看看云南
编者按：
如果不是开年突如其来的这场疫情，我们楼市的行业周期，也许还可以拖延到2021年。但眼下我们显然要面对一个现实，就是”黑天鹅”的到来，正在加速行业周期的悄然而至。
无论你定义”抢跑”还是乘势”收割”，恒大的开年促销行为已经在给市场做出启示。周期特征的临近和现实特殊情况的叠加，效应已经扩散。
假装镇定，不解决问题，大势初定，顺势而为，或许还有机会。
2019年12月，昆明新房价格出现41个月以来首次下跌，而2020年1月，昆明二手房也首次环比下跌。二手房跟跌新房，尽管不是相对长期的趋势数据，但出现在我们判断的一轮行业周期的末期，就值得我们警惕。
经济发展在不断破八破七，今年甚至有可能破六，经济结构转型的阵痛在持续，高涨的房价也正在改变很多已经冲进楼市高位接盘的普通员工的资金安排计划，极大的还贷压力，限制着很多人其他方面的消费动力，在经济大周期不断寻底的过程里，房地产行业的周期十分不幸地闯了进来。行业周期和经济周期的底部，开始重合。
还有什么理由不恐慌？正如我们上一篇文章所述，一场疫情加速了周期的重合与到来，加剧着市场各关系方的”撕裂”。
周期饶过谁？
2020昆明楼市新周期系列观察报道之二——
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文/刘鑫 王效
2020年2月16日，周日，庚子鼠年春节假期延长复工的第一个周末，开年”疫情黑天鹅”带来的楼市阴郁情绪，继续扩大蔓延。
2月16日，由许家印签发的恒大集团2020年第26号秘密级内部红头文件显示，恒大全国在售楼盘2020年2月18日至29日期间，可享受75折优惠；3月1日至31日期间，可享受78折优惠，且根据楼栋去化情况，尾盘房源还可享受额外97折或94折优惠。
从文件限定的优惠政策执行周期不难看出，现阶段线下售楼部无法正常营业，以及项目工地暂无复工可能的严峻现实，迫使房企不得不想尽一切办法抓住任何可能成交的机会。
更重要的是，除了直接对房价进行优惠，按照付款方式不同，还有不同程度的付款优惠，而按揭最低95折，一次性付款最低可93折的优惠方式，也充分说明线下成交断流正在不断放大房企的资金焦虑。
如果只是局部一家房企为应对特殊时期使出非常规手段，或许并不足以引发市场的担忧及恐慌，但作为去年销售额排名全国前三的头部阵营房企，恒大”以价换量”的清晰思路和敏锐嗅觉都在暗示，亮起下行信号的2020地产后市，似乎才刚刚进冬。
佐证：当房企和政府都开始紧张起来
楼市里的三大主体分别是政府、房企和购房者，当政府和房企都开始紧张起来，市场一定不妙。
其实在75折优惠文件发布前，复工首周全面转向线上售房的恒大，就于2月13日推出了购房”双保险”政策，即线上购房者拥有长达88天、截至今年5月10日的超长”最低价锁定”权益，并可同时享受”无理由退房”政策，双向消除置业者购房痛点刺激成交，更启动”兼职销售员”佣金奖励，想尽一切办法拓宽还有可能实现成交的销售渠道。
恒大昆明文旅城
不止恒大，为降低售楼部不能营业，客户转向线上下单的购房顾虑，广州保利、清远碧桂园、重庆融创、成都花样年也相继推出周期长度不等的”无理由退房”实施细则，重庆融创的”无理由退房”措施执行期限最长更是长达120天。
此外，保利针对四川所有在售楼盘推出的”一成首付”，万科联动成都17盘给出最高60万购房优惠等层出不穷的购房优惠政策，无不说明房地产开发企业应对楼市大概率下行的抢客大战已经开始打响。
相比之下，昆明市辖县级市安宁发布的2020开年第1号文件，透露出比房企更加敏锐的楼市嗅觉。
2月8日，安宁发布10条措施专门给予房地产促进刺激，不仅通过分期支付土地款、缓缴基建配套费等措施为房企减负，土地使用权登记、施工许可证、预售许可证等证照办理的提速，也将缩短房企销售周期，加速企业资金回流。
安宁市
不止安宁，西安、无锡先后发布的楼市促进措施，同样针对土地价款的缴纳方式给予房企宽松。随后，在响应”云南22条稳增长措施”基础上出台的”26条财税政策”，也从房产税、土地使用税、印花税，以及住房公积金和企业融资贷款等方面，对于房地产行业进行相应减免及扶持。
显然，不止房企在想尽一切办法寻找”开源”出口，局部宽松的楼市政策也在给房地产市场不断带来”节流”福利，只是各地救市暗示明显的”促进房地产健康发展措施”相继出台，无不说明楼市正在走向”不健康”下行周期。
