昆明已取代三亚、海口!成为房地产高依赖度城市

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随着2019年全国主要省份和城市房地产开发投资/GDP等数据相继发布,云南、昆明,分别上了房地产依赖度最高与次高的省份榜单和城市榜单。其中,云南省整体房地产依赖度占比达到21.7%,昆明市占比高达36.3%。而海南省及其管辖城市三亚、海口,分别以21.2%、35.2%、25.2%的占比排在云南、昆明之后。

根据国民经略统计,2019年上半年全国28个主要省份中,房地产依赖度最高是云南,占比21.7%。其次是安徽及海南。

如果分别观察各城市数据,2019年上半年,全国32个主要城市中,房地产依赖度最高是蚌埠,达到40.4%,昆明排第二,占比36.3%。其他占比上30%的城市还有三亚的35.2%和贵阳的32.7%。

如何界定房地产依赖度?

房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高。一般来说,高程度的房地产依赖多发于产业发展不平衡的城市。

北上广深曾经也误入过房地产高依赖度队列,但因为本身是强一线城市,产业结构合理,经济对房地产的依赖度又逐渐转低。

但在昆明,产业发展不平衡已成为不争的事实,除了近年来大力发展的养老、旅居等产业之外,曾经引以为傲的冶金、烟草等强产业,早已开始逐渐迈入历史流沙中。而房地产业的崛起,无疑也为昆明的经济复强带来一根牵引绳,不过,在这根牵引绳的另一头,也很有可能因栓在一个木桩上,反而被限制。假如把20%占比的房地产依赖度设为警戒线,那昆明不低于30%的占比应该得到重视。

利好的反面即不利,促使房价不断上涨成为当前昆明坚持“房住不炒”的明显矛盾之一,并同时出现炒房客盛行,可支柱强产业发展动力被分化等现象。根据国统局数据,昆明新房房价自2016年以来,已连续上涨38个月,即使在金九银十预热期间,整体交易量略有下浮,昆明民众的买房热情也并没有受到太大影响。

不过,换个角度,回顾2013年的国统局数据,全国主要城市房地产依赖度占比中,昆明在当时已经达到37.8%,而当时同样是旅游资源丰富的城市三亚,以81.2%的逆天占比率位居主要城市房地产依赖度首位。到了今年,昆明能轻而易举地超过三亚,原因之一是曾经的冠军被“限赛”。

今年初,上海易居房地产研究院发布了《经济环境与房地产研究报告》,据显示,2018年,房地产依赖度最大的省市是海南,占比为35.5%。

同时,2018年,在选取的45个大中城市中,房地产依赖度排名前三位的城市分别是三亚、海口和昆明,占比分别为67.7%、40.3%和35.3%。

去年房地产依赖度,三亚占比67.7%,数字令人吃惊,而海口超40%的占比,也是很高的。而去年4月,海南省不是已经启动了“全省限购”,如此严厉的调控难道没有用?

作为旅游资源富饶的省份,海南因产业结构不合理,导致房地产依赖过高,当地政府也意识到了问题所在,从2018年开始,多次出台严厉调控措施,“去房地产化”迫在眉睫。哪怕现在来看,海南的“全省限购”最严措施,也是下了重本。

“全省限购”出台后,海南楼市进入大面积降温状态。

官方统计数据表明,2018年海南全年房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额分别同比下降16.5%、37.5%和23.2%。到了今年,海南楼市降温愈演愈烈。根据官方指标,今年1-8月份,海南房地产开发投资、商品房销售面积、房地产销售额、地方一般公共预算收入和卖地收入,同比分别下降了30.7%、52%、48.4%、4.6%和9%。

海南的最严调控,效果一目了然,如果说去年只是过渡一下,那么今年上半年,三亚和海口的房地产依赖度已有了明显成效,占比在下降。

反观昆明,去年3·1“昆十条”和7·1楼市调控,走的也是不断加码的路子。但限售、限购、限贷和限价,全部加一起,和海南“全省限购”一比,昆明显得不痛不痒。

如今,在昆明7·1楼市调控出台一年多的档口,昆明房地产依赖度居然赶超了三亚和海口,虽然这充分展现了西部地区后发优势,但房地产依赖度若继续保持高位,那么接下来引发更严格的调控出台,也就是或早或晚的事情了。

心理咨询师自白:不靠副业,我们大部分同行都会被“饿死”

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“2017年11月,在人社部举办完最后一次全国心理咨询师认证考试之后,昆明心理学培训行业开始走下坡路。如果说,昆明之前的心理学行业只是专业性还要加强的话,那这次考试之后,昆明心理学的国家级门槛也一同‘消失’了。”小蕾说完这段话,眼神透着遗憾。

心理学的路很难走,入行只是为了装十三的迟早会掉队,没有兴趣做支撑,哪怕钱多也只能成就昙花一现的辉煌。

小蕾在楚雄出生,因为距离近,零零总总合计下来,在昆明的时间已经有十年。最早一次长住,是大学时期。当时,小蕾就读于云南师范大学,本科专业为应用心理学。毕业之后选择去了重庆西南大学攻读硕士,在发展教育心理学专业继续深造。

在硕士专业的选择方面,小蕾经历过很多无奈,虽然她每年都领着6000元的奖学金,但心理学专业强的北京师范大学和华东师范大学,因招生限制,自己够不着;换专业吧,心理学又是她的主要兴趣所在。最终,选择了在西南片区,心理学专业性还算不错的西南大学。

(小蕾硕士毕业时,与同学的合照)

整个学习期间,小蕾全身心都投入到了心理学无尽的世界,学习过程也很顺利。如果硬要说有什么遗憾,那就是在读硕士期间,因为花费了大量时间做专业研究,而忽略了咨询与实践方面的操作。心理学行业与医生比较像,拿证只是获得了一把开门钥匙,之后还要在督导老师的带领下继续实习,犹如进门之后要通过一条长长的过道,走完过道,才能进入待客厅接待客人。

“如果不考虑气候因素,全国来说,我还是更想留在昆明,因为与父母距离更近。”

90后的小蕾,即将迎来而立之年,她的身上散发着稳重的书卷气,这很可能与她从大学至今读过200多本书有关。对于书籍,近几年她觉得最有收获的书是《麒麟》,耽美BL类小说,书中人物的心理活动和性格成分,让她获得很多感悟。

小蕾选择昆明,最重要的原因是气候,其次是弥补上学时与父母距离太远,不能时常陪伴的遗憾,加上省会的地位,昆明还有更多发展机会。回忆当初在重庆读书时,夏天湿热,冬天湿冷,小蕾的腿关节因此时常会疼痛。所以,2015年硕士一毕业,她立刻动身来到昆明,按照她的说法:“余生,很有可能扎根于此。”

(不看书时,小蕾还会做一些小手工)

