不管你信不信,又遇上一次抄底昆明楼市的机会了

编者按:

“取消预售制,全现房销售”,上周末,海南的楼市新政给各地泼了一盆冷水。

短短一月,已经有60多个城市出台了楼市调控政策,基调都是“放松”。涉及土地出让金方式、放宽预售条件、购房补贴、调整公积金方式、金融支持……无一不是在为企业纾困,刺激楼市。甚至出现了广州、驻马店“一日游”的闯关失败。

前面我们已经做了一系列的预判分析,房地产小周期不幸的拥抱上经济大周期,二者不断下行的底部重合,疯狂了44个月的昆明房价上行曲线下拐似乎已是大概率事件。而昆明也在翘首期盼专门针对楼市的倾斜政策,以此激活开春稍显冷清的市场。

原本以为政策援军拍马杀到,各地“松绑”企图重新激活市场热度,大家眼巴巴以为看到了希望。没想到被海南来了当头一棒,都在疯狂试探放松调控以利好市场,海南为何逆向加码楼市调控?

海南这一波壮士断腕的决心,实在太硬核了,这是要彻底戒掉房地产依赖的节奏。现房制度等于给楼市按下了刹车键,对于依靠资金杠杆的开发商来说可能没有机会了。

商品房预售制度已经运行了26年,海南是首个在省级层面取消预售制的,不得不说在市场信心普遍不足的当下,具有很强的示范效应,也会是接下来各地政策的风向标。

这也充分印证海南在响应国家层面“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控目标。这也说明坚持了多年的“房住不炒”,并不会因为一次“黑天鹅”事件就被动摇。

海南开了个“好头”,其他地方跃跃欲试、更大胆的待发“松绑”文件,或许就不好意思了。

2020年,楼市极有可能不妙。原以为因各地撒出的“面包屑”极大概率向好市场,3月7日海南泼出的这盆冷水似乎浇灭了希望。再叠加1-2月普遍的“量价”齐跌,我们预计今年房地产市场下行将继续加剧,照此情形,今年的昆明楼市会是不错的抄底机会。

就看你,有没有准备好银子。

2020昆明楼市新周期系列观察报道之九——

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文/熊玥

阴霾渐渐消散,原本以为3月是不错的开头。

房地产小周期拥抱上经济下行大周期,无论行业规律还是市场表现,疯狂了44个月的昆明房价上行曲线下拐似乎已是大概率事件。遭遇这个周期,市场端与需求端撕扯博弈,一季度行将过去,”小阳春”“金三银四”不复存在,尴尬的销量表与压顶的债务,房企坚守抗衡还是以价换量已然有了答案。

“2020年,口罩成为脱销必需品,房产证成为回家通行证。”面对这样一句看似轻描淡写的调侃,“捂款惜购”的你,当扑面而来的优惠、打折、特价、补贴充斥的昆明楼市风声响起,房企营销牌局已经热闹开局,有没有心头一紧?

错过8年前的5000,错过5年前的6000,错过呈贡的4000……当你把自己定义为局外人,你每次吃的瓜,都会让你日后回过头时捶胸顿足,成为“笑话”本身。

请记住,2020年“最佳购房窗口期”很可能就要到来了。

史上数个周期,你都没抓住?

金钱永不眠。

2003年、2008年、2014年、2017年……中国楼市20年数轮周期中出现的上车机会,我们总是一边信奉这个真理,一边屡次错过、懊恼、遗憾。

有位坚信“房价下跌论”的大学同学,从2012年看房看到2018年才下定决心上车,从昆明房价五六千看到一万三四最高点,他错过的不仅仅是数次抄底时机。这样的案例绝非少数。

数字是最敏感的。

国家统计局数据,昆明房价从2016年6月至今,已经连涨了44个月。《胡润2019年度全球房价指数》榜单,昆明以2019年房价13.6%的涨幅位列全球第9,国内第6。