那些熟悉的周期特征
房企的自救和政府的拯救，我们可以理解为”黑天鹅”下的应激反应，但我们不能太自欺欺人。身在房地产的行业里，我们都感受到了自2016年下半年启动的这轮楼市上涨行情，已经开始见顶。疫情这只”黑天鹅”，只是一个催化剂。
但催化剂的作用，有时候就显得特别有力道，直接将国民经济和房地产市场的发展，迅速刹车，急停下来。
如何判断楼市上行周期开始见顶下行周期即将临近？这个发展得到充分竞争的市场，总会有一些我们熟悉的特征，让我们做出判断。
特征一：政策风格的快速切换
我们的楼市，是政策市，大多数时候都对政策特别敏感。政策在房地产行业身上，只有两个方向，要么打压，要么拯救。
什么样的市场行情需要打压？当然是价格疯狂的时候。价格疯狂，体现在两个方面，一个是地价，一个是房价。
据地产研究机构统计数据，2019年全国累计出台房地产调控政策620次，同比2018年上涨38%，就连一向反应滞后的昆明，去年也相继发布了限购、限售，及贷款等楼市限制性措施。尤其在房地产企业最具命门特征的融资方面，国家全面出手，严卡地产融资渠道。
一手卡住购房需求，一手卡住融资通道，房地产企业的两大命门，都被死死捏在手上。如此高压态势，只能证明一个问题，就是房地产市场的这轮报复性上涨行情，已经不被政府待见。
2020年开年，疫情的突如其来，已经严重威胁国民经济的健康运行，房地产同样备受冲击，作为资金高周转行业，一季度资金的快速回笼目标，几近泡汤。于是，我们就看到了包括昆明安宁在内的全国很多地方政府，开始专门针对房地产企业的拯救措施，蜂拥出台。我们预计，更为喜人和可观的政策，正在来的路上。
从2019年的打压，到2020年开年的拯救，政策风格的快速切换，证明一个事实就是，房地产市场本已涨势见顶，但疫情加速和加剧了行业可能面临的滑落程度。过分的上涨和过分的滑落，都是一个行业健康发展所不希望出现的情景。
特征二：行业百花齐放的背面
国家统计局的数据显示，自2016年7月恢复上涨以来，连续环比上涨41个月的昆明房价，在去年12月出现0.3个百分点的环比下跌，今年1月的二手房价格也出现0.2%的跟跌。而反应在市场层面，去年下半年昆明普通住宅价格的上涨趋势已明显放缓，且随着全国三四线房企集中落地带来的供应放量，后续楼市的价格上涨推力将进一步减持。
这就牵涉到昆明房地产行业的阵营切换问题。2015年前，昆明楼市的供应主体，一直被本土房地产企业长期把持，在房地产行业的生态链条里，头部、腰部、底部，都分布着很多本土企业，市场竞争充分。始于2008年的昆明城中村改造，大量项目公司出世，鱼龙混杂，充斥在腰部和底部。房地产市场的这种”百花齐放”，在始于2014年的那轮深度调整面前，瞬间不堪一击。我们掰着指头都可以数出来，目前市场里以俊发为代表的几家本土房企，就是那一轮周期过后仅存的硕果。也就是从那一轮深度调整周期开始，昆明楼市的房地产行业生态链条上，涌进昆明的二十多家全国房企成了昆明楼市供应的主要力量。从那时开始至今，我们听过或者没听过的全国二三四线开发商，全面落地昆明。
据【云南楼事】不完全统计，目前有近90家外来开发商以不同形式出现在昆明楼市里，其中有项目落地的开发商就多达70多家。整个昆明楼市的供应主体形成以俊发、云南城投、诺仕达、华夏等为代表的几家本土开发商和全国一二三四线开发商为主体的市场竞争状况，昆明楼市的行业生态链条已经得到充分的替换。
行业队伍的壮大，意味着供应的增加，市场分化就会出现。行业分化、产品分化、价格分化、区域分化，竞争加剧。2014年那一轮周期的直接表现是很多本土开发商的死掉，他们资金链条脆弱，规模也没大到具有足够腾挪的空间。而这一次临近的新周期里，也许我们看不到多少开发商的崩塌，但我们能看到项目的停工、乱尾、转手等现象。
特征三：脱离购买力基本面的房价
价格的疯狂，包含这地价和房价两个层面。地价，在这一轮上涨周期里，我们看到的是昆明东西南北次级区域的土地价格，都已经突破千万的单价。而房价自然更加”喜人”，排除别墅等特殊产品不算，大户型普通住宅的价格最高的已经突破三万，均价都已经标记在1.5万左右，普遍的产品价格都维持在1.3万上下。