很多人都想接近小蕾,毕竟能认识心理学专业的女硕士,对自己的心理建设好处多多。正因如此,小蕾有苦难言。在心理学行业,免费建议因为缺少测评、谈话等专业分析手段,就像如今网络上充斥的很多“心理学垃圾文章”一样,以偏概全、误人子弟。

虽然小蕾目前在私人心理学培训机构担任讲师,偶尔也会给客户做心理咨询,但她并没有拿到傲人的薪水,平均三千多每月的工资,刚好够她在昆明活着,前提是没有任何负债。很多人问过她,为什么不去学校任教,那里待遇会更好。小蕾摇摇头:“中、小学心理学工作并不普及,即使能去大学,教学也更书面化,不像社会上的私人心理学培训机构,偏向应用方面,教学更灵活。”

国家统一的认证考试取消前,昆明针对考试的心理咨询师资格培训收费大概在3000元左右,如今可以参加地方性质的资格认证考试,也可以参加应用方面的培训课程,不过后者收费高了很多。

对于心理咨询,昆明市场线下私人收费均价少则300元/小时,多则1200元/小时。表面上看,心理咨询师收入应该很高,但私底下,大部分心理咨询师都是以副业在支撑自己的心理学工作,最主要的原因是,客户群基数太小。

大众对心理学的认知萌芽爆发于曾经令举国悲恸的汶川地震,当时全国心理咨询师奔入灾区,对灾后民众的创伤后应激障碍进行了有效疏导,从此之后,心理咨询概念在全国大面积传播。至今,国家已多次宣传心理健康建设,但就目前而言,小蕾眼中的心理学行业依然存在很多乱象、缺少行业规范。

不久前,小蕾参加了大学同学聚会。绝大部分同学已经转行,只有少数几个还在心理学相关专业坚持着,其中就包含小蕾。最担心的是,国家统一的入行门槛暂停后,后续想进入行业的人数正在递减,心理学发展将出现断层,行业完善自然会遇阻。

随着大众生活品质的提高,若是想追求自我精神层面的丰富,那就离不开心理学。但心理学行业的不稳定因素太多,希望未来能有更多规范行业发展的规则出台,在真正普及之前,行业必须先被“清洗”一下。

另一方面,对于普通大众,工作节奏太快,为了追求所谓的格局而让自己的眼光始终盯着未来的人群在增加,忽略当下拥有的生活、个人心理感受现状以及对自我的探索,导致自己失去让头脑清醒的渠道,持续无意识状态,对心理健康影响非常大。

就在与小蕾挥手道别前,小蕾感叹:“我很感谢父母对我坚持心理学专业的态度,虽然并不支持,但也不反对。未来,我可能会在昆明一直待下去,因为距离父母近一些,曾经外出上学,没能陪伴父母,希望现在能逐渐去弥补。”

昆明中铁总部大厦施工加速,主体有望在明年封顶

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近日,昆明中铁总部大厦施工进度进一步推进,目前已在安装核心筒爬架阶段,其外围钢结构也已经明显出地面。相比一个月前的施工进度,又有了明显变化。以目前建设速度,如无意外,大厦主体有望在明年封顶。

(图片来源:高楼迷网友现场拍摄)

昆明中铁总部大厦位于呈贡区联大街与彩云南路交界,紧邻已开通的地铁1号线和计划明年开通的地铁4号线交汇站点——联大街站,项目为央企打造的双地铁口物业,区位优势明显。
回顾今年4月份,中铁总部大厦还处于挖土阶段,短短数月,大厦进度就有了明显推进。按此速度,主体很有可能在明年封顶。可以参考成都中铁西南总部大厦,地上36层、总高177米,2014年9月开工,2015年12月主体封顶。
众所周知,中铁入昆,始终保持低调路线,鲜有消息发布。根据去年5月昆明规划局发布的项目信息,中铁总部大厦总建面超10万方,容积率12.29,建筑密度46.4%,绿地率1.22%,总楼层43层,分为地上40层,建面约8.5万方;地下三层,建面约2万方,结构高度为189米,建筑高度为226米。
有意思的是,大厦设计造型其实取义于极具云南地方特色的“竹笋”,建筑向云端层层攀升、错落有致,寓意为“节节高”。

(图左为昆明中铁总部大厦效果图)

据悉,中铁总部大厦是中铁总部项目的最高建筑,并且位置相对更靠近地铁口,优势突出。
2017年11月,中铁拿下呈贡52亩土地,计划建设昆明总部项目。该项目总建面约24万方,分为4个地块开发,包含写字楼、住宅、商业等版块。其中,住宅版块为中铁佳苑,写字楼为中铁总部大厦。大厦位于项目四个地块中的A1地块,规划了1栋超高层办公楼。
2018年3月中铁昆明总部大厦启动招标,拟建43层超高写字楼;同年5月项目过规,随后住宅地块率先开建。中铁作为世界双500强央企,战略眼光独特,并且资金库充足,基本不用担心推进速度。
值得注意的是,选址呈贡建设总部项目,显示出中铁独特战略眼光。呈贡自高铁、地铁相继开通之后,虽然只是副中心,但面向南亚、东南亚的辐射功能,让呈贡跃为昆明未来重要的门面之一。
据了解,中铁入昆首个项目落子西北新城,在2013年秋季房交会上,其首秀中铁云时代广场亮相,该项目可说是西北片区先锋级楼盘。
而央企中铁不仅拥有一百多年的历史源流,而且先后参与建设了中国三分之二以上的铁路里程以及中国五分之三的城市轨道工程,业务范围涵盖几乎所有基建领域,能力堪称登峰造极。

昆明年轻人,究竟应该选择“远大新”还是“老破小”?

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周姑娘在昆明中心区域买了一套“老破小”,位置靠近篆新农贸市场,因为入手比较早,所以至今每个月两千多元的月供并没有为她带来太大的压力。但是,水、电、物业和进出爬楼,让她时常烦恼,周围的朋友很奇怪,为什么她选择“毛病”多多的“老破小”,而不选择设施齐全的新房?她的回答很简练,因为这里的市井烟火气就是她一直在寻找的“我喜欢”。
李老师却不苟同,作为同学圈最早住上新房的销售,在听说周姑娘的事情后,总觉得新房才是年轻人最正确的选择。哪怕像李老师自己一样,选择城郊的“远大新”,每天面临公共出行不便、周边公配欠缺等问题,李老师也觉得,这才是年轻人必备的投资态度。
世纪难题:“远大新”和“老破小”,怎么选?
在城市发展版图无限膨胀的今天,地处城市发展的临边缘地带,诞生了为数不少的“远大新”住宅。与之相对应的是,老建筑扎堆的城市中心区域成倍增长斑驳的“老破小”。有的人为了保值、增值力推“远大新”,也有人只为一句“我喜欢和我需要”而深居“老破小”。

