此前多家媒体多次发布的昆明问题楼盘梳理名单中，昆明榕园小区常年“霸榜”，就连官渡区住建、城管、街道办等多部门也联合发文提醒：榕园小区未取得过开发及预收许可等审批文件，“建议市民不要购买”。

更令人不可思议的是，榕园小区长达8年的违法建设行为，近日还获得官渡区“不宜拆除”的官方赦免。

官渡区城管昨日（5月27日）发布的“关于榕园小区不宜拆除的公示”明确指出，拆除榕园小区的违法建筑，可能对无过错利害关系人利益及公共利益造成重大损失，项目属于不宜拆除的情形。

“公示”还表示，榕园小区位于官渡街道办宝象河宝澜苑小区南侧，共25栋建筑，总建筑面积145027.61平方米，于2013年11月未经规划部门批准擅自动工建设，违反了“城乡规划法”第40条规定，属于违法建设行为。

不过，据“公示”最终给出的“不宜拆除”调查及论证结果来看，虽然认定了榕园小区的建设过程属于违法，但却默许了项目的违法建设结果。

资料显示，榕园小区建设用地属官渡街道办官渡社区第七居民小组生产生活预留用地，于2013年与云南昊润华泰地产签订合作协议。但协议签订后，云南昊润华泰地产又将项目转由云南盈隆地产主导开发，于2013年正式启动建设。

在2015年5月最后一次停工整改通知下达的同时，榕园小区也因为开发商的资金问题陷入停工。不过，当时项目主体建筑已封顶断水。

两年后的2017年6月，在官渡区对项目建设进行查处制止的压力下，以偷建、抢建方式恢复施工的榕园小区，于次月被官渡区政府强行查封。不过，在官渡区明确项目查封期限为三年，多次下达强制停工通知、违建处置方案，并连续发布项目风险提示的接下来两年中，榕园小区的偷建、抢建行为始终没有停止，而针对项目违法建设行为的处置工作，直至规定的2020年底处置期末，也未具体落实。

目前，榕园小区已基本建设完成，所有建筑外立面也接近完工，仅余社区内部设施等收尾工程。

更关键的是，虽然榕园小区的违建行为获得了“不宜拆除”的特赦，但对于已经购买了项目房产的购房者而言，由此带来的产权问题，又将由谁“特赦”？

每年三四月间，一脚踏上云南玉溪峨山县大龙潭乡的田野，放眼一望无际的粉红玫瑰迎风摇曳，如同在振臂欢迎远道而来的客人！春风迎面，让人感觉到淡淡的花香沁人心脾。此时正值当地育种于叙利亚的大马士革玫瑰花的采收季节，田间活跃着采收农人们忙碌的身影！

洋玫瑰的最终归宿

“人/一生下来/就在寻找/默默寻找/苦苦寻找着/自己的归宿……”这是一位青年诗人写下的一种人生感悟。绽放在大龙潭乡田野里这些远涉重洋，来自叙利亚大马士革玫瑰花的命运，又何尝不是这样！

6年前，吴孟荣，这位毕业于北京大学EMBA的浙江温州籍高级工商管理硕士，率领她的精英团队用不屈不挠的浙商精神，寻遍整个云南后，慧眼独具地选中了大龙潭乡大木箐村，她说，这里的高原气候雨量充沛，瓦蓝的天空深不见底，不仅适合阳光朗照，更适合种植大马士革玫瑰。

不久，玉溪擎禹农业科技有限公司（以下称擎禹农业）宣告成立！

大马士革玫瑰的历史可以追溯到800年前的叙利亚，是大马士革玫瑰的最初发祥地，大马士革玫瑰中含有300多种化学成分（如香茅醇、香叶醇等数百种芳香物质、有机酸等有益美容的物质），还有人体需要的18种氨基酸及微量元素等。其中对人体有效成分高达120多种。

比国内已有的玫瑰品种多了80余种。用这种玫瑰制作的精油含量极高，被喻为“液体黄金”。叙利亚玫瑰属国际香型，花量大、开花集中，散发出清甜的玫瑰花香，是提取玫瑰精油和玫瑰纯露最佳品种，具有很高的经济价值。

那么怎样才能培植更好玫瑰，提取更纯的精华呢？经过反复实验，吴孟荣带领她的科研团队终于运用创新生物科技手段，成功培育出适合当地种植，品质更优秀的新大马士革玫瑰。因此，吴孟荣女士被亲切称为“玫瑰仙子”。

