编者按：

回顾早前的两轮楼市“寒冬”，逐渐加深的供求双方矛盾被买房安全问题不断激化。

2011年，昆明楼市明显增加的地产行业投诉，似乎已在暗示：对待“买房安全”这个问题，须始终持谨慎态度。

但或是由于那轮地产寒潮并未对昆明楼市造成直接冲击，使得“买房安全” 隐患仍埋土中，成为在下一轮楼市“寒冬”中深化买房安全矛盾的祸心。

2014年，不留情面的楼市下行冲击，昆明也被卷入其中。以云锡地产、经典地产为代表的一大批本土活跃房企，相继来到濒死边缘挣扎，旗下项目亦相继陷入停工，极少数幸运的，后期通过收购、合作开发等手段被盘活。

至此，昆明房地产市场曾以本地房企为主力大军的格局被“寒潮”颠覆，呈小队进入昆明的全国一二三四线开发商逐渐取代大部分本地房企，成为昆明楼市开发主力。

但是，那一轮楼市深度调整的后遗症依然没有消融，至今仍有很多项目处于休克状态，不知何年解套。

进入2020，房企销售前端受“疫情黑天鹅”催化出的花样百出促销方式和抢客手段，似乎又一次在暗示，新一轮地产“寒潮”正在靠近，“买房安全”再度成为楼市绕不过的话题。

全国一二三四线开发商就不会因困倒下吗？他们的项目就一定都安全吗？

2020昆明楼市新周期系列观察报道之六——

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文/颜子于

2020年以来，“疫情黑天鹅”使昆明各房企与市场的博弈橡皮筋越拉越紧，同时，雪上加霜的楼市对房企的“洗牌”也正在进行。

作为购房者，买房安全问题或许又一次降临。

2011至2012年：昆明房产投诉量剧增

在人民法院公告网检索关键词“破产文书+房产”便知，今年1月到2月下旬，目测含房产、置业字样的公司，有超46家被网站公告了破产文书，其中大多显示为全国范围知名度不高的中小房企。也有权威传统媒体统计为81家房地产相关企业破产清算。这似乎已经预示了国内中小房企正面临的大规模“洗地”考验已经来临。

大势严峻，不必悲观，亦不能轻视。

房企营运本如同刀头舔蜜，蜜虽甜，却有截舌之患。就拿曾经在楼市叱咤风云的万达来说，2017年转让13个文旅项目和77家酒店，得以让其负债率减少、现金流增加。楼市发展，资金、负债率成房企良性运转关键，迫不得已只能“断臂求生”。

这让人不禁想起2011至2012年爆发的楼市寒冬，资金+销售的双重压力，以及国内坚定的房地产调控态度，让全国众多房企，相继做出以价换量的“割肉”决定。无奈，资金密集型企业，只能想尽办法率先回笼资金，应对寒冬。

如今的莲花池畔，丝毫没有复工迹象

昆明也一样。2012年上半年，楼市冬天虽残余暖阳，许多在昆房企欲顺利挺过难关，也必将走上以价换量之路。俊发率先降价，激发旺盛刚需，金尚俊园售楼部迎来买方排队购房；江东禧瑞都定价实惠引起抢购……彼时的降价如同“割肉”，房企顶着项目成本、融资成本、甚至前期业主等各方压力。

就在市场齐心御寒时，昆明市政府一条动态，让昆明楼市顿生涟漪，买房安全敲响警钟。2011年，全市各级消费者协会（消委会）共受理消费者投诉2910件，其中，房产投诉成热点，投诉重点集中在“老三样”，房屋质量、合同纠纷、消费陷阱。比如随意变更房屋结构和规划设计、房屋面积不足、延期交房、无法办理房产证等。

房地产行业投诉涉及金额普遍较大、群体性投诉也较多、投诉所涉领域宽广、解决周期较长等特点，导致投诉解决率普遍较低，最终引发矛盾深化甚至严重冲突。

博欣国际，2016年陷入停工

消协数据不能保证投诉增长一定与楼市下行有必然关系，但从2011年全国各城市爆发的维权事件就能看出，房企应对楼市下行，牵一发而动全身。比如上海浦东中海御景熙岸每平米降价6000元、北京通州京贸国际城每平米降价5800元等等，维权普遍集中在房企做出“以价换量”的决策之后。

这一轮楼市下行，对昆明本地房企主导市场的考验相对温柔，留给房企继续成长壮大，好应对下一周期市场寒冬的时间也还充足，停工项目还未集中出现，维权主要以投诉为主，买房安全也未吸引足够多重视。

2014至2016年：烂尾是多少买房人的痛？

2014年开始席卷昆明的楼市寒冬比以往任何时候都更加残忍，持续到2016年的这一轮调整，昆明房地产市场历经漫长低谷，“维权”不断升级，从原来一般质量为主的投诉，转变为停工、烂尾为主的维权，难交房以压倒性优势占据买房安全头条。烂尾遍地、业主自救、房企倾覆，如此背景下，如果能保证交房顺利，住宅单价宁肯一万，也不要会烂尾的六千。

兆丰六千城业主因交房延迟要求退房，甚至一度阻断了春城路交通；中国水电金檀业主为房屋质量拉横幅堵路；莲花村村民因房屋结构更改而维权等等。曾领衔一方的经典集团陷入资金困局，手握滇池度假区2000亩体量高端楼盘西南海的仁泽地产陷进债务漩涡，云锡地产在结交“杀马特”一般的合作伙伴后，多个项目相继被坑……诸如此类的各种消息，成了那一轮危机里，最挑逗市场神经的新闻。