就在这个全国房地产市场的“掀桌争论”出现期间,观念越来越超前的昆明年轻人,越来越多地做出了自认为最“正确”的选择。
住上“远大新”的年轻人,无法理解选择“老破小”年轻人的“目光短浅”;同样,选择“老破小”的年轻人也不能理解,买“远大新”的年轻人竟然为了价值而放弃自己对生活本该有的那点小需求。
对于价值观念越来越容易被无形拉扯的年轻一代,理性投资或者保有一些喜好,都是青春经过时的样子。
在大部分购房者眼中,“远大新”基本出现在郊区,以单价略低的优势,在新房中脱颖而出,并且大多户型宽敞,受到更多年轻人喜欢;而建设时间在上世纪80-90年代的住宅小区,普遍被看做“老破小”,这些老房子也大多集中在城市中心区域,以周边配套成熟而吸引到更多年轻人注意。
自去年开始,越来越多的年轻人为了究竟买哪一种房子而百爪挠心,网络也接连出现了许多文章,但观点通常都显示出两极分化:
首选“远大新”,大户型住宅质量、设计均有标准规范,户型排布更合理、空间更充足,即使面临结婚生子、家人同住,也能合理安置;小区绿化更有设计感、电梯上下、专业物管服务、人车分流、车位配比充足,若选择高楼层还能拓宽视野;周边自然风光优美,生态环境静谧,空气清新;所在区域发展、保值和增值方面提升空间较大。
首选“老破小”,小户型,紧凑不浪费,相应的低总价,门槛也低,同时公摊普遍略小,得房率高;小区生活氛围浓郁,周边配套成熟,比如教育、医疗、交通方面优势较突出,现房无顾虑;出行方便,通勤时间可掌控;水、电等日常开销相对更少,出租更方便。

不管怎么选择,“远大新”和“老破小”的辩论战似乎都不会有一个准确的结果,如果一定要分出轻重缓急,那么要保证个人需求在优先位置。
选择,是对待生活的需求体现
对于“远大新”和“老破小”,有优势就会有短板,综合评选,不说绝对,至少能找到相对合适的房子。
“远大新”优势明显,同样,短板也要考虑全面。户型大、公摊大,总价较高,月供等方面压力大;期房,要排除烂尾可能,交房质量不能短期内看见;水、电、物业等日常开销相对偏高,并且住宅周边配套不完善,特别是教育和医疗方面,需要投入较大时间成本来等待配套落地;出行相对不便,通勤成本增加。
“远大新”不太适合工作时间紧凑的上班族,因位置偏远,通勤成本很高。同时,若是有孩子,“远大新”占据的教育资源也会有限,即使能找到合适的学校,办学质量也存在较多不确定因素。
“老破小”同样存在短板,比如户型格局比较老,合理性不够,时常出现黑卫情况;无电梯,车位紧张,水、电等线路、管道老化,物业服务欠缺,小区绿化单一;因为房龄过老,升值空间受限。
“老破小”不适合讲究居住社区品质的年轻人,老小区住户相对复杂,加上物业欠缺,对不喜欢麻烦的年轻人来说,比较考验适应环境的能力。
总的来说,不管选择“远大新”还是“老破小”,就像罗永浩说过的那样,在财力允许的情况下,尽可能离工作地点住的近一些。毕竟,小空间总能适应,通勤距离远,真的很头疼。

全国主要城市酒吧数量昆明排第六!“夜经济”潜力爆棚

轱辘阅读(15)

近日,《2019年第二季度中国城市活力研究报告》发布,昆明榜上有名。对于城市活力,不仅能体现城市吸引力如何,也能看出体现城市经济发展的消费水平。不仅如此,这份报告还让昆明的夜市活力指数得以浮出水面,并且侧面印证昆明经济发展正高速前进。
根据百度地图慧眼团队编写数据显示,作为荣登新一线城市不久的昆明,在全国百城人口吸引力方面,以3652的人口吸引力指数,排名第22位。超过了《2019年中国城市发展潜力100强》中,远在昆明之前的厦门、青岛等城市。

特别是在城市酒吧数量TOP10榜单,昆明排行第6位,超过东莞、杭州、苏州和青岛。

全国来看,酒吧热度在节假日期间显示最高,特别是20:00-22:00时间段消费人群最集中,其中,21:00可达到全日吸引力峰值。

同时,随着新生代客群的崛起,全国范围的酒吧客户以18-24岁的年龄段为消费主力,占据总量的近57%,其次是25-34岁客群,比例约27%。这意味着酒吧更受95后、00后青睐。

众所周知,酒吧是研究“夜经济”中不可或缺的重要指标,也是最能展现城市个性与活⼒的重要因素。哪个城市的酒吧数量最多,不仅体现出这个城市的夜市活力,也能从中窥探出该城市消费水平如何。而北上广深能上榜酒吧数量的TOP10,不算稀奇,毕竟强一线城市的综合消费能力相对会更高,但昆明能上榜,着实令人欣喜。
无独有偶,早在去年,DT财经就发布数据显示,截止到2018年6月,昆明的酒吧数量达到1500家左右,超过一线发达城市广州。

其中,昆明的清吧数量比例最高,占据90%,上海的夜店比例最高,占到40%左右,Live House比例最高的城市分别是上海和成都。

从清吧的地理分布方面来看,相较于上海夜店的集群现象,昆明的消费文化覆盖更广泛。除了发展靠前的一、二环中心区域之外,三环内也集中了为数不少的酒吧。

当然,夜店存在噪音、人流量、停车等问题,不能像清吧一样渗透到城市各个角落。但昆明数千家酒吧排布,也是城市消费能力的侧面体现。
同时,根据第一财经商业数据中心联合天猫发布的《2018天猫酒水线上消费数据报告》显示,年轻人购买酒水比例最高的省份前十排名,云南位列第一,成为“小酒鬼”最多的省份。其次是贵州,广东、重庆和四川分别排在之后。

昆明作为云南省会,同时也是全国知名旅游城市,虽然支柱性产业较为稀缺,但酒吧数量和酒水购买方面,都取得了靠前的排名。这样的现象,令人吃惊。商人不做赔本的买卖,如此庞大的酒吧市场,除了体现昆明娱乐行业的发展热度和激烈竞争之外,也能侧面看到,昆明的综合城市消费能力,正支撑起酒吧行业的壮大。
另一方面,根据各大省份发布的2019年上半年GDP数据显示,云南2019年上半年GDP增速达到9.2%,超过全国总体6.3%的GDP增速。

从上榜“新一线”到自贸区获批,省会昆明汇聚了数量庞大的资源优势,发展潜力尤为突出。目前,昆明正以惊人的发展速度逐步将自身的新一线城市身份强化,不论是“酒吧数量”,还是“夜经济”,昆明的上进已成为不争的事实。在昆明真正站稳脚跟之前,总需要一个自我完善的过渡期,给点时间,昆明会壮大。