新大马士革玫瑰助力乡村振兴

回顾历史，秦汉时期，张骞出使西域顺势带回来葡萄、石榴和大蒜等果蔬，使我国先民们的生活变得更加丰富多样起来；明末清初，辣椒、番茄、马铃薯陆续引入我国，尤其马铃薯的大面积种植，迅速让我国吃得更饱的人口基数变得庞大起来……历朝历代，每一种外来物种的成功引进，都极大的改善了国人的生活方式和生活质量。

吴孟荣董事长声情并茂地说：“我们不敢说如今种植的新大马士革玫瑰能对国人的生活质量带来多大的改变，但为当地农民增加就业岗位，让他们快速致富的事例却是有目共睹的”。

擎禹农业宽敞的库房里，在此工作的村民们正在认真分拣刚采摘下来的大马士革玫瑰花，大凡没有完全开放的玫瑰花都会被挑选出来，最终被做成花茶，而上好的玫瑰则会用于提炼精油、纯露。

村民施云春是大木箐村民小组的建档立卡贫困户。每年采花季节，他每天都会从自家的6亩花田采来七八公斤大马士革玫瑰，以公司最低收购价14元计算，他只要用一个上午采摘的新鲜玫瑰花，就能搞定一家人一周的全部生活。他说：“擎禹农业大马士革玫瑰基地能落户到村里，是村民们的福气。在村里玫瑰基地打工，已能挣到过去外出务工的收入，甚至更多，现在很多村民已是玫瑰基地的员工，虽然在基地挣不到大钱，但用这里挣的钱养家糊口、还能供孩子上学已不是太大的问题了。”

施云春接着说，在基地里，他们主要是负责在基地做除草，压粪，浇水，采花等工作，年收入最高可以达到2万余元。

据擎禹农业科技公司销售总监左帅介绍，玉溪擎禹农业科技有限公司从成立以来，公司带动周边农户共同种植新大马士革玫瑰达到1000多亩。

“我们始终秉持以‘公司+基地+农户’的模式积极参与和助力当地脱贫攻坚。”左帅说，公司除现有几十人为固定工（95%为当地人），还聘用了村里的建档立卡户就业，并免费发放花苗给贫困户，指导种植技术并回购鲜花，带动农户收入持续增加，在村里的玫瑰基地干活，等于在自家门口一样可以脱贫增收，走上玫瑰铺就的致富路。

大马士革玫瑰香飘云南

据公司有关负责人介绍，擎禹农业主要从事大马士革玫瑰种植及玫瑰系列化妆品的研发和销售，是一家集生产、研发和销售为一体的现代化企业。

目前，擎禹农业现有品牌“薇柏丽”，上市的大马士革玫瑰纯露、精油、精华乳和面膜等玫瑰臻颜系列护肤品，此外还有洗发露、沐浴露和身体乳等洗护系列产品，以及面部精油和按摩精油等15种系列洗护产品和玫瑰花茶，获得市场广泛认可和追捧。所提炼成的玫瑰精油经国家香精香料研究中心检测，已被认定为国内首个达到国际一流标准的精油，随之带来的市场效应是，大马士革玫瑰精油，供不应求！

擎禹农业在种植、提炼生产方面已通过ISO9001国际管理体系认证，拥有自主知识产权12项，其中发明专利2项（1项处于实质审查阶段）实用新型10项（已全部受权）。2017年，该公司荣获得“云南省科技型中小企业”称号；2018年，峨山县大龙潭乡党员干部教育培训实践基地在擎禹农业大龙潭乡大马士革玫瑰种植基地揭牌开班；2020年，获得“国家高新技术企业”称号；2021年，又获得“国家级科技型中小企业”的殊荣。

据介绍，擎禹农业精油等产品已通过代理商成功出口到美国、保加利亚以及东南亚等国家。

谈及擎禹农业的未来规划，“玫瑰仙子”吴孟荣胸有成竹地说，公司在过去6年中已做了大量基础性工作，未来3年，公司将大力开展品牌化运作，拓展市场，将“薇柏丽”打造成具有影响力的大品牌。回望走过这段历程，事实雄辩地证明：依托于云南得天独厚的土壤和气候条件，种植新大马士革玫瑰的决策非常正确。

基于此，该公司决定，加强科技创新、加大种植投入、扩大种植面积，全面完成大马士革玫瑰在楚雄、丽江、大理等地的战略布局，持续为当地农民提供更多就业机会，带动更多农户实现增收致富，为云南的乡村振兴做出应有的贡献，让新大马士革玫瑰香飘云南！（完）

