云南未被开发“处女地”,大片导演追捧,每年到访游客不足百人

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今天说的这个地方,藏匿在自然生态环境绝好的景迈山中,周围都是古茶园,它的名字拥有一个非常童话的注解——傣语“鹿饮水的地方”,糯岗古寨。

全网几乎找不到旅行攻略,游客很少,没有一点商业化的痕迹,这意味着:这个地方没有民宿,没有餐馆,甚至连个卖东西的小卖部都很难找到。

从普洱澜沧惠民镇出发,往景迈山方向,进山后沿着要把人颠吐的弹石山路走一个小时左右,糯岗古寨就到了。

但是你可别抱怨这个弹石山路,不知道的人以为是因为穷没有预算修路,实则是为了保护茶树。一旦用沥青铺路,阳光强烈的时候沥青散发的味道和化学物质就会影响茶叶的品质,可见这里的生态被保护得多好。

糯岗古寨是一个傣族村寨,距今已经有千年历史。外面的世界高速变幻,沧海桑田,糯岗却始终是一副浑然不觉的样子,古树、古茶、古寺、民风一如从前模样。

整个寨子全是傣族的传统干栏式木屋,房顶是坡面,用传统挂瓦覆盖,两层的房屋下层养牲畜堆杂物,上层拿来居住和生活。

站在观景台上俯瞰全景,青灰色的屋顶充满韵律地层叠着,像一个历经风雨但从容的老人,静静地卧在林间。

如果你看过刘昊然主演的电影《一点就到家》,站在观景台的中间位置,就可以看到电影里的同款画面。

电影《一点就到家》画面

电影《一点就到家》画面

电影《一点就到家》画面

电影《一点就到家》画面

很多人不知道糯岗古寨其实是这个电影的取景地,电影的爆火似乎是个意外,现在寨子里也找不到任何关于电影取景地的宣传和介绍,取而代之的,是不被外界所扰的浓浓的生活气。

如果运气好,你还能遇到上了年纪七八十岁的老人背着装满鲜茶的背篓,采茶归来。糯岗古寨是当地著名的长寿村,据说这儿曾经有位老人活到了125岁,现在还在世的最长寿老人也有106岁高龄。

生活在这里的人们以普洱茶为主要的经济来源,每家每户都有着不少古树茶园。村民们用纯手工方式做出来的茶,茶汤甘甜、滑润、还带着景迈山特有的香气。行走在寨子中间,无论你来自哪里,好客的傣族人都会热情地邀你去家里喝茶,脸上带着淳朴的笑容。

鉴于糯岗古寨基本找不到什么旅行攻略,想去的朋友一定要收好我们总结的这份:

1.交通

山里公共交通不发达,建议自驾。地图上可直接搜到“糯岗古寨”(傣语音译,有的也为“糯干古寨”),从惠民镇出发,大约1小时即可到达。路上会经过景迈山的入口,需停车检查,身份证登记,进入景迈山后全是弹石山路,弯多,路况还算可以,要注意行车安全。

没有专门的停车场,车子只能停在寨子门口的路边,步行进入。

2.怎么玩

糯岗古寨是个偏人文的景点,所以随便走走看看拍拍都很好。经过寨门,顺着左手边步道上去有个观景台,推荐去看看寨子全景。寨子里还有一个古寺,虽小但很有韵味。糯岗古寨很小,留半个小时到一个小时的时间即可。

3.餐饮住宿

糯岗古寨内没有餐厅和住宿,需要住宿的建议大家前往翁基古寨。那里距离糯岗古寨也就15-20分钟的车程,旅游成熟,配套设施比较完善。吃饭可以在从糯岗到翁基的路上挑选一家,很多当地人开的餐馆就在路边,推荐当地特色菜:螃蟹脚炖鸡。

螃蟹脚是寄生于400年以上老茶树的一种寄生生物,数量稀少。当地人告诉我们,放眼普洱茶所有的主产地,只有景迈山可以集中采摘螃蟹脚。

4.出片

除了观景台上拍全景,可以带个长焦镜头,多观察村民的生活,会有意想不到的收获。

189亩地16亿成交 西北新城东片区迎来一家渝派房企

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4月9日,西北新城东片区新飞林地块进行网上拍卖,在经历去年的流拍后,此次交易的新飞林地块仍然维持原价,并终于迎来买家,顺利成交。

交易过程中,仅有1位竞买人参与竞拍,最终东原旗下昆明东维房地产开发有限公司竞得地块。

该批地块共4宗,包括1宗纯住宅用地、2宗商住用地和1宗商业用地,面积共189亩,成交总价16.18亿元,土地单价每亩约856万元,楼面价2223-5528元/㎡,其中纯住宅地块楼面价为5528元/㎡。

从住宅用地及商住用地仅2.6的容积率来看,东原拿下地块将开发低容低密项目。

地块位于沙河北路与普吉路交叉口西北侧,项目西侧临近阜外医院和国家心脑血管疾病医疗中心,周边集合了上悦天地、新城吾悦广场、碧桂园玺台、宜家、万科城等楼盘及配套,距离地铁4号线“金川路”站最短距离不到800米,区位优势还是比较明显的。

去年新飞林地块因无人报名而流拍,就被指出或与拿地条件太过苛刻有关。根据当时的竞买条件,竞得人须引进至少3家大健康产业企业进驻,发达国家或地区世界500强企业设立区域总部不少于1家;境外国际外事机构设立办事处不少于1家;世界知名生物医药企业不少于1家,自持地上8万平米商业10年。此外,竞得人还须配建道路、公园绿地等公建设施。

在此次的竞买条件中,上述要求已不见踪影,仅要求建设23万方道路、修建610米的河道及KCWH2020-11-A1号地块范围内约18001.88平方米的公园绿地。竞得地块后,东原将配建1座6班幼儿园,纯住宅地块建筑限高80米,商业部分限高140米,或为公寓项目。不难看出,拿地门槛已经降低了不少,如此宽松的交易条件也促成了此次成交。