喜大普奔!二环内近期将新增34.2万方商业

轱辘阅读(81)

当昆明人还沉浸在恒隆广场所带来的新鲜感时,二环内又有三个全新的购物中心正整装待发。

未来一个月内,大悦城(二期)、瑞鼎城爱琴海购物公园以及新迎新城购物中心将陆续开业,共计能够使二环内新增约34.2万方的商业体量。其中,大悦城(二期)和瑞鼎城爱琴海购物公园的开业时间均为9月28日,恰好能够赶上国庆黄金周的热度,而新迎新城购物中心则由于工期原因将开业时间定为10月18日。

大悦城择址环城南路与南坝路交汇处,站位老螺狮湾片区黄金地脉,总商业体量高达32万方,是昆明室内商业体量最大的商业项目。

去年12月1日,大悦城(一期)正式开业,体量16.8万方。项目方表示,一期开业当天客流突破26万,单日销售额1012万元,在省内首屈一指。大悦城(二期)体量15.2万方,原计划在今年4月27日开业,但因未完成招商,且施工进度不达预期而延期至9月28日。在国庆黄金周的加持下,有望延续一期开业时的火爆。

瑞鼎城爱琴海购物公园位于白龙路与白云路交汇处以北,体量约8万方。项目本计划去年开业,但因施工进度问题导致开业时间多次推迟。目前,瑞鼎城爱琴海购物公园的工程进度接近尾声,标志性的海浪式环形LED幕墙已经点亮,海底捞、星巴克等主力商户陆续装修亮灯,项目的施工工作仍在有条不紊的进行,做着开业前的最后准备。

新迎新城购物中心位于白龙路与新迎路交叉口,紧邻瑞鼎城爱琴海购物公园,商业体量约11万方,规划与未来的地铁5号线无缝接驳。新迎新城最新官方微信消息称,项目将在10月18日正式开业,目前已签约入驻永辉超市、万达宝贝王、万达IMAX、MUJI、万豪|万枫酒店、杰仕健身六大主力店,同时引进了呷哺呷哺、星巴克等知名连锁品牌。

三个购物中心都占据着二环内的优质区位,周边路网密集,成熟社区集中,拥有稳定可观的消费力。同时,共计约34.2万方的商业体量将有力加码主城商业资源,并为项目各自所在的片区再度赋能。

白沙地片区城中村已开始动迁,“93岁”春雨路大器晚成

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这段时间,白沙地片区的3个城中村开始动迁了,范围涉及普坪村部分民舍、大石咀村和小石咀村。现场,大石咀村村民正进进出出忙碌着搬家。抬眼望去,相邻的大、小石咀村内,许多民居都已搬空,砖石狼藉、鲜红色的“拆”字、敞开的空屋大门,眼看着村民们在不久前的浓郁烟火气即将完全散去。

白沙地片区城中村已开始动迁,“93岁”春雨路大器晚成

(大石咀村实景)

从早前的原山海城邦项目大约5600亩“巨无霸”规划开始,白沙地片区就进入到大众视野,但随后又经历多年稀声。直到去年4月,以宝能拿下白沙地片区3700余亩土地一级开发为契机,片区进展终于喜得云开。

石咀村委会通告

不久前,石咀村委会一楼张贴了一则通告。

白沙地片区城中村已开始动迁,“93岁”春雨路大器晚成

显示为西山区白沙地片区土地一级开发工作指挥部马街分指挥部发布的《关于西山区白沙地片区翠峰公园及市政道路建设项目集体土地上房屋拆迁补偿通告》,内容显示,此次拆迁范围东至春雨路,西至原滇池西岸北段2号地块,南至普坪低丘缓坡项目,北至攀钢集团。拆迁期限自通告发布之日(8月24日)起60日内。

白沙地片区部分区域已经开始紧锣密鼓地动迁。

时间倒退9年,回到2010年,记得当时正和集团签署了白沙地项目一级开发合作协议,按照原规划,白沙地项目是正和旗下子公司云南正林开发的山海城邦重要组成部分,但山海城邦一期马街摩尔城建设进展屡屡遭遇重创,后续的白沙地一级开发也无下文。

直到2018年2月,白沙地片区3738亩土地一级开发整理项目进行了第一次招标,在以流标告终之后,同年4月,第二次招标成功引入宝能成为白沙地项目3700余亩土地一级开发项目社会投资人。

根据当时招标内容显示,白沙地片区位于西山区春雨路以西,南至发电厂,西至石头山,北至电缆厂,临近春雨路和地铁3号线,包含原滇池西岸北段2号地块(约2374亩)、城中村44号片区(约479亩)、翠峰公园(约885亩),拟拆除面积约16.35万方,涉及改造户数约672户,项目投资估算总额约40亿元。

宝能的进驻,是白沙地片区上浮时必须抓住的机会,侧面来说,白沙地片区的变化也正在映射着春雨路沿线多年变迁至今的“扬帆正当时”。

春雨路:如西边降下的春露,洗净城市变迁的斑驳

不管对昆明而言,还是春雨路,2017年都是一个全新节点。随着地铁3号线通车,春雨路如装上翅膀、如脱胎换骨。

人民西路曾为西市区的发展带来辉煌,而“93岁高龄”的春雨路,却以与人民西路相反的滞后面貌,默默承接着滇缅大道、人民西路,不禁让人感到意味深长。

从1926年修筑到1938年建成,至今历经近百年的岁月洗礼,春雨路依旧巍然耸立。大约7公里长度,东连人民西路,西到车家壁,一头牵系着城市化带来的繁华,另一头牵系着工业逐渐崛起的强盛,春雨路之间贯穿的马街片区,更是裹挟着市井的浓浓烟火气。

就这样,一派安然景象沉入“退二进三”等背景下的城改之路中,同时,春雨路也迎来涅槃之机。

白沙地片区城中村已开始动迁,“93岁”春雨路大器晚成

(春雨路沿线一隅)

假如说,2017年底,俊发拿下沙地村城改是春雨路沿线区域浴火蜕变时吹响的长哨,那随后进驻的大华、宝能、阳光城等,均成为春雨路沿线搭建“别样洞天”的先锋。

白沙地片区城中村已开始动迁,“93岁”春雨路大器晚成

(春雨路及春雨路沿线各项目大致位置)

沙地村城改项目总用地面积接近223亩,总投资估算约8亿元,其位于马街街道办事处张峰社区,东至华苑路,南至兴苑路,北至昆石铁路,西至昆明兴华食品厂昆明分厂,是春雨路沿线区域改造亟待解决的复杂项目。

沙地村城改项目的复杂在于,因为春雨路沿线的工业发展史厚重,导致沙地村被数个制造厂家属区错综环伺,从家喻户晓的铁合金厂、化备厂到鲜有人知的省建五公司等,居民集中,人流复杂。