今天说的这个地方，藏匿在自然生态环境绝好的景迈山中，周围都是古茶园，它的名字拥有一个非常童话的注解——傣语“鹿饮水的地方”，糯岗古寨。

全网几乎找不到旅行攻略，游客很少，没有一点商业化的痕迹，这意味着：这个地方没有民宿，没有餐馆，甚至连个卖东西的小卖部都很难找到。

从普洱澜沧惠民镇出发，往景迈山方向，进山后沿着要把人颠吐的弹石山路走一个小时左右，糯岗古寨就到了。

但是你可别抱怨这个弹石山路，不知道的人以为是因为穷没有预算修路，实则是为了保护茶树。一旦用沥青铺路，阳光强烈的时候沥青散发的味道和化学物质就会影响茶叶的品质，可见这里的生态被保护得多好。

糯岗古寨是一个傣族村寨，距今已经有千年历史。外面的世界高速变幻，沧海桑田，糯岗却始终是一副浑然不觉的样子，古树、古茶、古寺、民风一如从前模样。

整个寨子全是傣族的传统干栏式木屋，房顶是坡面，用传统挂瓦覆盖，两层的房屋下层养牲畜堆杂物，上层拿来居住和生活。

站在观景台上俯瞰全景，青灰色的屋顶充满韵律地层叠着，像一个历经风雨但从容的老人，静静地卧在林间。

如果你看过刘昊然主演的电影《一点就到家》，站在观景台的中间位置，就可以看到电影里的同款画面。

电影《一点就到家》画面

电影《一点就到家》画面

很多人不知道糯岗古寨其实是这个电影的取景地，电影的爆火似乎是个意外，现在寨子里也找不到任何关于电影取景地的宣传和介绍，取而代之的，是不被外界所扰的浓浓的生活气。

如果运气好，你还能遇到上了年纪七八十岁的老人背着装满鲜茶的背篓，采茶归来。糯岗古寨是当地著名的长寿村，据说这儿曾经有位老人活到了125岁，现在还在世的最长寿老人也有106岁高龄。

生活在这里的人们以普洱茶为主要的经济来源，每家每户都有着不少古树茶园。村民们用纯手工方式做出来的茶，茶汤甘甜、滑润、还带着景迈山特有的香气。行走在寨子中间，无论你来自哪里，好客的傣族人都会热情地邀你去家里喝茶，脸上带着淳朴的笑容。

鉴于糯岗古寨基本找不到什么旅行攻略，想去的朋友一定要收好我们总结的这份：

1.交通

山里公共交通不发达，建议自驾。地图上可直接搜到“糯岗古寨”（傣语音译，有的也为“糯干古寨”），从惠民镇出发，大约1小时即可到达。路上会经过景迈山的入口，需停车检查，身份证登记，进入景迈山后全是弹石山路，弯多，路况还算可以，要注意行车安全。

没有专门的停车场，车子只能停在寨子门口的路边，步行进入。

2.怎么玩

糯岗古寨是个偏人文的景点，所以随便走走看看拍拍都很好。经过寨门，顺着左手边步道上去有个观景台，推荐去看看寨子全景。寨子里还有一个古寺，虽小但很有韵味。糯岗古寨很小，留半个小时到一个小时的时间即可。

3.餐饮住宿

糯岗古寨内没有餐厅和住宿，需要住宿的建议大家前往翁基古寨。那里距离糯岗古寨也就15-20分钟的车程，旅游成熟，配套设施比较完善。吃饭可以在从糯岗到翁基的路上挑选一家，很多当地人开的餐馆就在路边，推荐当地特色菜：螃蟹脚炖鸡。

螃蟹脚是寄生于400年以上老茶树的一种寄生生物，数量稀少。当地人告诉我们，放眼普洱茶所有的主产地，只有景迈山可以集中采摘螃蟹脚。

4.出片

除了观景台上拍全景，可以带个长焦镜头，多观察村民的生活，会有意想不到的收获。

4月9日，西北新城东片区新飞林地块进行网上拍卖，在经历去年的流拍后，此次交易的新飞林地块仍然维持原价，并终于迎来买家，顺利成交。

交易过程中，仅有1位竞买人参与竞拍，最终东原旗下昆明东维房地产开发有限公司竞得地块。

该批地块共4宗，包括1宗纯住宅用地、2宗商住用地和1宗商业用地，面积共189亩，成交总价16.18亿元，土地单价每亩约856万元，楼面价2223-5528元/㎡，其中纯住宅地块楼面价为5528元/㎡。