拿下新飞林地块后,东原将落地昆明的第三个项目,此前开发的东原璞阅、东原启城项目皆位于东边,此次转战西北新城,也将加大这一主流购房区域的竞争压力。

云南城投天堂岛用地被收回 闲置6年未开发倒赚近13亿元

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6年前“转世重生”,并高调发布公告重启开发的云南城投天堂岛,终究还是没逃过梦碎早夭的遗憾命运。

6年前的3月2日,云南城投发布公告称,旗下注册资本1亿元的云南城投天堂岛置业有限公司,将参与当年3月9日公开挂牌的呈贡斗南街道办西部KCC2014-31、32、33、34、35、36、37号7宗地块的竞买,并于竞买成功后对上述地块进行后续开发。

挂牌当天,天堂岛置业如愿以交易起价竞得该批总面积约609亩的住宿餐饮及商务金融用地,并于次日再发公告,对竞得的7宗地块用途及控规设计条件进行初步明确,并表示拟继续投入约51亿元资金进行“天堂岛”项目的开发。

地块的顺利获得,以及公告对于“天堂岛”项目的具体明确,是的云南城投早在2013年就已画出,但随后被滇池国际会展中心代替实现的“天堂岛梦”得以再度酝酿,然而,“转世重生”的坎坷命途,似乎早已预示了“美梦难圆”最终结局。

昨日(3月31日)晚间,云南城投发布公告称,由于政府及企业原因,天堂岛置业名下位于昆明市呈贡新区斗南片区的7宗、约608.34亩用地,被呈贡区自然资源局认定为闲置土地,7宗土地使用权将被昆土储呈贡分中心有偿收回。

根据市、区政府与天堂岛置业的协商结果,7宗用地收回后,昆土储呈贡分中心将向天堂岛置业支付包括土地取得成本、相关税费、合规融资成本,以及地块上构筑物、其他附着物所有权和其他项权的全部补偿费用,合计310491.88万元。

公告表示,天堂岛置业目前已与昆土储呈贡分中心签订了《国有土地使用权收回补偿协议书》,昆土储分中心应与今年4月10日前付清全部补偿款项,而这也意味着云南城投的“天堂岛”情结也将终了于此。

2015年3月9日,彼时成立仅10天的天堂岛置业,以18.25亿元的交易起价,竞得呈贡斗南片区西部,紧邻滇池西岸的7宗建设用地。按理说,专门设立一家全资子公司用于拿地开发,并在拿地前后高调发布公告,可见云南城投对于再续“天堂岛”开发梦想的志在必得,但令人意外的是,在地块获得后的过去6年中,云南城投方面一直未对项目进行正式开发。

甚至在2019年3月,云南城投还通过云南产权交易所,对天堂岛置业90%股权进行转让,虽然由于未征集到意向受让方,股权转让计划于当年5月终止,但结合当时转让公告公示的资产审计报告,天堂岛置业约24.84亿元资产总额,意味着云南城投在未实际启动天堂岛开发建设的情况下,7宗项目用地在取得后的4年来,已增值超过6.5亿元。

结合拿地时候的志在必得,我们有理由相信云南城投对于天堂岛置业股权的转卖,并不是为了赚取增值差价,而是实在有心无力。

天堂岛项目早期效果图

据云南城投当年的财报显示,2019年云南城投净利亏损约27.78亿元。进入2020年,纵使云南城投多次大规模抛售旗下业务,但仍未能拯救继续扩大的业绩亏损面,按照今年初发布的业绩预告,云南城投2020年预计扣非后的净利润为-36.3亿元到-31.8亿元。

由于连续两年净利为负,且亏损面持续扩大,云南城投也在今年1月末,被上交所发出“退市风险预警”。显然,资金的严重短缺,无疑是云南城投难以圆梦“天堂岛”关键诱因。

不过,就此番公告表示“能够使天堂岛置业提前收回前期投入,获得现金流,控制资金投入风险”的土地收回影响来看,天堂岛7宗用地被有偿收回,似乎为绝境中的云南城投送来了救命稻草,约31.05亿元的巨额补偿款,不仅相比6年前的拿地成本,实现近13亿元的土地价值增值,甚至几乎能够抹平云南城投2020整年的利润亏损,若再算上天堂岛项目至少约51亿元的开发投入,里外里将为云南城投节省超60亿元资金。

只是对于曾经恢弘的“天堂岛”构想,云南城投或许永远只能将之停留在构想的蓝图之上。

昆明三月份近半数退房因贷款资质 刚需置业请先证明首付合理

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对于市场波动及政策调整一向反应慢半拍的昆明,此番却意外紧跟节奏,第一时间落地反应。

图源网络

图源网络

进入三月,北上广及多个发达城市的银行购房贷款政策收紧至空前严格状态,不仅严防消费贷、经营贷等违规购房资金进入楼市,就连购房者用于支付首付的资金来源,也必须提供半年以上的流水证明,若首付资金核实为(或包含)借贷、垫资过桥、他人借名贷款,则严禁购房人以银行按揭贷款的方式购房。

对于这一明确的银行信贷及购房者个人征信监管收紧信号,在未出台明确出台政策执行文件的情况下,昆明在第一时间跟进落实的同时,已有多起因购房人征信资质不符被迫退房的案例出现。

据昆明房产信息网发布的退房公示(截止3月26日),3月份昆明住宅物业累计退房44起,其中19起的退房原因与“购房人的征信资质不符合银行贷款条件”有关,甚至还有多起“首付款包含贷款资金”或“首付资金来源无法认定”被迫退房的情况。

昆明3月份退房案例(截止3月26日)

昆明3月份退房案例(截止3月26日)