沙地村城改项目正式进入大众视野,机缘在于2017年11月,该项目土地一级开发被俊发拿下。当时,作为首个在春雨路沿线区域正式出镜的名企,俊发吸引到不少市场关注。

不到两个月,大华紧跟其后进驻春雨路沿线,拿下春雨路沿线城市更新1号地块土地一级开发整理项目,成为最终中标人,涉及土地面积约1500亩。紧接着,俊发击败中南和融创,再拿下春雨路沿线普坪片区项目11703亩土地一级开发。

而对于宝能进驻春雨路沿线的白沙地片区,并拿下片区3700多亩土地一级开发,市场是意外的。自从大举入昆,宝能风风火火,涉及的开发土地差不多上万亩。但从宝能推进轨迹来看,类似的一级开发似乎并不在其重心之列。

之后,在市场以为宝能会接着拿下片区二级开发时,却以阳光城17.18亿斩获白沙地片区560亩地为结果,这是宝能给市场带来的第二次意外。根据阳光城斩获土地的交易文件显示,五个地块要求整体竞买、统一规划开发,报名参与本次项目一期土地竞买者,必须同时承诺报名参与项目二期及后续土地竞买。

顺遂的是,在宝能的土地一级开发和阳光城的二级开发相继联动下,白沙地片区整体发展开始加速,区域部分城中村已迎来动迁。

不可否认,随着品牌房企陆续就位,春雨路沿线的公建也正在有条不紊地推进。

去年6月,三环(春雨路段)建设工程规划方案编制、可研报告编制、工程勘察及设计项目已进入前期准备阶段;今年8月,滇缅大道快速通道征地拆迁拆除招标公告发布;9月,渝昆高铁可研报告获批,春雨路沿线一南一北分别迎来高架快速路和昆明西高铁站推进。

从城市工业重地到发展建设洼地,这条曾填塞了城市斑驳的历史之路,将以“春雨祥瑞”洗净沿线,让西市之门再现人民西路繁华。

导购丨西北新城至少10项目在售,人均商业面积已超1.7㎡

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  • 西北新城逆袭北市区系列报道之四
  • 文/颜子于

作为昆明市城市重点改善区、五华区重点发展区,近两年,西北新城倏然崛起,融创、碧桂园、新希望、实地、宜家、万科、中南、龙湖等品牌开发商相继进驻。当然,这也要感谢2013-2016年间“首批吃螃蟹的开发商”,包括联想、恒大、绿地、中铁等。

区域开发进行得红红火火,配套进程也紧随其后。近段时间,西北新城喜信频出,比如体育中心、文化艺术中心等规划发布,地铁4号线主体完工、宜家在今日(9月12日)举行正式开工仪式等。

西北新城逐渐有了“城”的模样,片区住宅价格也适中,大多在1.2-1.4万/㎡,故而吸引了越来越多的购房者到此置业。为方便广大购房者在西北新城买房,@云南楼事对片区所有在售楼盘进行全面梳理,以供大家参考。

(图注:西北新城项目分布)

西片区

根据规划图,以京昆高速为界,以东被称为东片区,以西一般被叫做西片区。

先来看西北新城西片区,区域在昆明西三环围合下,开发火热,新房、次新房集中。从谷歌地球影像能清楚看到,西片区道路纵横分明,平整地块数量较多,易于开发。

值得注意的是,西北新城商业供给绝大部分在西片区聚集,片区夜市氛围更为热闹。

其中,以老牌楼盘融创春风十里为核心,周边大约9万方体量的吾悦广场已开业,广场偶尔办一场活动,也能将区域人气拉到峰值;约5.2万方的凯锐特邻里商业中心也已开业,集中了重餐饮、品牌、小商品等种类,社区商业氛围已形成。

另外,中铁·云时代广场商业体量大概5万方、固地尚诚商务中心小体量商业、约4万方商业体量的国茶港、绿地云都会约4.6万方商业(包括二层居然之家)、以及爱琴海等,都是西北新城目前商业储备。

在售住宅方面,融创君庭云邸、上悦天地、碧桂园春城映象、新希望白麓城、和悦铭著等都位于西北新城西片区。

  • 小户型

100㎡以内小户型主要集中在融创春风十里、上悦天地,前者小户型住宅预计11月推出,目前主推海豚湾45-69㎡毛坯LOFT公寓,均价8700元/㎡。项目自身配套丰富程度,在西片区名列前茅,包括引进爱琴海、十五幼姊妹幼儿园和云南师范大学附属融创小学等。

上悦天地开发商为联合体,包括中南、龙湖、海伦堡,项目户型面积89-125㎡,带装修,售价1.35-1.45万/㎡,刚需定位。有意思的是,中南入昆以来,作品多以联合体出现,比如安宁的中南·中梁·碧桂园·天韵、东市方旺片区的中南碧桂园樾府,再就是西北新城的上悦天地以及和悦铭著,这里也可以看出中南在西北新城投入的精力比重较大;而龙湖的物业声名在外,同时,在西北新城也参与了和悦铭著开发;海伦堡,在昆明以刚需产品著称,南有海伦国际、西有海伦堡中央广场,都是热销项目。

  • 低单价

西北新城西片区除了公寓,若是想要住宅单价低一些,可以参考融创君庭云邸、碧桂园春城映象、和悦铭著。三个项目分别位于王筇路以南和以北,相互形成一个三角形。因为远离京昆高速以西的吾悦广场商圈,三个项目居住环境都相对安静。但是,户型面积都普遍偏大,区间102-143㎡,即使售价区间在1.2-1.4万/㎡,总价算下来也会比较高。

新希望白麓城项目用地的拿地时间在2017年中,当时土地成交之后,项目荣登昆明“单价地王”榜单。目前,其住宅是三期尾盘在售,跃层设计,户型面积115-188㎡,因为高赠送,单价已破1.6万/㎡,是目前西北新城售价最高的住宅。项目四期还有全新住宅,推出时间待定,目前四期在售为公寓,户型面积38-110㎡,售价8800-9500元/㎡。

西北新城西片区其余在售项目产品主打公寓,价格区间9000-10000元/㎡,户型面积区间30-80㎡,带装修和毛坯都有,包括碧桂园玺台、绿地云都会和固地尚诚商务中心,后两个项目主要是清尾,数量已不多。

  • 低密度

融创君庭云邸和实地昆明花鹤翎2.5的容积率为区域住宅最低,前者靠近西北新城核心区,上文已有介绍,在此不多赘述;后者位置已在北三环以外,临近西白沙河生态公园,生态方面不错,但因为靠近普吉立交桥,预防噪音灰尘是装修重点。