西南海

恒圳地产、云锡地产、中炬置地、佳达利地产、千益丰集团、奥宸地产等房企，都以不同版本的故事表达着同一个意思，资金断裂，旗下项目停工。金恒财富广场、丽阳星城二期云锡金地、南亚之门、别样幸福城、誉峰国际、奥宸中心等至今盘活无解。

东环洲际、舒铂广场、天宇时代广场、天宇澜山二期等项目陆续在2015年停工，这一年，昆明房价从8字头降到7字头，房企以价换量“割肉”自救，买方穷尽办法，甚至报以填补房企断裂资金的决心进行自救。

财兴盛大厦因收尾工程未完成无法验收，引发已入住业主自救；别样幸福城业主为早日收房自救。从投诉到自救，供需两方矛盾逐步升级，其中不乏房企无奈，业主绝望，解决之道仿佛只能从源头——房企选择来保障买房安全。

别样幸福城，烂尾近12年，其中5号地块业主自救成功

市场给房企和购房者，都上了生动的一课。而对于昆明的购房者来说，全国品牌房企开始进入选择范围，买房安全在付出沉重代价后，开始觉醒。

开发商分三六九等，从此轮寒冬里应运而生，选择靠谱房企成为基于安全边际范畴内的避险需求。此法不一定能覆盖所有情况，但第一梯队房企，因资金+负债率的良性营运而优于本地摇摇欲坠的大批开发商。

彼时， 中海、保利置业、中建、华润、招商蛇口等央企，加上恒大、碧桂园、融创、万科等全国性大鳄房企，以及云南城投、俊发、海伦堡、蓝光、诺仕达、同德、金科等区域性房企成了那个年代最主要的供货商。而在这条行业生态链条上，中下游的开发企业，尽数出局。残缺不全的行业生态，也让产品市场进一步高度集中。

相比2015年昆明成交土地总面积被腰斩、昆明秋季房交会停办等事件，2016年的昆明市场，两极分化成型，本地房企不再主导市场，房企“洗牌”悄然深化，市场单极倾斜严重，外来房企高歌猛进，掠夺楼市占比。

新周期：你能迷信的只有你手里的钱

发家于云南的星耀地产，当年在天津土地市场惊鸿一瞥的表演，至今让人津津乐道。星耀五洲这个顶着国际光环的项目，在颜语手里，即便是最后出售给融创时，其负债不过70多亿。

这就是云南本土最牛逼的地产操盘手，星耀水乡同样能够由中信接手，足见颜语在资本运作上的高明。

而这样的能耐，对于大多数区域性房企来说，是不具备的。比如西南海的仁泽地产。体量上相形见拙的西南海破产清算出来超70亿的债务令人乍舌。此70多亿，与彼70多亿，即可得见融资成本，是多少房企的痛。

2014年5月陷入停工的沸城，后由碧桂园于2017年上半年接手，更名龙腾世家

在国内的房地产市场里，万科的存在有目共睹，但恐怕很多人都并没在这家开发商身上去细细思量。万科是销售业绩首破千亿的企业，在随后的日子里，它被超越，可从未见它露出一丝被超越的慌张。就是这么一家销售第三的企业，是前三里面唯一在2020年1月份实现稳步增长的企业；就是这么一家自成立至今一直聚焦普通住宅市场的开发商，2019年全年实现商品房销售均价超15000元，远远高于销售业绩排在它前面的恒大和碧桂园。

万科的稳，让人细思极恐。其在昆明市场的表现，似乎就从不受市场周期影响一样。

两个例子，就是要说明一个简单的问题，在面对市场调整所带来的买房安全考量时，我们到底该买什么样的房子，才能愉快地等待、接房、入住、生活。

起于2016年下半年的这轮楼市上涨，至2019年，已略显疲态。多地有限度松绑调控措施，就反映着这个市场又一次来到了高位。在过去的这三年多时间里，你未见过的昆明楼市里的各种疯狂，你都见到了。

比如土地市场，自西北新城中海大战新希望结果铩羽而归，也正是这一次土地拍卖，开启了昆明土地单价各区域破千万的进程。同样是中海，在随后的东市区、北市区先后出击，连破区域土地楼面价和单价记录，引领片区土地市场迈进千万门槛。

就连呈贡的土地单价都破了千万，去年昆明超三分之二的土地被外来房企斩获。

“疫情黑天鹅”加速着周期的到来，经过2014年那一轮调整过后，昆明楼市的行业层面，全国一二三四线开发商已经彻底占据了大部分的市场，八九十家外来开发商出现在市场里。我们说，此前的市场寒冬将很多本土中小房企淘汰出局，那如今呢？

莲花国际商贸城

比如克尔瑞2019年中国房企权益金额销售榜单上位列第22位的中梁控股，去年上市不足半年，就有传言直指企业总部将裁员30%。中梁曾用2016-2018三年时间实现跨越式发展，奉行“456”模式，让品牌以 “黑马”“小碧桂园”身份，从百亿规模跃至千亿行列，不想，却在2019年上市之际遭集体维权。

如果说，起家温州的中梁控股不足以说明国内三四线房企面临的困局，那早在2016年初，上一轮楼市寒冬还未过去时，宝能地产就被多家网媒集中爆出后院起火，其位于全国多城市的、合计8项目停工，另外还有11名高管离职的消息，应该引起众人的思考。

不是所有的房企都是钢铁侠的身躯，在市场不断的洗牌进程里，有些企业从市场里永久消失。面对新周期，每一个购房者都应该有清醒的认知，我们无法完全避险，但提高警惕理性选择，才能尽可能让自己愉快地期待、接房、入住、生活。

不要迷信品牌，不要迷信全国性开发商的头衔，你能迷信的，只有你手里的钱。