拯救楼市,昆明安宁第一个吹响哨声

编者按:

正值元宵节的2月8日,昆明市辖的安宁,发布了2020年的第1号文件:《安宁市关于促进房地产行业健康发展十条措施》。面对突如其来的疫情黑天鹅,安宁市敏锐地嗅到了房地产市场不一样的味道,率先在昆明市启动了救市政策。

2月12日,在一个没有玫瑰花的情人节前夕,西安和无锡也发布了相类似的房地产政策。这不约而同,透着一丝紧张的情绪。2020年,大自然的春天来了,可我们却感受到楼市的冬天,似乎才刚刚开始。

自2016年下半年开启上行通道的昆明楼市,历经2017、2018年的高歌猛进,其繁荣程度,房价说明了一切。而在2019年,光速飞行的昆明楼市切换了前进步伐,变得缓和下来。大几十家全国一二三四五线开发商扎堆,让市场迅速分化,供应量来到了爆发的窗口期。2020年,这一轮上行周期进入第四个年头,周期运行的市场规律,再次让房地产行业来到新周期的关口。

关键问题在于,楼市的这个小周期,有可能和经济的大周期在2020年开始,重合并行,底部共振。

看上去,昆明安宁、西安、无锡出台的政策,似乎是在应付疫情的影响,但在我们看来,这次黑天鹅事件,不过是加速和加剧房地产行业周期和经济周期底部运行的一个意外配重而已。

周期饶过谁?该来的,总会要来。

基于此,@云南楼事 从本篇安宁救市十条开始,将陆续推出昆明房地产行业的系列观察报道,聚焦2020年昆明楼市,在大势环境里可能出现的趋势性变化,着眼“周期”“现金为王”“降价”“抄底”等关键词,做出我们的判断。

政策已经开始为“卖方”减负,然而,“买方”的市场热情和购买力是否依旧还在?一轮新的市场寒潮,总是在供需两端的撕裂中开始。

拯救楼市,昆明安宁第一个吹响哨声

2020昆明楼市新周期系列观察报道之一 ——

今天,地产圈被西安、无锡稳定楼市诸多政策刷屏,可有谁记得6天前,昆明辖属县级市——安宁,就早已成为第一个吹哨人?

6天前是元宵节,不过,在巨大的疫情流量面前,人们的关注度只有一个。南北方网友甚至没有循例为吃汤圆还是吃饺子而拌嘴。安宁市政府官网挂出的一则“关于促进房地产业健康发展的十条措施”,也并未引起广泛关注。

这一天,春节行将结束。昆明企业尚未复工,安宁市迅速出炉的救市新政除了被各大媒体原文转发,再无波澜,如同窗外黑沉的远处和近处,遁入沉默。

这一天,也是开始,新年第一个月圆之夜。但市场寒气和行业危机已经不断逼近,安宁提前感知到了巨大压力和变化,抢先出击第一拳,悄然等待发酵。

昆明全市范围内首个针对地产行业的具有强烈救市味道的政策,出自安宁,表率和启示意义不言而喻,这无疑值得一记掌声。

比昆明主城区反应更快一步的,为什么是安宁?

昆明以西32公里的安宁,是仅次于昆明主城区最为成熟的市场。融创、保利地产、保利置业、恒大、中梁、天誉、花样年、海伦堡、阳光城、海伦堡、新城控股、砂之船、万辉、俊发、云南城投等数十家品牌房企悉数进驻,还有宝能、佳兆业等早已签署协议的开发商等待项目落地。

拯救楼市,昆明安宁第一个吹响哨声

作为昆明主城以外最早开发的郊县,安宁开发商云集,产品类型也很丰富、市场供应量较大,旅居项目、康养地产、文旅地产多元发展。由于离昆明主城较近,安宁也会承接一部分来自主城刚需的购房需求。

突如其来的疫情让本来就略显疲态的市场未来变得更加不可预测。嗅觉灵敏的安宁,感受到了正在迅速传导蔓延的阵阵寒意。

安宁楼市的救市新政,招招“续命”,土地款分期付、延期缴纳税费、证照办理提速等等,翻译一下就是刺激拿地热情,为开发商减负,加快产品入市。率先扔出橄榄枝,无疑也是安宁在特殊时期对房地产企业的一次示好。

核心举措一:为开发商“减负”

先来看无锡出台的十七条政策:预售部分完成25%以上即可申请预售、可申请延迟交地和延期缴纳出让金,分期缴纳土地价款,西安则侧重分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度。

两个城市出手救市的重心,都是利用宽松的拿地政策为开发商减负,也对可能出现的延期交房现象予以宽容。

安宁早在6天前发布的救市新政,虽未做到如此全面和详细,但也高度凝练了两个城市的政策亮点。

首先,安宁救市新政第一条,允许企业分期缴纳土地价款。

2017年以来,安宁受到了前所未有的关注,多家全国性品牌房企涌入,溢价土地出现的频率大幅增高,土地价格不断被刷新,不难看出房企在此开拓和发展的野心。地产项目开发初期,投入最多的便是拿地时的土地价款,若进度顺利,开工拿证销售回款,资金压力并不多太大。

但目前背景下,销售端成交量跌入冰点,线下交易断裂,房企复工第一天,集体学习李佳琦,触电直播卖房,不过收效甚微。

“销售是房企命脉所在,规模效应与现金流都仰仗于此”,资金闸门持续收紧,此时的房企即便要储备粮草也只能极度谨慎,有限的资金只会倾向于客户资源更集中的市场。

在土地市场遇冷的情况下,如今官方也做出了让步,安宁“土地价款分期付”的政策不仅减轻了竞拍开发商的资金压力,对于调动开发商竞拍和拿地的热情,也有刺激作用。

分期拿地的政策调整,是否能重新唤醒各大房企的积极性?