比如3月11日公示的招商依云国际社区退房案例,就是因为客户首付款部分含贷款资金;类似的情况还有3月24日的万科城退房案例,退房原因是由于客户使用消费贷支付首付款;而3月5日被退掉的紫金中心房源,则是由于购房者个人消费贷款较多而遭到银行拒贷。

除此之外,还有诸如3月25日退掉的海东俊园房源,也是由于首付款不符合银行贷款条件的原因的被拒。

据部分提供购房贷款服务的银行工作人员介绍,其实昆明的贷款银行过去也会对购房者的首付款来源进行审查,但多半是针对个人征信存在瑕疵,或是多次申请贷款的购房人,从未如今年这般严格。

银行工作人员表示,按照现行贷款规则,购房人需提供首付款半年的流水以证明首付来源合理;半年前已经持有80%的资金一般可直接认定,半年内转入的,需提供证明;直系亲属转入的,需提供直系亲属近半年流水;贷款、借款、垫资过桥等首付来源核实后严禁准入,目前银行主要从这几方面进一步核查首付款来源。

更值得注意的是,除了针对首付资金的审核,3月份的19起退房案例中,购房人“流水不足无法办理贷款”也多次出现在退房原因的认定中。

由此不难看出,昆明金融机构在积极响应“严查首付款来源”的同时,针对购房人征信资质的审查也更加收紧。

这对于习惯使用分期消费贷,且首付还需父辈支援的年轻刚需而言,购房门槛无形中进一步提高,所以近期就有购房意向的年轻刚需要十分注意,在准备好半年以上首付款来源流水证明的同时,更重要的是将正在还款过程中的消费贷提前结清,如若首付款还需父母亲戚施以援手,则还需烦请叔伯长辈在提供资金的同时,一并附上相关资金半年以上的流水证明。

游客暴涨145%,西双版纳6房企带头打响涨价第一枪

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西双版纳集体涨价的消息在朋友圈传开,一位渠道小伙伴记录下:“截止目前,已有六家开发商调价”。去年10月起,版纳徘徊在“价格几乎腰斩”的低谷已近半年的时间,而从近期表现来看,这座突然之间游客爆满的城市似乎开始酝酿楼市回暖。

西双版纳楼市真的要迎来春天了?

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今年1月,【云南楼事】曾赴版纳摸底调查,并出了系列报道(链接点这),3月初又与当地房地产从业者聊了聊,得到的答案是“房价仍未出现回升势头”。没料到短短几天时间,当地开发商已经摩拳擦掌,手动为楼市推波助澜。

一季度游客预计暴涨145% 西双版纳6房企带头打响涨价第一枪

涨价截图,图源社交圈

从当地从业者曝光的信息来看,景洪市中心片区绿城春江明月率先打响调价第一枪,3月14日20点项目就全线上涨1000元/㎡ 。春江明月项目在整个景洪市本就处于高端定位,也是本次调价幅度最大的楼盘。

紧接着中云·森林湖、港湾新城、南山别院等项目宣布于3月22日前后涨价。融创西双版纳旅游度假区、景德明珠项目则于4月1日起上调价格,这些楼盘调整幅度在300-500元/㎡之间。

相比其它楼盘,融创西双版纳旅游度假区和景德明珠两个项目发出的公告更像是一场带着促销意味的营销手段,以涨价为由刺激客户下定,为潜在客户留出抄底余地。

经历过2017年海南限购的投资外溢小高潮后,西双版纳新房价格从2018下半年起便一路下探,从均价1万2的巅峰震荡下行,目前保持在八千左右。蛰伏数年,版纳新房价格又为什么突然反弹?

此次调价的动力,或许和最近把景区塞得满满当当的游客扯得上点关系。

人山人海的告庄(图/瑾言)

排队199套餐(图/瑾言)

刚从版纳回来的朋友透露,“不知道这一个月发生了什么,西双版纳突然间就爆火了”,机票暴涨、酒店爆满,穿梭在各大景区被挤得质壁分离,甚至出现了“旅游大巴不够用,导游上公交车带团”的火爆场面。

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事实上,从今年春节开始,西双版纳许多酒店客栈就出现了一房难求的局面,泼水节和五一期间也早已满房。尽管今年泼水节被取消,但丝毫不影响全国人民奔向版纳的热情。

据景洪市文旅局统计,今年1-2月,接待国内外游客290.43万人次,同比增长82.12%,预计今年第一季度接待游客450万人次,预计同比增长145%。

作为热门旅居城市,游客人数暴增意味着购房需求的大幅增长。近期西双版纳热门旅居盘客户到访量也在不断升温,位于嘎洒片区的某大盘置业顾问称,“基本每天都会有上百组客户来看房,成交量也保持在十套左右。”

因此在当地从业者看来,爆发式涌入版纳的游客对于开发商来说更像是一个助推楼市反弹的信号弹,“这波涨价潮他们怎么舍得轻易放过”。

一季度游客预计暴涨145% 西双版纳6房企带头打响涨价第一枪

图表来源:广州日报

随着形势好转,国内旅游业迎来复苏,据统计清明节出游人次将达到1亿。西双版纳依旧热门,“五一小长假”期间该地旅游搜索量上涨1105%,预订量同比上涨1893%。景洪市还计划推出30天无理由退换货机制和各个景区的优惠政策,吸引更多人来到西双版纳。

首批调价或许只是开胃菜,此后会有越来越多的开发商跟风上调价格,尤其在泛亚高铁开通的预期利好、目前价格相对较低的诱惑下,版纳楼市迎来小阳春并不是难事。

我们曾在版纳调查稿件中提过,从价格来看,现在是进入版纳的合适时机。有了经济复苏做底子,版纳可能重新被点燃。或许错过这一波行情,版纳楼市将会随着这轮复苏逐渐回暖。

只要人流动起来,西双版纳就有希望。更别提现在的版纳,不缺人。

两年跌掉20%,西双版纳本地人正在踊跃接盘二手房

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西双版纳新房跌跌不休,那二手房岂不是更令人头疼?