从住宅用地及商住用地仅2.6的容积率来看，东原拿下地块将开发低容低密项目。

地块位于沙河北路与普吉路交叉口西北侧，项目西侧临近阜外医院和国家心脑血管疾病医疗中心，周边集合了上悦天地、新城吾悦广场、碧桂园玺台、宜家、万科城等楼盘及配套，距离地铁4号线“金川路”站最短距离不到800米，区位优势还是比较明显的。

去年新飞林地块因无人报名而流拍，就被指出或与拿地条件太过苛刻有关。根据当时的竞买条件，竞得人须引进至少3家大健康产业企业进驻，发达国家或地区世界500强企业设立区域总部不少于1家；境外国际外事机构设立办事处不少于1家；世界知名生物医药企业不少于1家，自持地上8万平米商业10年。此外，竞得人还须配建道路、公园绿地等公建设施。

在此次的竞买条件中，上述要求已不见踪影，仅要求建设23万方道路、修建610米的河道及KCWH2020-11-A1号地块范围内约18001.88平方米的公园绿地。竞得地块后，东原将配建1座6班幼儿园，纯住宅地块建筑限高80米，商业部分限高140米，或为公寓项目。不难看出，拿地门槛已经降低了不少，如此宽松的交易条件也促成了此次成交。

拿下新飞林地块后，东原将落地昆明的第三个项目，此前开发的东原璞阅、东原启城项目皆位于东边，此次转战西北新城，也将加大这一主流购房区域的竞争压力。

6年前“转世重生”，并高调发布公告重启开发的云南城投天堂岛，终究还是没逃过梦碎早夭的遗憾命运。

6年前的3月2日，云南城投发布公告称，旗下注册资本1亿元的云南城投天堂岛置业有限公司，将参与当年3月9日公开挂牌的呈贡斗南街道办西部KCC2014-31、32、33、34、35、36、37号7宗地块的竞买，并于竞买成功后对上述地块进行后续开发。

挂牌当天，天堂岛置业如愿以交易起价竞得该批总面积约609亩的住宿餐饮及商务金融用地，并于次日再发公告，对竞得的7宗地块用途及控规设计条件进行初步明确，并表示拟继续投入约51亿元资金进行“天堂岛”项目的开发。

地块的顺利获得，以及公告对于“天堂岛”项目的具体明确，是的云南城投早在2013年就已画出，但随后被滇池国际会展中心代替实现的“天堂岛梦”得以再度酝酿，然而，“转世重生”的坎坷命途，似乎早已预示了“美梦难圆”最终结局。

昨日（3月31日）晚间，云南城投发布公告称，由于政府及企业原因，天堂岛置业名下位于昆明市呈贡新区斗南片区的7宗、约608.34亩用地，被呈贡区自然资源局认定为闲置土地，7宗土地使用权将被昆土储呈贡分中心有偿收回。

根据市、区政府与天堂岛置业的协商结果，7宗用地收回后，昆土储呈贡分中心将向天堂岛置业支付包括土地取得成本、相关税费、合规融资成本，以及地块上构筑物、其他附着物所有权和其他项权的全部补偿费用，合计310491.88万元。

公告表示，天堂岛置业目前已与昆土储呈贡分中心签订了《国有土地使用权收回补偿协议书》，昆土储分中心应与今年4月10日前付清全部补偿款项，而这也意味着云南城投的“天堂岛”情结也将终了于此。

2015年3月9日，彼时成立仅10天的天堂岛置业，以18.25亿元的交易起价，竞得呈贡斗南片区西部，紧邻滇池西岸的7宗建设用地。按理说，专门设立一家全资子公司用于拿地开发，并在拿地前后高调发布公告，可见云南城投对于再续“天堂岛”开发梦想的志在必得，但令人意外的是，在地块获得后的过去6年中，云南城投方面一直未对项目进行正式开发。

甚至在2019年3月，云南城投还通过云南产权交易所，对天堂岛置业90%股权进行转让，虽然由于未征集到意向受让方，股权转让计划于当年5月终止，但结合当时转让公告公示的资产审计报告，天堂岛置业约24.84亿元资产总额，意味着云南城投在未实际启动天堂岛开发建设的情况下，7宗项目用地在取得后的4年来，已增值超过6.5亿元。