昆明2月份住宅均价环比下跌0.5%。即便已经在2020年开局呈现微跌趋势,但1.3万的中位数,比起数年前数千元“薅羊毛”的经历,依然是坚挺的。我们也只能在数年后,眼看着别人当年5900元抄底的某楼盘在后来升值了大几十万惋惜自己的错失良机。

2012年那一轮短暂的下行周期,二环内的金尚俊园以7600元在开年打响“降价”第一枪,紧接着江东禧瑞都以6600的精装价让彼时的昆明楼市添了一把火。东南板块的格拉斯香水小镇洋房6500元入市,一环边神盘神州天宇葡萄街区更是以7080元虐遍全城……

可惜的是很多人都错失抄底时机,都抱着房价“筑底论”。时针转到当年5月,大部分楼盘价格上涨,数个项目出现“日光盘”,我们正是在那一年听说了很多连夜带行李排队抢房的故事。

2014年的再一轮调整周期,大家都听说过5900的云南映象,到手的却不是你。也听说过5000+的昆明湖,大约你是在两三年之后以过万的价格入手的。15万每套的昆百大国际派公寓,当你再邂逅它已经翻了倍。

降价“割肉”的抄底机会,只存在于楼市特定周期隐现的细碎银子,刚需抄底机会像找矿一样,稍纵即逝。

“以价换量”带来的底部机会,一旦房企银两充足缓过劲,窗口期就被关上了,你再也挖不到矿。都是血淋淋的教训。只有抓住楼市”底部”转瞬即逝的机会,才能挖到金子。

如果你曾经错过了很多次,你再不能错过2020年的“窗口期”。

这轮地产小周期与经济大周期的重合,并且遭遇“黑天鹅”影响发酵,还是从数字看,1月份80%房企销售下降,2月份基本玩完,3月份再不抢收就来不及了。囊中羞涩务必“现金为王,跑量制胜”。3月份随着项目复工,各路开发商势必启动营销策略挽回一季度惨淡的局面,随着恒大75折的枪声,其他房企忙抄作业,促销、优惠、降价、补贴等信息扑面而来,昆明楼市或将进入全面让利阶段。

开发商的让利,再叠加市场政策的倾斜,LPR下调,房贷利率降低,呼之欲出的救市政策,从市场端和需求端都在补齐的行情下,请务必关注2020年的窗口期。

你是继续捂紧钱袋子,还是顺势出手?

别迷信“底部论”!

到底“底部”在哪里?

如果你一直抱着捡漏的心态:

房价6000的时候,相信还会跌的;

房价8000的时候,还在找7000的房子;

房价涨到10000的时候,还相信能找到9000的;

等涨到14000的时候,终于买了套13000的……

等这场阴霾结束,等市场回归正常节奏,等等看还会有更大的折扣空间……这跟追女孩一个道理,男生抛出很多自身条件示好,女生总想再看看、再考验考验。这样的剧情走向往往是说再见。

从楼市20多年的数轮调整期来看,从来不会出现大幅的、剧烈的下降,周期调整的本质,是行业的洗牌和集中。在2014年那一轮深度调整之下,本土房企几乎全军覆没,一直以来被本土房企把持的昆明楼市阵营, 迅速切换到以全国性房企成为主力的市场。行业洗牌之后,云南城投、俊发、诺仕达、华夏等为代表的本土房企,与及至今日近90家外来开发商所形成的昆明楼市生态链基本稳定了。

不妨回头看,在数论调整周期里,所谓降价,只是局部的、极个别的现象。房价曲线,始终保持平稳向上的走势。2012年那一轮降价,只涉及金尚俊园、江东禧瑞都等极几个楼盘以价换量。且在有限的特价房源清空之后,市场迅速切换到涨价、排队的局面。再说2014—2015年的调整期,市场均价仅从八千多调整至七千多,具体到云南映象从八千多调整至5900的团购价,昆明湖从八千多调至5700,都只限于极个别楼盘。甚至在呈贡新城“鬼城论”甚上尘嚣的年份,依然没能影响到房价,保持着4000—5000的价格,并在几年后一路上涨至10000+。