在走访西双版纳州景洪市的一周时间里,开发商、中介、购房者、媒体等多方声音,无一不传递出“2020年景洪一手房全城都在降价”的信号。这不禁让我们好奇,更能反映一个城市真实行情的二手房,究竟表现如何?

说实话,在和二手房从业者聊之前,我心里对市场大概有个预设:上一轮高位进场的购房者大概率不会甘心在目前的底部价格出货,因此二手房挂牌量并不高,从而导致二手房交易并不活跃。

于是聊天一开场,我便把开篇的问题抛出,得到的却是另一番答案。让我们意外的是,去年景洪二手房反而卖得更好,成交量更高。

二手房市场也是版纳楼市大环境下的一个缩影。相比被政府和开发商严格控制的新房价格,二手房价格作为楼市晴雨表的属性更明显,二手房的交易活跃度也直接决定下一轮购房者的入场热情。

透过二手房,我们又看到了版纳楼市的另一个侧面。

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之所以要拉出二手房来单独成文,是因为大多数人对新房和二手房的本质区别似乎并不敏感,或许只认为新房是开发商卖的房子,而二手房无非是交房拿证以后变现的资产。但其实,二者却是截然不同的两条赛道。

新房价格受政策、地价、开发商溢价、营销节奏等诸多因素影响,相较而言,二手房无疑是一场更加直白、赤裸裸的交易游戏。相比开发商对楼市的敏感程度,二手房掌握在各个散户卖家手里,真正是需求双方的交易,往往代表一个城市真实的楼市状态。

因此在还原版纳楼市真实状态时,二手房也无法从大环境中剥离开来。

西双版纳新房价格从2018年均价1万2的巅峰下探至今,目前保持在八千左右,下跌幅度已逾33%。而受此影响,二手房当然也无法幸免。

根据数据宝《2020年316个城市房价排行榜》,西双版纳二手房同比下跌3.29%,7842元/㎡的价格处于全国第123位,在整个云南省中排名第六,位列昆明、大理、保山、丽江、玉溪之后。而超过3个点的跌幅也让西双版纳成为全省二手房价格下跌最猛的城市,比起分别上涨6个点和15个点的昆明、曲靖逊色不少。

两年跌掉20%,西双版纳本地人正在踊跃接盘二手房

景洪市中心某项目,密度太高,酷似“鸽子笼”

这座品牌开发商大规模涌入仅3年的城市,已交房的品质楼盘并不多,因此二手房价格走向并不复杂。2017年下半年开始,海南限购风把一大批客户吹向版纳,而市场仅有寥寥几个新楼盘在售,供不应求的态势使得房价急速进入白热化。

新房买不到,只能冲一波二手房。2018年二手房价格严重倒挂,比新房单价高出1000多元。定居版纳已经6年的江西小蓝,回忆当年世纪金源小区一度冲到14000元/㎡,都还不一定卖,“那时候房东多‘拽’啊”。

两年跌掉20%,西双版纳本地人正在踊跃接盘二手房

西双版纳二手房近三年房价走势(来源吉屋网)

吉屋网近3年数据显示,2018年9月是这里二手房的高光时刻,价格创下新高达10588元/㎡,但此后却开始了两年的跌跌不休,至今已经跌了20%。聊起西双版纳州府景洪市的二手房市场,不少中介从业者都表示,去年二手房市场价格确实在跌,但却卖得更好了。

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这让我们感到不解。

价格已经连降两年,明明市场尚未回暖,2020年发生了什么,二手房成交量反而更多?这些二手房又被谁买走了?

江西小蓝分析,主要原因在于版纳二手房的银行评估价提高了。就拿二手市场成交标杆世纪金源小区来说,银行评估价与成交价的差额已经从过去的2000元/㎡缩小到500元/㎡,这意味着刚需能以更低的首付门槛上车。

熟悉地产的人可能会知道,二手房与一手房的首付门槛并不相同。如果是总价100万的一手房,只要支付30%即30万首付。同是总价100万的二手房,按143㎡户型、市场成交价7000元/㎡来算,那银行评估价就为6500元/㎡。而二手房的首付除了支付30%即30万以外,还需支付银行评估价与成交价的差额,所以要交:30+500*143=37.2万。这比过去二手房评估价上不去的时候,首付低了不少。

在中介从业者山西老吴眼里,二手房成交大增的根本原因还是在于持续降价,评估价的提高只不过是刚好为市场添了一把火。

原因找到了,那购买人群呢?

答案是:本地人

两年跌掉20%,西双版纳本地人正在踊跃接盘二手房

世纪金源区位图

两年跌掉20%,西双版纳本地人正在踊跃接盘二手房

世纪金源实拍

版纳市场并不复杂,2018年品牌开发商才开始大规模入场,市面上交付的房源不多,并没有成熟小区可供选择。市场上卖得好的二手房有且仅有一个——位于澜沧江边4500亩的世纪金源小区,这个楼盘不仅是当地成交标杆,也是价格标杆,房价比其他小区贵出1000元/㎡左右。

江西小蓝分析,70%的本地人愿意买二手房,因为大多数新房主推四五十平米的一室一厅,而本地人喜欢大户型,如此一来助推了一波二手房成交量上涨,“不过现在挂牌的二手房,并不是投资客抛出来的,而是受黑天鹅事件影响生意人周转资金才拿出来卖的”,江西小蓝说,去年版纳的法拍房挂牌量激增30%以上。

“去年可能是本地购买力的觉醒”,版纳规模最大中介门店的江苏老何透露,“原来3000多的房价都觉得贵,外地人来到版纳以后本地人更买不起房子,去年降价本地人纷纷开始上车”。