实地昆明花鹤翎公共出行略微不便,但1.17万/㎡的住宅均价为西北新城最低,在售面积也有小户型,92-118㎡,一梯一户设计,人口密度低,私密性比较高,但公摊会相应有所升高。

(图注:西北新城近期在售楼盘一览,信息或有滞后,仅供参考)

东片区

如果说,西片区是西北新城的住宅生活区,那东片区更像区域的行政中心。虽然开发项目不多,并且集中了较多数量的制造工厂和仓储地,但政府机构大多在东片区,办理对公事务较方便,包括区级的公安局、法院、经侦大队、出入境接待大厅。

东片区虽然一直以来整体开发动静不大,但“不鸣则已,一鸣惊人”。2017年7月,宜家签约进驻西北新城,消息一度引起昆明市场唏嘘,可知当时宜家考察昆明市场时的主城五区角逐之争。

就在今日上午,宜家举行正式开工仪式,项目涵盖的近12.5万方总体量、瑞典血统、家居旗舰、平价高质等优势,使其“一颦一笑”皆牵系百姓蠢蠢欲动的购物之心,何况目前昆明独此一家。

万科城在今年7月份的开盘盛况,不言自明。项目配套之强大,京昆高速以西的新盘也不敢轻易匹敌。规划发布的体育中心、文化艺术中心、长城中学,随便拿出一样,都是片区的王牌配套。即使在新盘匮乏的东市区,也能引领西北新城房价波动。目前,万科城在售户型面积89-118㎡,均价约1.4万/㎡。

早在万科城之前,保利大家的住宅产品,就曾经获得西边市场一众青睐,虽然居住密度高了些,但项目自身规划的业态非常丰富,甚至为西北新城配套的增加,做出了一定程度的贡献。教育方面,从幼儿园到初中均有,其自有商业体量也不算小,生活便捷。不过,项目靠近二环北路高架路,周边车流较集中,生活环境会受到一定影响。目前在售产品还有公寓,32-65㎡户型,总价30万/套起。

最后,不得不提的就是去年底进驻西北新城的华侨城。

当时,华侨城拿下西北新城东片区7000亩土地一级开发,重金投资201亿元左右,涉及吴家营、范家营、林家院、王家桥等众多区域。消息一出,市场沸腾,如此体量,在昆明主城五区亦是寥寥无几。

小结

1、根据锐理数据发布的房地产市场分析报告,2018年昆明80-100㎡面积段供应占比逐年下降,且产品成交占比下降达4%;140-160㎡较大面积段产品供应和成交占比逐年增加,市场正向改善型物业转变。同样,西北新城比较明显的变化是小户型住宅正在快速递减。

2、首创奥特莱斯并不在西北新城规划范围内,不过,鉴于商业辐射范围广,13.6万方的体量也可以成为片区商业储备。目前,首创奥特莱斯已动工。

3、西北新城西片区商业非常之多,临近京昆高速的商圈过于集中,梳理下来,至少涵盖41万方商业体量。加上东片区宜家,西北新城商业体量不低于53万方,如果按照官方数据统计的片区预计达到30万人的人口规模,那人均商业面积接近1.77㎡,已远超2018年的国际参照值峰值1.2㎡,西北新城商业储备可以说是相当充足。

4、昆明新城吾悦广场、凯锐特邻里商业中心、居然之家、中铁·云时代广场耍街、中央民族大学附属中学昆明五华实验学校、先锋小学、云南省阜外心血管病医院、隅山公园等配套已投用。

5、西北新城引进了五华区人民医院等公配,后续拟新建范家营公园、普吉公园、自卫公园和大塘子带状公园,另外,地铁4号线明年开通。

30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

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西北新城逆袭北市区系列报道之二

文/殷欣依

刚需对房子的渴望源于生活,对房子的纠结源于金钱。房价的苦,注定是刚需逃不脱的修行。因此,不论区位、配套如何,甚至不论户型怎样,只要是房价乐观的地方,都少不了他们勇往直前、不顾一切的身影。

西北新城,就是他们这种渴望投影在这座城市的波心。

中国人灵魂深处的安土重迁使房子成为一个人安身立命的必须前提,生而为人,没有一个属于自己的蜗居怎么行?短短五六年的时间成功逆袭,在开发速度和置业热度上全面赶超北市区这位“千年老二”,从长达二十年的南北发展格局中成功突围,年轻刚需“家”的渴望,形成了一股造城的力量,推动着西北新城一路奔跑。

刚需的“乌托邦”,青年人的“大本营”,西北新城的标签就是——

正年轻!

相关阅读>>《从城北望到西北望,昆明西北新城如何逆袭北市区?

2004年,昆明媒体在北市区专题报道中制作的区域地图(点击文章末尾“了解更多”查看高清大图)

70、80后的北市区

北市区是昆明刚需最先涌入的地方,也是最先见证了刚需力量的地方,这个故事大约从二十年前正式开始。

2000年的北市区初初被规划为昆明城市副中心,沉迷于盖房造城而无法自拔。虽然规划的配套不少,这个馆那个厅什么场的,但大都停留在图纸上,所谓“历经图治”,说的大抵就是北市区。

那时候,北市区商品住宅的启动均价仅为2000元/平米左右。

在许多生长在中心城区内的老昆明人眼里,发展初期的北市区像极了昆明城的“东极岛”,偏僻荒凉,尘土飞扬的住宅大工地随处可见,没有任何生活配套,连小商铺都少得可怜,简直毫无城市气质。

就是这样一个除了价格优势外一无所有的区域,却正中了刚需的下怀。

当年,江东集团尤为积极的响应相应北市区作为昆明城市副中心的号召,一口气开发了江东花园一期及以后的十余个楼盘。正是掐准了刚需对价格的敏感点,江东后期直接包揽了北市区住宅市场的半壁江山,顺利登上“北王”的王座,成为了北市刚需住宅“专业户”,必杀技只有四个字:就是便宜。

2000年左右至2010年左右这十多年时间,是70、80后蜂拥进入城市工作的年代,那时候工资很低,但是房价也很低。2005年以前,一个月的工资差不多就是一平米的房价。

2004年,据不完全统计,北市区在售的住宅项目多达60多个。除了江东的半壁江山,银海、城建、官房等那个年代的主流开发商,都在北市区有巨量的项目。再加上其他各种形形色色的小开发商,北市区集中了昆明相当可观的供应量。

因此,刚刚走入社会的70、80后年轻人,成为北市区购房的一支重要力量,支撑了北市区住宅市场长久的繁荣。

那时的他们,每个月拿着两三千的工资,养着北市区两千多元一平米的房子。对于房价,他们坦然。对于户型,他们拥有绝对的选择权利。

北二环夜景

北二环夜景

比如,财富中心旁的温馨家园,2002年全现房销售,一套138.98平米的房子,单价2180元,总价31万不到。首付6万多元,还可以分期付,月供不过1400元左右。这样的产品和价格,对于月收入3000元左右的大师兄来说,不是幸福那就真不知道幸福叫什么。