所以别太迷信“底部论”,个别楼盘为了现金流“以价换量”的机会,能够抓住细碎银子得机会,少之又少。

楼市抄的“底”,绝不是指最低价格,而是相对价格的低价区间,看准下手的窗口期。个别项目,特定的产品、户型在开发商的这一轮营销策略下调整至相对低的价格区间时,符合心理预期,就看准时机出手。

所以从已经蠢蠢欲动的昆明楼市来看,在恒大75折组合拳的刺激下,一些楼盘已经跟上步伐,推出特价房、优惠让点、团购价,3000元锁房、买房送车位、无理由退房等前所未有的让利措施。这些使尽十八般武艺的营销举动放到一两年前,是绝不存在的。

再从其他城市的救市政策来看,已经有60余城出手稳楼市,缓解房企压力。天平也在向需求端的试探倾斜,20%首付、契税补贴、放款公积金等。再叠加央行降息信号、LPR下调……市场、政策窗口都在试探,但别忘了,“房住不炒”底线不会被打破。

抄底的限定词,是刚需。对于刚需购房者来说,无论救的是谁,无需过度去解读,楼市依然是最好的资产。短期来看,你要做的,就是抓住这个“黄金坑”,在今年昆明楼市或将遭遇的低迷时期,遇到低总价低门槛的,该出手就出手。

聪明人已经在行动!

昆明楼市,是否到了最佳入手时机?

我该不该进场了?

如果到此时此刻,你还继续追问这样的问题,可能那扇楼市的门,要对你关闭了。

看了半年多房的昆明朋友,在2月底上车了。东白沙河,小高层,改善小三房,精装修,140万拿下。13个点的优惠,总价从160多万到140多万,让她下定决心上车。虽是楼层不占优势的特价房,交完定金她感叹的是,还好没有在去年冲动。节省了20万,价格是真香啊!

看见没,当楼盘“放水让利”,聪明的人已经上车了。

2020年这轮周期,楼市下行已经是大概率事件。经历史上最长售楼部关停、项目停工时间,昆明各大售楼部、工地逐渐复工,积蓄多时的供应集中入市,势必以快速回款为目标。新盘折扣优惠抢客源,二手房议价空间也会很大。

资金压力大,是房企的痛点。对于购房者因这场阴霾推迟的置业计划,持币观望的态度,这或许并不是一个坏消息,你们口中所谓的“最佳购房时机”很可能就要到来,只是在“还未降到最低点”、“再挺一下还会降”的购房逻辑,以及“买涨不买跌”的市场惯性思维面前,是否能够抓住这一“抄底”时机,不止看眼光,还关乎你口袋里的银子是否充足。

机会永远只属于20%的人。

所以,在这轮楼市行业调整、可能开闸放量的周期里,你应该做的是广泛而充分地了解市场,准备好银子做好置业计划,抓住局部的窗口期,遇到好产品、好项目抓住抄底机会。

结婚得买房子,孩子上学得买学区房,购房需求一直存在,配置资产一直是每个家庭的主旋律。不管是刚需还是改善,或许可以把时间线拉到2020年的下半年。抓住房贷利率下调的趋势,抓住政策的利好,房价相对底部的出现务必珍惜。如果你经历过过去几轮调整期,你心里一定清楚每一次的赚钱机会都是因为有人“喊你买房”。

而眼下,你要做的是,评估自己的购房能力,除了首付,是否能够承担房贷风险;寻找目标,手中资金能匹配到的地段、户型、配套、物业条件;经过这次黑天鹅事件,改善购房者对物业的需求增加对健康、安全因素的考量,都是知识点。

“也许买了房会过的苦一点,但是将来的收入,一定会大大超过现在的预期!优秀的人是会被眷顾的。”热播剧《安家》孙俪说出的道理,如果你明白这一点,你将是被幸运眷顾的人。

毕竟,你我都不想做从《蜗居》到《安家》的10年,成功把上海房价从38万/套看到6.5万/平的“海清”

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