提起版纳房价的未来走向时,江苏老何和几个同事激动地表示:“相当看好版纳,暖冬城市全国只有两个,除了三亚就是版纳,根本不愁没有需求。今年高铁开通后绝对还有一波高峰。”

江西小蓝却不认同,他认为泛亚铁路的开通意味着通达其他地方更加方便,反而会削弱版纳楼市的竞争力。高铁开通肯定会涨,但市场不会再重回辉煌。

昆明一月一二手房价上涨超去年末 刚需户型涨幅最高

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春节假期前,权威研究机构发布的楼市监控数据显示,昆明楼市1月成交数据全面下滑,当月各类商品房共成交5788套,累计成交面积60.84万平方米,环比分别下滑54.5%和54.1%。

但成交量的萎缩,并不阻碍1月昆明住宅价格的继续上涨。

据国家统计局今日(2月23日)发布的“1月份70个大中城市商品住宅价格变动情况”,1月份昆明新建住宅价格同环比分别上涨5.6%和0.4%,对比年末成交翘尾的去年12月价格水平,1月昆明新房价格环比涨幅扩大0.1个百分点。

二手房方面,1月昆明二手住宅价格环比上涨0.8%,涨幅较去年同期扩大0.8个百分点;同比上涨3.9%,较去年同期两位数以上同比涨幅收窄6.6个百分点。

按不同户型面积来看,1月昆明90平方米以下的小户型新房价格涨幅最大,同环比分别上涨7.7%和0.7%;90-144平方米,以及144平方米以上的中大户型新房价格分别同环比上涨5.1%、0.3%和6.1%、0.5%。

二手房市场的价格表现也同样类似,1月昆明90平方米以下的小户型二手房价格环比涨幅最高,环比上涨0.9%,同比涨幅2.9个百分点;144平方米以上的大户型二手房价格同比涨幅最大,同比上涨6.1%,环比涨幅0.6%;90-144平方米的二手房价格分别同环比上涨1.6%和0.7%。

按照机构的统计数据,1月昆明商品房均价约14838元/㎡,环比上涨5.0%;住宅均价15535元/㎡,环比增长3.7%。虽然国家统计局公示的1月昆明房价涨幅不及机构数据,但两者均呈现上涨的价格表现,足以证明1月昆明房价的上行趋势。

相比昆明房价的全面上涨,同样被列入国统局监控范围的大理1月新房价格环比下降0.4%,同比上涨0.4%;二手房价格同环比均保持上涨,涨幅分别为2.0%和0.2%。

最高能拿10个点!别去西双版纳买房了,去做中介吧

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“在西双版纳,今年最挣钱的就是贝壳找房!”

海南限购后的这三年,那些追求避寒过冬的中国人,集体涌向了云南西双版纳。而伴随着大批购房者入场的,还有中介渠道的繁荣活跃。

2020年底,版纳新房价格断崖式走低,以致于当地房协不得不发布“6500限价”声明。但与版纳旅居市场跌破预期的价格阵痛相比,大部分中介经纪人却迎来了黄金时代,借此赚得盆满钵满,在版纳从事地产相关行业的北方老王告诉我们,“贝壳找房12月份就完成了季度目标的200%”。

逻辑很简单。一般来说,楼市平淡期,开发商对于掌握大量客户资源的中介渠道依赖度会更大,帮助开发商冲击销量的同时,渠道也因此大幅提高业绩。对于这批充满狼性的销售群体来说,“2020年是创收的一年”。

一方面,渠道从业者们确实成就了版纳市场蛰伏大半年后的年底冲量,但激烈的竞争和强烈的趋利性,也让他们成为了开发商明面降价之外,版纳新房实际成交时价格再次下探的隐形推动者。

甚至在许多地产从业者的心中,膨胀的渠道市场,催生了诸多市场乱象。

批量涌入的中介们

2017年初,从事多年渠道行业的湖南老封受工作安排,落脚到西双版纳。“27家中介门店,半天就跑完了”,当时的版纳尚未大规模外销,主要购房群体还是本地人。

同年4月,海南第一波限购启动,中介从业者们夹带着一大波客户资源滚滚而来,湖南老封回忆,2017年底到2018年初的那段时间,“中介门店已经急速扩张到七八百家”,增长近30倍。而后因为中介乱象,2018年7月,西双版纳州出台禁令约束中介,关停了只剩两三百家。

一条街全是中介门店

正因为海南限购后客户的外溢,版纳房价开始一路高歌。

相比限购后仍飙涨至3万元/㎡的三亚,西双版纳同样温润的冬季和单价仅五六千的低门槛撩拨着北方人的神经。越来越多的人来到版纳,有人找到了暖冬安家的“下一个三亚”,有人则期待财富翻倍的财富再次在这里上演。

湖南老封刚到版纳那会,“市场上就几个楼盘在卖,万达、告庄、曼弄金湾、雅居乐西双林语”,到了2017年,西双版纳待售面积38万方,3个月不到就能卖完。

极端的供不应求造就了市场的炙手可热,对于这波人来说,急速上坡的房价只是一个不断变大的数字而已,“已经习惯了”。彼时房价的不断攀升不仅让购房者尝到了甜头,完全不愁卖的楼市也让赚取佣金的中介渠道们“饱腹感”十足。

购房者和中介也存在身份互换。在我们走访版纳楼市的一周时间里,接触到的地产行业从业人员,从开发商营销策划到置业顾问,从地产媒体到中介渠道,清一色操着外地口音,湖南的、重庆的、河南的、江浙的、东北的、新疆的。一大批进入版纳的人,不仅买了房子留下来生活,还干起了中介,又将房子卖给下一批人。

当地媒体告诉我们,在版纳有成千上万的中介从业者。中介队伍的日渐强大,为版纳楼市带来了巨大改变。尤其2020年,依赖外销的版纳旅居市场屡屡受挫,开发商更离不开获客渠道颇宽的中介。走访中,多家开发商都共同传达出一个信号:楼市平淡期,版纳市场对中介的依赖性更大,客户基本都是中介带来的。

