2020昆明楼市新周期系列观察报道之七——

相关阅读：

拯救楼市，昆明安宁第一个吹响哨声

周期饶过谁？谁能在昆明楼市新周期里幸存下来？

要房还是要命？现在，这个现实的问题值得更多人思考

谁将打响昆明楼市2020年降价第一枪？

晋宁PK安宁：一次“趁人之危”的机会摆在了最美滇池南岸的面前

昆明买房最怕烂尾 据说全国90%中小开发商要被淘汰出局

面对海南独唱反调，其他城市还好意思松绑楼市？

不管你信不信，又遇上一次抄底昆明楼市的机会了

文/赵晓桐 洪小媛

3月，昆明大规模复工，空旷了50多天的街道瞬间被车辆铺满，久违的人流，还有久违的塞车。相同的路程，通勤时间却被延长一倍，险些迟到。

人潮各就各位，接下来，就是资金流如何转动起来的问题。

经历了1月份近6成房企业绩同比下滑、特殊时期线上直播收效甚微、2月几近颗粒无收之后，3月来临前，昆明90%以上售楼部重新开放，工地复工。一切仿佛尽可能与正轨贴近、重合。

而事实上，为了加快几乎停滞的运转节奏，昆明各楼盘早已相继出炉宽松的优惠政策，秒杀、大折扣等字眼不断撩拨着压制了50多天的购房意向。

要把前两个月失去的需求尽快抢回来，这也是一季度最后的机会，昆明楼市“抢钱”大战已经暗流涌动。

一季度，仅剩最后28天。昆明的开发商，慌不慌？

一月惨淡，二月滑铁卢

黑天鹅事件影响下，商品房销售金额的下滑几乎不可避免，又与1、2月传统淡季相撞，一季度遭遇滑铁卢在所难免。

以往大部分楼盘春节都不打烊，尤其可以承接大量旅居置业和返乡置业需求，事件突发后，所有楼盘关闭停工，1月下旬正式进入空白期，开年第一个月就折损了1/3的时间。

据克而瑞统计，1月昆明开盘的项目共有3个，推盘节奏相比去年12月有所放缓。3个项目均推出高层住宅，最低起价13500元/㎡，面积89-143㎡。若不受此次事件影响，小户型低总价的优势应该会直观反映到楼市业绩上。但1月昆明主城商品房仅成交73.24万方，环降超五成的冷清局面，着实奠定了不可抗力下惨遭重创的基调。

图源克而瑞

为此，【云南楼事】统计了发布过月报的49家上市房企。我们发现，57%的房企销售业绩同比下滑，更严重的是，96%（47家）的房企1月业绩相比去年12月出现下滑，仅业绩前三的碧桂园、恒大2家房企出现猛增，分别增长166.34%、97%。

1月前十房企业绩（点击图片查看完整大图）

在业绩排名前十的房企中，5家出现降价，分别为恒大、金地、中海、融创和新城控股。TOP10行列之外，绿地香港最显“不易”，1月销售额同比下跌超60%，环比下降更是逾90%。

1月销售降幅排名（点击图片查看完整大图）

1月好歹在结局才开始喘息，尽管各家开发商积极应对压力，不过已经陷入空白和冰冻定局的2月显然更没那么乐观。

2月的最后一个夜晚，克而瑞数据公布，全国房企2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录！数据显示，百强房企全口径销售金额同比下降37.9%，环比下滑43.8%。

极少数房企受利于1月留存业绩、线上销售成果，2月业绩还算过得去。不过，在前十强房企中，除了高调宣布降价的恒大，其余房企同比全线下滑。

房企还能撑多久？

受资金回笼及交付压力等多重影响，后市去化，以及去化速度的快慢，某种程度上决定着开发企业的存亡。

销售回款是资金来源的主动脉，而今拓客成本提高，销售回款难于上“青天”，更多的是依靠融资发债来保证资金流畅，维持“生计”。融资发债的主要目的还是借新还旧，直白的说就是添东墙补西墙。

数据显示，10大龙头房企的有息负债合计高达2.79万亿，其中需要在一年之内偿还的有息债券则达到了9270亿。短期负债超过千亿的企业有3家，分别是恒大，融创和碧桂园。

而开发商面临的局面则是，一方面马上要还债，另一方面着急融资发债。高昂负债与入不敷出的资金链相撞，面对现金流吃紧的困境，龙头房企陆续展开自救，加速融资。

Wind统计显示，今年开始至2月18日，房企境内外发债规模已达1848.69亿元，创近三年新高；此外，光大证券研究报告指出，2020年还是房企债券到期的高峰时期，今年房企债券到期合计规模约8365亿元，比去年上涨28.99%。

在房企偿债压力剧增、线下销售停摆导致资金回笼受阻，同时上游行业生产暂停期间推高的建设成本的局面下，那些“荷包”不鼓、融资渠道无门、抗风险能力弱的中小房企，资金难以为继，只好被迫率先出局。

比如全联房地产商会调研的某家典型房企，单月业绩减少80亿，以往每月可获得40-60亿元贷款，如今可获贷款金额砍半，单月资金缺口100-110亿元，该房企2019年上半年货币资金仅350亿元，再加上其他刚性支出，或仅够维持三个月运转。

这只是一部分房企的现状，那万千房企怎么办呢？房企还能撑多久？

3月，昆明楼市到了该拼刺刀的时候了

1月超一半房企业绩腰斩，2月爆冷创最低记录，楼市的一季度，就这样虚度了？

尽管目前昆明楼市还显得比较平静，但如果3月还不拼刺刀，二季度将更棘手。

政府在政策方面也给了开发商进行“松绑”。比如在昆明，安宁第一个吹响救市“哨声”，内容包括土地款分期付、延期缴纳税费等，招招续命；随后，昆明市推出20条稳经济增长措施，包含可延期交纳税费、城中村改造项目保证金可缓交等实质性内容；而后，西山区推出房企申报的商品房销售面积每1万方可兑2万元的稳增长资金等真金白银的“减负”措施。

而这些也仅能暂缓房企过载的情绪和压力，并未能完全触及到兴奋G点，最根本的还是要靠房企自救。

昆明各楼盘已相继推出各种购房优惠政策，初露抢“人”的苗头。

保利天际推出“四年一遇”的8.8元购房套餐；

美的顺城府推出5000元锁房，最大优惠85折，今年12月20日前还可免费更名一次；

中骏云谷小镇10套房源限时秒杀，买房送车位；

中梁百城5000套房源最低75折，500元起锁房，首付10%起；

俊发蓝湖俊园买房送车位20年使用权；

……

嗅觉灵敏的房企，已经抢跑了。

朋友笑笑看房已经大半年，最近优惠宽松，便迅速下定了东白沙湖旁的一个项目。而在下定之前，她其实更心仪另一个东三环旁的项目。只是在犹豫的时候，东白沙湖项目直接放出13个点优惠，而另一项目仍在打传统太极，非要朋友到现场，才方便向领导申请优惠。

在这场“抢人”大战中，谁首先打开吸金阀门，坚定地跑在前面，谁就赢了。

据克而瑞数据，截至2月28日，在昆明满足防疫条件的建筑工地已全面复工，目前昆明房企90%售楼处均已开放营业，线上直播开始退出舞台。

看似，楼市拐点即将到来，一场资金回流、抢客大战正在蓄势待发，压制了一段时期的市场存货、购房诉求将得到集中释放。这场意外谁都不曾预想过，但既然选择了江湖，就必须做好抵抗风险的准备，在不断试错中砥砺向前。

3月，一场“抢钱”大战已经打响。