晋宁PK安宁:一次“趁人之危”的机会摆在了最美滇池南岸的面前

编者按:

2020年已经过去50多天了,自“黑天鹅”的突袭,从九省通衢向各地扩散延伸以后,不管是哪一行业,或多或少都领略了这场战役的萧杀之气,所有的承载都被动释放到城市里的每个行业乃至于个体上。

强烈的冲击,像一针“催化剂”,加速了各行业的变革。单纯从拥有无数光环加持的楼市来看,前两月各地房地产业务陷入低谷,也足以让人寒颤。

正如前文所述,在经济持续降温,前期经济短暂的回暖趋势并未持续,仍处于艰难寻底的背景下,楼市的小周期也悄然而至,两大周期极有可能重合并行,共振探底。如此一来,在2017、2018年就开启高歌猛进的昆明楼市,似乎也已经开始见顶。

2020年的昆明楼市已经来到了上行周期的第四个年头,我们更能从此刻危机中窥见即将到来的寒冬,纵使有地产商使出多重促销手段,甚至要和互联网扯上关系的新潮玩法,依旧止不住昆明楼市的下行态势。

寒冬将至,无法避免。

但城门失火,必殃及池鱼。

2月8日,距离昆明约32公里的安宁,率先敲定《安宁市关于促进房地产行业健康发展十条措施》,作为昆明全市范围内首个针对地产行业的具有强烈救市味道的政策,其彰示的意义,可留给世人自己去臆想。

我们所能看到的是,昆明楼市下行通道趋势愈加浓厚,整体房价必然面临持续震荡。相形之下,昆明郊县承载力远远不够,面对市场寒气和行业危机不断逼近,新周期将成为昆明郊县难以逾越的关卡。

2020昆明楼市新周期系列观察报道之五——

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文/谢欣

截止今天,安宁先于昆明市发布的专门给予房地产促进刺激的10条措施已发酵数日了,在这期间,不管是省内还是省外,都已陆续出台关于稳经济的调控政策消息,其中涉及房地产行业的调控政策越来越具象。

看似,“救市”的脚步声已经响起了。

从“黑天鹅”的突袭到安宁打响救市“第一枪”,短短几周,安宁透露出比房企更加敏锐的楼市嗅觉。安宁的高调“救市”,完全可以理解成为房企尽量缩短触底空间和时间,力救万千开发商于水深火热之中。

但作为昆明全市范围内首个针对地产行业的具有强烈救市味道的政策,昆明下行通道的信号灯还未正式亮起,承接昆明市场部分购买力的安宁就率先出击,其暗示的意义无非是安宁先开始“慌了”。

我们且先不论一路高歌猛进的昆明楼市将走向下行通道的背景,就安宁的抢先出拳行为,也间接反映出市场遇冷,毕竟当政府都开始紧张起来,市场一定不妙。

尽管今天的市场,是周期规律和特殊时段加速融合的结果。

然而雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。

在安宁发布的“救市”政策的背后,我们能窥见市场寒气和行业危机,亦能洞察到作为郊县的敏感,在新一轮周期关口前,昆明主城区面临震荡,周边郊县自然无法独善其身,更大的危机还在靠近。

主城不慌,安宁在慌什么

也许有人不理解,安宁救市政策出现的速度,为何比昆明主城更快一步?

要知道安宁作为除昆明外最成熟的市场,也曾一度赶超呈贡的火热发展态势,在过去很长一段时间内,安宁还是继官渡、五华、盘龙、西山四大区之后的“领头羊”。

看似市场大好的安宁,2018年起,随着蓝光、碧桂园、保利置业、新城控股竞相入驻安宁,再加上在此躬耕多年的恒大、保利地产、云南城投、俊发集团等,已成功将安宁楼市搅得“风生水起”,其市场的开发商队伍也日渐呈现出“强者恒强”的竞争格局。

激烈的竞争中,开发商还积极转向多元化发展,从普通住宅延伸至旅居项目,再到康养地产,产品类型愈加丰富,而市场供应量也随之加大。

但今年突如其来的“黑天鹅”,打乱了安宁的销售节奏,停滞近两月的需求让本来就略显疲态的市场未来变得更加无法预测。而嗅觉灵敏的安宁,自然也感受到了这一轮市场传导蔓延的阵阵寒意。

随着销售端成交量跌入冰点,线下交易断裂,就算企图借力于“线上战”,成效依旧甚微,所有的压力都转移到了下半年。

但下半年新盘的集中入市,供求不但不会变得紧张,供过于求的趋势似乎更明显。

尽管在2008年后归于沉寂的安宁,如今开始有了现代都市样,房价也从6字头快速冲到了8字头。但这样的价格,显然跑输了昆明主城和呈贡新城。在周期面前,在“黑天鹅”突袭之下,安宁楼市的前景,又一次充满了不确定性。