版纳某大盘售楼部实拍,客户并不多

但目前版纳已扎堆不低于70个在建在售项目,竞争实在激烈,要想不被中介们遗忘,就必须支付高企的佣金。据了解,版纳楼盘给出的佣金点位都达到了6-7个点,有的楼盘甚至高达10个点。

开发商与中介的亲密合作,已经成为当地的普遍现象,一些几乎不与中介合作的全国性房企也只能适应并融入环境。嘎洒机场旁的某千亩大盘,2020年12月首开尽管成绩也不错,但据项目营销负责人透露,今年开始他们也将启动渠道,并成为这家开发商全国范围内仅有的5个与中介合作的项目之一。

被“绑架”的版纳楼市

“中介渠道推哪个盘,哪个盘就火。”

这是我们走访中听到最多的话,这句话的主角——掌控着众多楼盘命脉的中介从业者们对此也不否认。

通过高密度的门店深入社区,主动出击上街获客,再借助线上平台的流量红利,垄断了客源,中介渠道,成为了没有足够客户资源储备能力的开发商戒不掉的“瘾”。

在版纳,不仅各家开发商竞争激烈,中介与中介之间也存在不小的较量。在新亚工作的内蒙古小巴坦言比较喜欢推江北片区的滨江某园项目,那里有不错的江景(澜沧江)资源,离网红旅游打卡地告庄也近,“很符合部分客户的喜好”。

但内蒙古小巴口中成交率高的江北片区,在湖南老封眼里却是个“禁地”,除非是极度信任自己的老客户,不然基本不会带着客户去看房,“不去,大街小巷都是中介,客户逛着逛着就被抢了,就像一粒沙子扔进大海,不起一点波澜”。

不难想象,在激烈的竞争下,为争夺客源,势必就会存在价格混乱的现象。为了刺激客户成交,大多数中介经纪人都会抽取部分佣金让利给客户,返佣1至2万,而摸清这一操作思路的购房者,往往就会选择返佣更多的中介。

大盘实拍,业主农场

以版纳楼市主流户型50㎡、成交均价7500元/㎡为例粗略计算,总价大概是37.5万,6个点的佣金意味着中介卖出一套房可以赚2.3万元。假设中介将1万元返佣给客户,那客户的实际成交总价就减少至36.5万,而成交单价也因此降低了200元。

实际情况更为复杂,聊天中,湖南老封提到,曼弄枫片区的某个本地盘,2020年开盘价6200-6500元/㎡,“找对人五千八九都买得到,一两个月的时间就卖了1000多套”。

不可否认,通过中介买房,颇高的价格回旋余地确实让购房者享受到难得的主动权,但对于开发商来说,渠道的壮大也意味着自身主导权的削弱。

提起被中介“绑架”的现象,TOP4房企营销负责人显得有些激动,“重金诱惑之下,有的楼盘再不好卖,中介都会带看。如果购房者同时中意两个楼盘,中介往往会大力推佣金高的楼盘,顺便再‘诋毁’下另一个项目”。

而在当地媒体人看来,中介过多的抢客套路无形中助推了开发商快速出货的“出逃”心理,“开发商为回款只顾卖房,却没有心思做城市宣传,而这恰恰是旅居市场最需要的东西,相较而言,大理的开发商更注重这一方面”。

事实上,并不是所有开发商都一门心思想着卖房,部分开发商也曾决定一起来推动这件事,但在业绩压力下,现阶段可能并不是一个合适的时机。

一个创造了巨大价值的“救火”群体,为什么同时也是乱象“制造机”?

湖南老封回应道,“别看中介现在把握了话语权,市场好的时候开发商就会把中介一脚踢开。2017年卖得好的期间,曼弄枫片区某楼盘就将渠道的客户洗成自己的,事情传开后就被中介封杀了,没人再敢给它带客户”。

两年亏了300万!那些年在西双版纳买房的人还好吗

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2018年,东北老李在西双版纳市中心豪气拿下30多套房子,当时价格9000多元/㎡,而过了短短2年时间,如今他的房子暴跌至7000多元/㎡。

如果按当时的最小户型48㎡、9500元/㎡来粗略计算,30套房子总价约1368万,若按现在的7500元/㎡来转卖,现总价仅值约1080万,他总的还亏了将近300万!

这位大哥为何在2018年买下这么多房子?

那可要提到2017年4月海南那波“限购风”,同在北纬21°的西双版纳承接了海南部分投资转移。

海南炒房团涌入版纳大概可以分为三波:

2017年7月左右,海南大批炒房团涌入版纳,成为第一波吃到红利的人,以致当年曼弄金湾曾出现3000多人抢900套房的火爆场面,从湖南来版纳定居的老刘就是当年的“幸运儿”之一;

2017年末,第二波炒房团纷纷涌入,版纳楼市如雨后春笋般疯狂生长,大批开发商蜂拥而至,房价最高触顶到一万五六;

2018年4月左右,版纳楼市进入白热化,不少人着了魔般疯狂炒房,其实,这一批人已有被房子“套牢”的隐形风险存在。

这位东北老李就是在2018年薅下这一波“羊毛”,原以为能赚个盆满钵满,可不曾想这房子最高价就定格在那一刻。除非是个衣食无忧的隐形土豪能1400万全款拿下,不然只能从银行贷款,而如今版纳房价却在下行,他现在面临的局面是——要么被市场淘汰出局,要么继续苦熬,等着版纳房价再次上涨,才能从中“解套”。


西双版纳房价下跌已不是新鲜事了,但最近版纳空气质量下降和“6500元限价”一纸通知又引起了业内一波骚动。

最近版纳空气质量排行全国倒数,景洪市出现了云南史无前例的重污染天气,这还惊动了省环境厅特此到版纳挂牌督办。

加上前段时间,一份由版纳房协发布的《关于重新提交景洪市房地产市场一房一价表的通知》在云南地产圈疯转。通知内容就是告诉大家:版纳的房价要稳定在6500元/㎡以上,房企之间不能通过降价进行恶意竞争。

通知的本意是维系价格体系,但给市场的第一印象是——难道版纳楼市价格还在往6500元以下窜?