拯救楼市,昆明安宁第一个吹响哨声

【云南楼事】查阅到,在政策发布当日,安宁市草铺街道就有1宗工业用地底价成交,不过该地块在1月20日就已进入挂牌阶段,此次成交尚不具备参考价值。整个2月,安宁也没有国有建设用地供应,截至目前,安宁相关部门也还未更新发布任何土地出让信息。

一切,还得交给未来去定夺。

核心举措二:让市场“游”起来

未来,指的不是病毒被消灭前的这几个月时间,安宁地产救市的十大措施将执行到今年最后一天,12月31日为止。

从爆发期、消退期,到结束后的恢复期,业内人士普遍认为,这次疫情对于国民经济的影响将持续一年的时间。无论政府、企业,还是个人,或许都应该按照这个时间线来做应急和自救规划。

安宁救市另一亮点:土地使用权登记、施工许可证、预售许可证等证照办理提速,这将直接加快货包的市场流动性。

过规、施工、预售是拿地后的顺延流程,尤其预售许可证的取得,是开发商回笼资金的敲门砖。早一天能拿到预售证,就能早一天进入产品销售阶段。

即使目前市场信心不足,但疫情不会消灭需求。

拯救楼市,昆明安宁第一个吹响哨声

一次突发事件可能会带来行业的剧烈波动,但长期看来,市场体量是庞大的,购房需求的积压也会带来迅速反弹的可能。而谁说特殊时期就没人想买房呢,昆明滇池边某项目近期在某平台投放的地产广告,客资收集效果已经远远超出预期。

回到安宁出台的证照办理提速的政策,毫无疑问,办理时限的压缩将加快产品入市,促进货包的流动性。通过“开闸放量”的举动来撩动市场,保证市场的活跃度和热度,加快供应后,购房者也能在市场竞争环境下选到满意的产品,进而对于企业的资金周转也十分有利。

从2018年12月3日起,昆明主城商品房预售许可证就已缩短至3个工作日,此次安宁新政的发布,也意味着安宁预售证办理时限已经与昆明主城同步,或将吸引更多具备开发实力的地产企业。

文/赵晓桐


  • 附: 安宁市关于促进房地产业健康发展十条措施

  一、强化土地供应管理。强化土地收储,实现净地出让、净地交地,针对城市片区发展实行差异化供地,允许企业分期缴纳土地价款,降低企业融资成本。(责任单位:市自然资源局)

二、缓缴基础设施配套费。新建、续建房地产项目城市基础设施建设配套费可延缓至《规划核实意见书》发放前缴清。(责任单位:市自然资源局)

  三、同时发放建设用地“一书一证”。合并行政审批事项,用地单位缴清土地出让价款后,同时发放《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》。(责任单位:市自然资源局)

  四、压缩土地使用权登记时限。房地产企业办理国有建设用地使用权不动产登记压缩至3个工作日发证。(责任单位:市自然资源局)

  五、压缩“两项许可”办理时限。在房地产等房建工程项目建设审批中,开辟绿色通道,推行“容缺办理”“承诺办理”机制,施工许可证、预售许可证办理时限压缩至3个工作日发证。(责任单位:市住建局)

  六、差异化缴纳农民工工资保证金。对建立完备农民工工资支付“五项制度”的房地产项目,按照差异化原则缴纳农民工工资保证金,进一步减轻房地产企业资金压力。(责任单位:市人社局)

  七、实行预售许可预审核制度。推行预售许可预审核制度,在项目形象进度基本达到要求,但报批要件尚不齐备时,房地产企业可提出预审申请,住建部门可先行现场踏验,审核现有要件,待审批要件齐备后,在1个工作日内审批发证,缩短审批时限。(责任单位:市住建局)

  八、延期缴纳税款。对于达到应清算条件和已下发土地增值税清算通知书的纳税人,确实不能在规定的时间内办理清算和申报的,可申请办理延期申报,最长不超过60天。(责任单位:市税务局)

  九、强化房地产行业监管。严格执行《安宁市商品房预售资金监督管理办法》,严格监管房地产开发企业商品房预售资金,防范烂尾项目产生。持续开展市场秩序整治,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告、制造购房恐慌等违法违规行为,实施违法违规联合惩戒,建立健全失信联合惩戒机制。(责任单位:市住建局)

  十、实行市级领导包保责任制。为确保全市房地产项目顺利推进,实行市级领导包保项目责任制,全力帮助企业协调解决项目建设中存在的实际困难和问题。

以上措施自印发之日起施行,至2020年12月31日停止执行。

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