我们可以就此简单算笔账，以研究机构发布的2019年昆明住宅均价计算，昆明一套100㎡普通住宅的总价约为150万元，按照20%最低首付比例，月供约为7100元。普通条件家庭年轻购房者的月收入不仅无法覆盖月供，甚至还达不到贷款申请门槛。这种完全脱离基本面的昆明房价表现，充分佐证了现阶段昆明房地产市场的不健康程度。短期被推涨的楼市，不具备长期保持这种涨速的动力。2019年不断放缓的楼市上涨速度，已经说明了这个问题。
更深层次的问题，是不合理的经济结构，导致普通职工的收入不足于跟上房价上涨的速度。
特征四：现金为王，不仅限于开发商
收入降低的风险和失业的风险在不断增加的焦虑情绪，让很多个人可能该改变自己在2020年的资金安排。新潮传媒开年复工第一天裁员500人，很多中小微企业被预计挺不过三个月。一场疫情，正在改变人们对未来经济短期发展的心理预期。
此时此刻，对于个人来说，现金为王，做好资金储备以备不时之需，成了当下重要的事情。一方面是房地产企业需要在疫情解除后快速去化进行资金周转，而另一方面个人购房者的钱袋开始捂紧，市场供需层面的撕裂就会出现。
这是一个意外，这是一个临时特征。”黑天鹅”事件引起的连锁反应，接下来会体现在行业经济和经济生活的方方面面。我们所了解到的一户昆明花农，因为春节期间的疫情所带来的家庭年收入的损失几乎达到三分之一。
市场的心理预期往往会几何倍数叠加放大，会像传染病一样迅速传导给更多的人群。供需两端地撕裂，有一个小口子，就可能出现叠加放大效应，而彻底割裂。
特征五：高唱楚歌的房企
作为房地产市场三大主体之一的房地产企业，早在去年，就开始有声音呼吁放宽调控政策，我们也看到国内部分房企所面临的困难，被收购兼并的案例也有。只不过，开年”黑天鹅”事件，一下子刺激了很多开发商的神经，纷纷拿出各种招式，以解特殊困难时期的成交需求。
在需求市场尚不明朗之际，房企开始率先唱起了楚歌。
全国头部阵营房企的敏锐嗅觉，其实已经给出楼市进入新一轮周期的明示。且不论恒大75折政策的优惠力度如何，单就针对旗下全国在售项目给出购房优惠，就说明恒大对于宏观经济形势及房地产行业周期的判断，均持不乐观态度，否则怎会逼得”现金为王”的房地产开发企业”以价换量”，使出只为应对市场恶性周期才会采取的”变相降价”自保手段。
看上去的自救行为，是特殊时期的应激反应。但其实在我们看来，在新周期临近之际的突发事件，不过是乘势”收割”的一种真戏假作。
底部共振：当地产小周期闯进经济大周期的怀抱
实际上，去年全国累计620次密集调控也没能有效按住的楼市形势，即使没有明显大涨，应该还能勉勉强强再继续稳走2020年，但前提在于没有开年疫情这一”黑天鹅”变量。
据国内经济研究机构估算，今年一季度全国GDP环比负增长1.5%，同比负增长3.8%，预计全年GDP增量将减至5.4%，极端情况下将出现更差结果。
或许相比去年0.7个百分点，甚至更大的GDP增幅收窄，能在今年解开困扰经济学家多年的”中国经济底部”难题，但随之大概率出现的小微企业破产、中小企业增长降速，以及降薪、失业等风险，都在迫使普通企业员工重新安排自己的资金计划，势必造成高门槛的房地产行业消费欲望萎缩。
与此同时，全国三四线开发企业去年密集落地带来市场供应放量，也在加速昆明楼市的新一轮下行周期到来。据不完全统计，目前昆明约有91家外来房企，三四线开发商占比超过6成，其在补齐昆明上一轮周期淘汰洗牌行业链空缺的同时，多元化的产品类型，也在不断增大昆明市场的供应端压力，进而加剧昆明楼市进一步分化。
无论是经济下行带来的购房需求”捂款惜购”，还是市场供应量加速引发的行业分化竞争，供求两端的反向”撕裂”，都在证明前文提到的第四点特征。即便新近落地昆明的近50家全国三四线房企中，仍有半数以上企业的有效供应会在2021年释放，但经过如恒大这样一波低价政策的提前收割，本就有限的需求量进入到下行周期的后续深度阶段，类似上一轮楼市周期的洗牌也将再次上演。
不过，就证监会在2月14日情人节时候针对上市企业再融资渠道有所放宽的暧昧举动来看，作为长期掩护中国经济增长重要杠杆的房地产行业，不排除有被强行启动的可能，甚至有可能通过针对需求端的宽松促进政策直接刺激。
但如果真就如此，换来的只会是房地产行业下行崩塌前的回光返照，顶多只能起到延缓下行周期立刻逼至的作用，并不能阻碍宏观经济大周期与地产行业小周期并行底部共振运行的经济趋势必然到来，加之不断扩大的疫情创面，更在推动这一趋势加速到来。
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