版纳房价下行是否与空气质量下降有关?那些年在版纳买房的人如今怎么样了?版纳房价是否存在乱象?带着这些疑问,上周我们到版纳,分别与当地的开发商、中介、购房者们喝茶聊了聊天……

西双版纳就是个“大工地”?

你现在能见到的空地没准就是个房地产项目。”那位买了曼弄金湾的湖南老刘,他说的这句话,印证了我最近来版纳的初印象:飞机快降落时,眼前是大片黄白相间的“马赛克”被零散的绿林包围的景象。抵达机场大厅时,大厅两侧展示牌迎接我们的是接二连三的地产广告。

走访这几天,我们在版纳嘎栋片区,一路上几乎隔500米就能看到“xx营销中心”的牌子掠入我们眼前。在车里等一个右转的红灯时,对面就是三辆停摆的大卡车,摩擦地面间,扬尘早已爬到了我们的车窗前。

景洪现在就是个大工地!” 昆明老张60多岁,近年患上哮喘,每年冬季都会飞到版纳住几个月,哮喘明显好转,而前段时间他去景洪住了十多天,“整不成啦,现在版纳空气太糟糕了!”

版纳为何会成为个大工地?为何空气质量下降如此严重?

其实,这与近年来版纳楼市火热以致开发商及地产项目扎堆涌现、城市建设项目集中开挖,加上景洪呈“凹”字形的独特地貌有着种种联系。

2017年海南吹来的那波“限购风”,不少开发商涌入版纳都想分一杯羹,版纳也成为除大理外,品牌开发商扎堆最多的州市,全国前五房企除恒大外,已各自在版纳驻扎阵营。且据不完全统计,目前版纳已扎堆不低于40个开发商、不低于70个在建在售项目。

与地产项目喷张共振的,还有版纳的“挖土机”!

按照官方公布粗略统计,景洪市2020年四个季度重大项目集中开工约50个项目,其中所有重点项目就占地约13452.8亩。如果我们简单粗暴点,按照景洪总占地1030.05万亩来算,也就是平均每隔765.7亩地就有1亩地在开挖建设

而景洪市为山原地形,两侧高、中部低,成就了景洪“风吹不散”的刚毅性格,所以走在景洪的大街上,时常看到洒水车对路面进行物理除尘。

景洪,是有着550米的适中海拔,超80%的森林覆盖率,达每立方厘米2800个的负氧离子含量(高于一线城市10倍),曾是不少人慕名而来的疗养胜地、甚至是买房安享余生的地方。

而如今版纳风格切换,空气污染严重到省环境厅到此挂牌督办,这与大家到版纳的初衷是相悖的,曾靠着可以畅快呼吸的空气质量打响招牌的版纳,如今没有了优势之一,也难怪昆明老张会发出那样的感慨。

扬尘带来的空气污染,只要下决心,就能够缓解,且随着城市建设进程的不断推进、建成区不断扩大,也能够彻底解决。不过,一轮操作猛如虎的楼市热潮在经历了供应大幅增加之后迅速冷却,让很多人猝不及防。

祸不单行,人心涣散。

那些年,在版纳买房的人

前些年因版纳的炒房热,挤破头在版纳买了房的人,除了开头提到的东北老李,如今被“套住”的不在少数。

昆明老吕早在2012年,他按揭买下融创西双版纳旅游度假区(当年还叫万达西双版纳旅游度假区,2017年被融创接手)一套260㎡联排院墅,价格约5200元/㎡。

近期由于昆明老吕需要资金周转,他朋友劝他把版纳房子卖了。他无奈地说道,“现在最多只能卖到七八千,直接腰斩,谁愿意卖!”

而2017年这个项目最高炒到1万五六时,为什么他还没出手?

假设昆明老吕现在卖出1平米能赚2000元,账面数字上,260㎡就只能赚52万。而如果在2017年高点卖出1平米能赚1万元,总的能赚260万,这中间足足少了200万!

虽然数字上看他现在卖出还能赚个2000元/㎡,但8年压在里面的资金,如果考虑通货膨胀、利息等因素,老吕显然不舍得现在“割肉”,他指望着景洪的房价在经历这次剧烈震荡下行后,还能够重返巅峰。

西双版纳片区大致分布

早年低价买入、现在还无法化解风险的昆明老吕如今被困在房子里,而有的人却选择在2020年年底抄底,收割一波“韭菜”。

2020年10-12月,景洪各开发商为冲刺年度业绩,纷纷使出浑身解数,融创、雅居乐等项目纷纷推出“6”字头中间楼层精装房源,更有特价房低至五六千。或许是这一时期的市场价格不断下行探底,才为后面版纳房协“6500元限价”传言埋下伏笔。

开头那位湖南老刘的一个朋友就瞄准了这次机会,拍马杀到。

他朋友在上海工作,去年12月底游历过云南昆明、丽江,到了版纳,听闻湖南老刘说版纳有部分项目仅卖六七千元,这位从房价天花板城市来的朋友,自然不能错过这波“韭菜”,到版纳的第4天就交下定金,以约7000元/㎡买下融创西双版纳度假区一套新房住宅。

当然,我们接触到的购房者们只是冰山一角,现实中仍有千千万万个被版纳降价打击或诱惑的人。

版纳房价降得有那么惨吗?