另外,发展已相对淳熟的太平新城,是安宁房地产开发的主战场。已建成开业的砂之船(昆明)奥莱将开始二期建设、大白鲸奇幻世界以及融创雁来湖等,这些可以被称为城市”风口”的发展脉络,都在步步紧逼安宁的城市建设必须往上行,不能被不确定因素拖了后腿。

面对市场寒气和行业危机的逼近,安宁提前感知到了巨大压力和变化,抢先扔出橄榄枝。

昆明郊县危机

在整个昆明的城市规划版图上,除安宁片区外,晋宁、嵩明、富民等郊县,同样是昆明基本职能的主要空间载体,并接纳从中心城区扩散出的产业与人口。

最近几年,昆明楼市的繁荣程度从一路飙升的房价便可知一二。

而随着购房需求的增多,昆明这把“火”自然也烧到了郊县,周边郊县借低房价“上位”已不是什么新鲜事。

可别说没人买!

来自身边一个置业者的经历:久居外地的他深究郊县发展火热,兴致冲冲前往嵩明欲购置一项目的住宅,大巴转飞机、外地转昆明再转嵩明,几经波折下总算买下一套房。

但不料今年“黑天鹅”的突袭,不仅让郊县陷入沉默,同样让这位购房者的投资梦也陷入了沉默。

必须得承认,站在当前的市场来看,昆明郊县的复涨期还不知道有多久。

就连作为昆明最早开发郊县的安宁,在面对即将降临的“寒冬”时,也使劲了浑身解数欲“救市”,那么其他郊县所要面临的危机也并不会比安宁好几分。

昆明郊县的发展向来以诸多房企入驻为基准,大多数入驻房企的侧重点一方面是看中昆明城市发展版图不断壮大,郊县潜藏的发展潜力。

而另一方面,较优的土地成本才是当前昆明郊县最大的优势。一般而言,地产项目开发初期,投入最多的便是拿地时的土地价款,若进度顺利,开工拿证销售回款,资金压力不大的同时,还能加快房企的扩张步伐。

但在此次“黑天鹅”影响下,加之行业或将迎来上行周期的结束,昆明整体房价走势缓了下来。而本就不及昆明主城的周边郊县房价,则更加不具有上涨可能。这对于已经进驻郊县市场的开发企业而言,原本较优的土地成本,有可能将变成未来的价格噩梦。

而去年高歌拿地的房企们,不仅需要面对“去库存”的痛点,还将面临周边郊县房价下跌的风险,甚至于还会出现高于昆明主城的价格跌幅,且未来复涨周期更长。

楼市未来的竞争会更加激烈。

晋宁则有所不同。

晋宁:危机?转机?

尽管周边郊县危机难料,安宁为救市率先出拳,但距离离昆明仅42公里的晋宁却略显“从容”。

随着1-2月成交“萎缩”,一直以刚需为主要购买力的昆明主城市场销售也沉入低谷,安宁虽然产品类型趋向多元化,但大多还是以承载刚需为主,被限制的需求也早早让安宁成交坠入冰点。

与安宁、昆明主城不同的是,晋宁房地产市场得产品两级分化非常严重,一方面以七彩云南·古滇名城为代表的高端康养文旅大盘、以及以古滇名城为大配套依托贴身而建的古滇未来城、古滇水云城,成为晋宁市场的供货主力;另一方面,以昆阳、晋城为代表的城市普通住宅市场,几乎一房难求,屈指可数的华侨城公园悦府、新近将推的新城吾悦几个项目,对晋宁城市普通住宅需求市场来说,聊胜于无。

因此,看似冷清的晋宁楼市,就被环湖线上的康养文旅大盘,把均价推的很高。

康养文旅大盘,其本身定位的客户,财富积累可观,当楼市震荡周期来袭,并不会大面积影响这一群人对康养文旅产品的需求。而在晋宁城市普通住宅市场聊胜于无的现状,楼市周期影响就更小了——市场都没有,怎么影响?

由此看来,晋宁发展的迟缓在一定程度上抵御了楼市风险的影响,其比较安宁来说,受到的冲击有限,市场恢复能力也更强。

占据着最美滇池南岸的黄金海岸线,融创南湾未来城也即将面世,晋宁以“文旅康养”的定调,决定着未来晋宁和安宁不一样的发展路径。作为环滇旅游、度假、休闲、康养的城市新经济产业带中的一环,晋宁有着天然的优势。晋宁PK安宁,房地产市场的置业投资前景,晋宁更大可能会成为一个后来居上者。

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