房价与收入还没倒挂,使70、80后的人群与那个年代房价“善良”的北市区实现了精神与现实的严丝合缝,是那个时代的刚需的恰逢其时,也是这个时代的刚需的梦中呓语。

如今,90后望房兴叹的我不知道该如何感叹他们的幸运,我只知道,那个低单价、低总价、低首付、低月供的“四低”时代不会再来。

90后的新船票:西北新城

西北新城的今天,正在重复着北市区昨天的故事,只不过与北市区相比,西北新城的起点更高,成长更快。

西北新城的故事自2013年起笔,当时片区住宅的启动均价在6500元/平米,和2000年的北市区自然不可同日而语,但依然成为了刚需置业的热点区域,绿地云都会、国茶港、联想科技城等楼盘红极一时,西北新城迎来了第一波刚需置业的高潮。

其中,绿地云都会住宅建面约73平米-112平米,均价约6880元/平米,感觉有点贵?没关系!人家还推出了建面约30平米-35平米的公寓。国茶港住宅建面约41平米-124平米,价格约5900元/平米。联想科技城住宅建面约77平米-120平米,均价定的很自信,7500元/平米,开盘当天去化率90%。

发现端倪了吗?虽然当年的西北新城住宅单价资质平平,但是架不住户型小、总价低。那时即便在单价最贵的联想科技城买一套小户型的住宅,总价也只要53万。

2010年左右开始直到今天,越来越多的90后站上了城市的工作岗,这时候工资不高,房价却很高。

始于2014年的楼市调整像一记重拳,打倒了许多外强中干的中小房企,90后刚需们较低的抗风险能力,让他们在那几年对于买房,心生恐惧。因为你不知道什么时候什么楼盘就停工烂尾。

北市区鸟瞰

北市区鸟瞰

2016年下半年,市场有了复苏的迹象。进入2017年,楼市暴力拉升。经历了行业调整后的昆明楼市,集中了全国一二三四线的开发商。很多年轻人如梦初醒,急急忙忙想要搭上这趟快车。去年,和媳妇领证多年却始终住在出租屋的好友老罗打算咬咬牙在北城映象买一套99平米的小三房。粗略算了一下,单价12400元,总价就高达123万元,是他205个月的收入,光是贷款就要近百万。

按照昆明个人首套房贷款最高30万限额的公积金政策计算,一套130万的房子,除去20%的首付,以30年期组合贷方式购房,每月的月供约为5200元,仅比纯商业贷款减少了300元左右。

另外一个不得不承认的现实是,大多数90后的刚需都来自普通家庭。即便父母拿出半生积蓄倾囊相助,只为给你凑个首付,你又如何面对每月与自己工资额度相近的贷款月供?

除了买房子外,总归还是要生活的,老罗最终只得作罢。

房价的压力像一张坚韧的网,让一直自认为幸福的90后第一次感到了源于时代的深深的不幸。对于房价,他们战战兢兢,他们辗转反侧,他们一遍又一遍打开计算器,他们的心被银行卡余额碾碎。没有比他们更“纯”的刚需,没有人能胜过他们对于价格的敏感。

北市区当年的价格优势,早已被改善性产品抹平。改善性产品一度盛行、公寓和中小户型住宅几乎绝迹了很长一段时间的昆明,房价被推得老高。新一代年轻人,需要一个新的区域,来实现安家的梦想。更适合年轻人的公寓和中小户型在西北片区的集中出现,价格和产品的相对优势,再加上片区内不断高调曝光的生活配套,让很多年轻人不得不匆忙上船。

这就呈现了我们上一篇文章(《从城北望到西北望,昆明西北新城如何逆袭北市区?》)中所讲述的张先生家夫妇、赵小姐、老潘等一批人,在最近一两年内,集中在西北新城买房的景象。90后,承继70、80,催动着一个新片区的快速发展。

西北新城规划效果图

西北新城规划效果图

西北新城在推出小面积住宅的同时又伴随着大量的公寓产品,从早期的绿地云都会、恒大名都到现在的融创海豚湾、新希望白麓城,西北新城的公寓从未“断货”,精装、毛坯、平层、LOFT……建面小则30平米,大则90平米,各种格局、各种面积应有尽有。

悉数昆明各大片区,没有任何一个区域能如西北新城一般紧锣密鼓的推出如此五花八门的公寓。

随着万科、碧桂园、华侨城等地产大鳄越聚越多,西北新城新盘扎堆,迎来了第二波刚需置业的高潮。虽然片区如今的住宅均价已经拉升至1.3-1.4万/平米,万科城更卖到了1.5万/平米,但这些新盘的住宅建面大多依然选择在100平米上下徘徊。

单价已然不低,但相对的低总价,也具有诱惑了,要不然赵小姐更愿意选择105平米的户型。

如果说,当年的北市区与70、80后的刚需是基于天时、地利、人和下的两情相悦,那么如今的西北新城与90后的刚需更像是出于合适而做出的最佳选择。

总而言之,二十年前,老刚需在北市的变革中身体力行。二十年后,新刚需对西北新城的未来深信不疑。两个城区经历了相似的“从无到有”,以实践证明了刚需对于一个区域成长的激励与一座城市变革的相信,也承载着刚需受金钱支配的无奈。

昨天,赵小姐和我说,宜家将在9月12日举行开工仪式。她还和我说,一个月前她买的上悦天地87平米的房子,总价已经涨了好几万了。

从城北望到西北望,昆明西北新城如何逆袭北市区?

轱辘阅读(198)

  • 西北新城逆袭北市区系列报道之一
  • 文/颜子于

这是一个昆明城市区域发展的励志故事,西北新城从一片城村之地,短短5、6年,打破长达二十年的南北发展格局,成功逆袭北市区,从开发和置业的热度看,西北新城现在排行老二。

有了自贸区的加持,南市区恒强的现状,还将延续不知多少年,老大的幸福,始终被各种优越的条件惠顾着。

西北新城没有优越的条件,起步也比别人晚。但褪下泛亚科技新区的外衣,这里正成为年轻人的阵地,风华正茂。

刚需圣地:西北新城的引力波

就在本文定稿的前一天,也就是9月2日,专业从事地产广告营销多年的同事张先生和他的“窝边草”来到部门分发他们的“喜讯”,月底他们终于要“圆房”了。

我突然才记起,张先生在2018年买了西北新城中铁云时代广场的一套68平米公寓,惠后总价42万,单价6200元;而他的那棵“窝边草”,也在去年,买了融创海豚湾的公寓。

我周围年轻的朋友们近年来在西北新城置业的例子,比比皆是。不说远处,就拿就职单位的同事来说,就是一大片。

比如已经离职的欢乐彭,2017年底买下融创春风十里100平米住宅,单价1万左右,现已交房;