令我们出乎意料的是,版纳现在的平均房价到底是多少,很多人都有自己的说法。不过不管什么说法,版纳房价已经深度下探,是个不争议的事实。否则,“6500限价”也就不会隐现江湖。

在我们的聊天中,买了曼弄金湾房子的那位湖南老刘,多年从事房地产行业,他提到,版纳2020年房价已跌到六七千元,2021年可能会回暖到七八千。

在2017-2018年间进驻版纳的2家开发商则不约而同地表示,版纳房价已跌破7000元。

作为一个五线城市,版纳地产数据统计机构稀缺,对版纳房价也没有一个恒定的数据。当地一房地市场统计机构公布的2020年西双版纳市场成交均价为8490元/㎡(公寓、住宅),而中国房价行情网公布西双版纳2020年新房住宅均价为9359元/㎡

数据源于森豪旅居

数据源于森豪旅居

数据源于中国房价行情网

数据源于中国房价行情网

对于版纳房价,大家各执己见,但我们可以看到的是,相比起2017年房价巅峰时期,如今版纳房价大幅下跌已经成为不可置否的事实

而对于“6500元限价”,当地的开发商、中介和业内人士的回应是,“6500元是价格底线了,不会再跌了”“每一套不能低于6500元,有点难”“限价6500元不但起不到约束作用,反而破坏市场心理预期”“这难道不是在恶意救市吗?”

关于“6500元限价”说法不一,但也挠到了版纳楼市一波“痒痒”。

“版纳房价还会再降吗?”当我们抛出问题时,似乎每个购房者都对版纳的行情看好,而房价再次反弹的契机都指向了今年泛亚高铁的开通利好。

湖南老刘坚定地说,“不会再降了,今年1月版纳房价就有回暖趋势。”昆明老吕的态度如出一辙,“待泛亚高铁开通后,版纳房价还会反弹,到时就是房子出手的好时机。”

后记

和所有城市都一样,版纳不仅经历了2014-2016年的楼市调整,也在2017年开始迎来购房者的簇拥狂潮。在这期间,城市大兴土木,掀起一波又一波地产项目建设,由此导致的空气污染却在反噬这个城市,成为它不得不面对的危机。

从供不应求到供过于求,短时期爆发的需求得到释放,让版纳走向了“冷静期”,凛冬已至。

楼市总是周而复始,行业经历不断洗牌,购房者也不得不过着悲喜交加的日子。西双版纳景洪市,正在经历的楼市调整,比所有云南的其他城市,似乎都来得更惨烈一些。不过,久经楼市沙场的很多人,以及虎视眈眈正在抄底版纳楼市的人,依然坚信,泛亚高铁开通后,版纳楼市还将迎来“春天”。

官方均价14106元/㎡ 去年昆明官渡区商品房销售量价双跌

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一月初,权威地产研究机构发布的“2020年昆明楼市运行数据”显示,纵使全市各类商品房成交均价小幅上涨,但全年成交套数、成交面积、成交金额3项数据全面下行,且均呈现两位数以上的下滑幅度。

昆明

昆明

相比机构数据的全面颓势,昆明官渡区昨日(1月25日)发布的“2020年1-12月全区地产经济运行数据”,也同样印证了去年房地产市场“量价双跌”的整体销售表现。

据官渡区发布的经济运行统计数据,去年1-12月,官渡区各类商品房累计销售面积411.18万平方米,同比2019年下降15%;实现商品房销售额580.04亿元,同比2019年下降12.2%,降幅相比去年1-11月分别收窄1.7个百分点和4.6个百分点。

昆明巫家坝

昆明巫家坝

按照官方统计数据,昆明官渡区去年去年商品房均价约为14106元/㎡,对比研究机构给出的14472元/㎡昆明全市商品房均价,低于全市均价2.53个百分点的官渡区商品房均价表现,多少有些令人费解。

讲道理,包含在官渡区区划编制内的巫家坝、环湖会展等昆明当下热门开发板块,近年来一直领衔昆明主城的房价上行走势,版块内部分楼盘单价甚至比肩主城一环中心片区;且作为昆明主城楼市供应的主力片区,品牌开发商依托优势城市及自然资源的大规模落地开发,官渡区辖域内的巫家坝及环湖会展片区也逐渐成为主城置业的焦点板块,甚至大量高端豪宅类产品的成交,也多数集中于这两大片区。

很难想象官渡区的官方商品房价格,会出现低于机构发布的昆明全城平均水平的价格表现。

不过,相比研究机构发布的全年均价运行数据,官渡区12月的商品房销售均价表现,倒是符合“年末翘尾”的楼市走势。

昆明环湖会展片区

昆明环湖会展片区

按照研究机构数据,去年12月昆明各类商品房累计成交12744套,实现成交金额187.69亿元,均为去年全年单月最高。对比官渡区数据,全区去年12月各类商品房累计销售面积52.92万平方米,同比下降1.1%;实现商品房销售额90.68亿元,同比上涨25.2%。

其中,官渡区去年12月商品房销售额为全年最高,如果对比机构给出的去年12月全城成交数据,当月昆明几乎半数商品房在官渡区成交;销售面积也仅比去年成交最好的9月份少0.91万平方米。

更重要的是,按照官渡区的统计数据,官渡区去年12月的商品房销售均价约为17135元/㎡,不仅高于辖区全年均价21.47个百分点,甚至可以推断,若是没有年末1.7万元的价格高位表现,官渡区官方统计的商品房均价水平,有可能跌破1.4万元。

而在全区产业结构方面,房地产开发依旧是官渡区去年经济发展的核心支柱产业。

数据显示,去年全年官渡区房地产开发项目共128个,计划开发总投入3207.06亿元,约占全区固定资产投入总额的72.1%,累计完成1978.35亿元,资产投入占比相比2019年增长12.9个百分点,并拉动全区固定资产投入增长9.6个百分点,实现官渡区固定资产投入增长的贡献率大58.2%。