融创春风十里开盘现场实景

融创春风十里开盘现场实景

比如赵小姐,就在刚刚过去的8月,上悦天地首开,入手87平米住宅一套,总价121万,单价1.39万左右。赵小姐最为典型,一次次错过的紧迫感,让她终于在今年狠下心来,赶紧“上车”。

还比如我的直接小组领导刘老师的朋友,在购房犹如过独木桥一般的情况下,居然抢到了万科城105平米的户型,总价约160万。而他也正在为到底选择贷款20年利率上浮5%还是贷30年利率上浮10%而烦恼。

万科城首开现场盛况

万科城首开现场盛况

外号“老潘”的宗先生,今年初在遍寻北市区和东市区一众楼盘后,毅然决定在融创春风十里置业安居。

西北新城,早已成为这个时代年轻人的归宿地,在青春即将走向尽头的时候,他们选择在西北新城安放自己的下半生。

楼市的快车正在加速飞奔,当年的绿皮火车早已换成了子弹头。而在昆明的楼市地理格局中,西北新城崭露头角,其发展的速度,已超越20年前同样是刚需年轻人置业的圣地北市区,成为仅次于南市区的热点区域。

6年前,刚刚起步的1.0版本的西北片区,尚未形成“城”的概念,便遭遇2014年始发的史上最严寒冬。彼时,刚需入市该片区的价格,不过五六千的样子。2年前,突然好转的房地产行业,在去库存的声音尚未消散之际,便重新暴力启动,西北新城价格和中小户型方面的相对优势,迅速吸引大批年轻刚需入市。

就这样,一场由刚需发动的区域置业运动和大量开发商的涌入,加速西北新城的发展,尽管今天的西北新城在展示面上仍然远远落后于北市区,但在目前阶段的发展速度上,已经超过北市区,2.0时代的西北新城熟了。

时至今日,西北新城区域均价大概1.2-1.4万/平米,价格上的相对优势正在缩小,需求和大配套的外因和内因,已经让西北新城正在脱离刚需的视线,向3.0奔去。

如果官能上的体会还不能说明问题,我们可以从数据层面,来进一步解读西北新城的崛起。

据克而瑞数据显示,2018年,西北新城出现明显的供不应求现象。以高层住宅为例,片区当年新增供应量仅为71万方,而成交量达到了82万方(含存量和新增供应的成交),中间出现了11万方的差量。

而去年北市区高层住宅供应还有至少20%的富余未被消化。

另外,今年7月,昆明五区获批预售面积156.8万方,五华区占三分之一,供应近50万方。西北新城是五华区供货主力,供应量超37万方,有媒体调侃,在五华区买房差不多就等于在西北新城买房。

西北新城近期在售楼盘一览,信息或有滞后,仅供参考

西北新城近期在售楼盘一览,信息或有滞后,仅供参考

西北新城上市楼盘数量虽不能与北市区相当,但在市场的热度上,能明显感受到北市区逐渐退出主流圈的趋势,在昆明楼市的地理结构区域组成的朋友圈里,更像是一个潜水者,一直稀声。

最强配重:生活不需要像北市区那样苟且20年

“睡城”,曾经是北市区一个带有歧视性性质的外号。如果以金星立交为起点,以北京路为走向,纵深长达十公里的北市区,除了财富中心和欣都龙城构建的社区型商业体外,至今没有像样的商业中心。

这是北市区的痛,对很多在北市区居住了快20年的居民来说,说多了都是泪。20年前曾经跃然纸上的这个馆那个厅的,就是北市区子民口里的笑话。

现在,参考城市副中心标准之一,即商业发达程度,北市区现在的商业发展现状和百万人口体量十分不匹配。

北市区20年历经“图”治,一直在解决“住”的问题上奔忙。而西北新城的“配套先行”规划,与北市区“住宅先行”理念差异明显,在居住人口还未激增时,已投用的至少23万方商业、6条主干道、4所学校、1所三甲心血管病医院以及推进中的宜家、爱琴海、首创奥莱、地铁4号线、396班小学、201班初中、168班高中、1所综合医院、1所养老院、4座公园等配套,就已陆续扎堆涌现。万科在昆明的首个综合体万科城,独独落在了西北新城。

西北新城已开业商业:昆明新城吾悦广场实景

西北新城已开业商业:昆明新城吾悦广场实景

对于西北新城来说,30万的规划人口,即使落成人口再翻一番,相比北市区,也绰绰有余。西北新城的吸引力,除了低单价、低总价的产品价格,配套上的比较优势,同样助推西北新城仅用5、6年时间,便媲美北市区20多年的“忙”。

好饭不怕晚:西北新城的无问西东

西北新城,相继诞生一个又一个高光项目,纵观昆明,这样的片区也就只有南市区了。从春风十里、恒大名都到新希望白麓城、万科城等,项目要火,总有火的契机。

2017年6月23日,15家开发商集中争抢西北新城五宗打包地块,系统显示央企中海地产得手。但因交易系统原因,在无法判定最后出价者的情况下,延后至6月30日重新交易,最终新希望将其收入囊中。195亩土地,每亩土地单价约1280万元,大概6500元的楼面价,直接超越了当年绿地香树花城的产品入市价,昆明楼市一片哗然。

1280万元的土地单价,刷新了西市区的土拍记录,成为昆明继南市区(巫家坝片区)后,第二个土地单价破千万的次区域中心。

从那开始,西北新城就站在了众目睽睽之下。直到半年后,北市区破千万单价的地块,才在中海地产手上出现,龙泉路板机厂地块以大约1597万元单价成就中海云著项目。

西北新城范围及东西片区示意图

西北新城范围及东西片区示意图

伴随着“地王”诞生,西市区的发展已经脱离人民西路为主线的传统认知,西山区倚重草海,五华区择西北下重手,励精图治。

摊开西北新城地图,在官方认可的地理结构开发中,西北新城以京昆高速为界,分为东西片区。目前高速发展的,是西片区。

京昆高速以东,百废待兴。

2018年底,华侨城进驻分为东、西片区的西北新城,成为东片区7000亩土地一级开发项目的最终合伙人,项目总投资约201亿,涉及改造片区众多。华侨城作为央企,以混改模式进入云南以来,在昆明的地产开发,从未有如此之巨,华侨城陈兵西北新城东片区,显然已把这里当做现下最重要的开发区域。

好饭不怕晚,西北新城的崛起,是昆明城市去中心化发展中的一个范本。虽然重复着20年前北市区的故事,但发展的起点和递进的速度,早已不可同日而语。泛亚科技新区的概念褪色之后,西北新城的面貌,真真切切的来了。无论是现在的西片区,还是未来的东片区,随着居住和生活的逐步兑现,西北新城的发展,正在成为北市区的楷模。