结合拿地时候的志在必得，我们有理由相信云南城投对于天堂岛置业股权的转卖，并不是为了赚取增值差价，而是实在有心无力。

据云南城投当年的财报显示，2019年云南城投净利亏损约27.78亿元。进入2020年，纵使云南城投多次大规模抛售旗下业务，但仍未能拯救继续扩大的业绩亏损面，按照今年初发布的业绩预告，云南城投2020年预计扣非后的净利润为-36.3亿元到-31.8亿元。

由于连续两年净利为负，且亏损面持续扩大，云南城投也在今年1月末，被上交所发出“退市风险预警”。显然，资金的严重短缺，无疑是云南城投难以圆梦“天堂岛”关键诱因。

不过，就此番公告表示“能够使天堂岛置业提前收回前期投入，获得现金流，控制资金投入风险”的土地收回影响来看，天堂岛7宗用地被有偿收回，似乎为绝境中的云南城投送来了救命稻草，约31.05亿元的巨额补偿款，不仅相比6年前的拿地成本，实现近13亿元的土地价值增值，甚至几乎能够抹平云南城投2020整年的利润亏损，若再算上天堂岛项目至少约51亿元的开发投入，里外里将为云南城投节省超60亿元资金。

只是对于曾经恢弘的“天堂岛”构想，云南城投或许永远只能将之停留在构想的蓝图之上。

对于市场波动及政策调整一向反应慢半拍的昆明，此番却意外紧跟节奏，第一时间落地反应。

进入三月，北上广及多个发达城市的银行购房贷款政策收紧至空前严格状态，不仅严防消费贷、经营贷等违规购房资金进入楼市，就连购房者用于支付首付的资金来源，也必须提供半年以上的流水证明，若首付资金核实为（或包含）借贷、垫资过桥、他人借名贷款，则严禁购房人以银行按揭贷款的方式购房。

对于这一明确的银行信贷及购房者个人征信监管收紧信号，在未出台明确出台政策执行文件的情况下，昆明在第一时间跟进落实的同时，已有多起因购房人征信资质不符被迫退房的案例出现。

据昆明房产信息网发布的退房公示（截止3月26日），3月份昆明住宅物业累计退房44起，其中19起的退房原因与“购房人的征信资质不符合银行贷款条件”有关，甚至还有多起“首付款包含贷款资金”或“首付资金来源无法认定”被迫退房的情况。

除此之外，还有诸如3月25日退掉的海东俊园房源，也是由于首付款不符合银行贷款条件的原因的被拒。

据部分提供购房贷款服务的银行工作人员介绍，其实昆明的贷款银行过去也会对购房者的首付款来源进行审查，但多半是针对个人征信存在瑕疵，或是多次申请贷款的购房人，从未如今年这般严格。

银行工作人员表示，按照现行贷款规则，购房人需提供首付款半年的流水以证明首付来源合理；半年前已经持有80%的资金一般可直接认定，半年内转入的，需提供证明；直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；贷款、借款、垫资过桥等首付来源核实后严禁准入，目前银行主要从这几方面进一步核查首付款来源。

更值得注意的是，除了针对首付资金的审核，3月份的19起退房案例中，购房人“流水不足无法办理贷款”也多次出现在退房原因的认定中。

由此不难看出，昆明金融机构在积极响应“严查首付款来源”的同时，针对购房人征信资质的审查也更加收紧。

这对于习惯使用分期消费贷，且首付还需父辈支援的年轻刚需而言，购房门槛无形中进一步提高，所以近期就有购房意向的年轻刚需要十分注意，在准备好半年以上首付款来源流水证明的同时，更重要的是将正在还款过程中的消费贷提前结清，如若首付款还需父母亲戚施以援手，则还需烦请叔伯长辈在提供资金的同时，一并附上相关资金半年以上的流水证明。

西双版纳集体涨价的消息在朋友圈传开，一位渠道小伙伴记录下：“截止目前，已有六家开发商调价”。去年10月起，版纳徘徊在“价格几乎腰斩”的低谷已近半年的时间，而从近期表现来看，这座突然之间游客爆满的城市似乎开始酝酿楼市回暖。

西双版纳楼市真的要迎来春天了？

01

今年1月，【云南楼事】曾赴版纳摸底调查，并出了系列报道（链接点这），3月初又与当地房地产从业者聊了聊，得到的答案是“房价仍未出现回升势头”。没料到短短几天时间，当地开发商已经摩拳擦掌，手动为楼市推波助澜。

涨价截图，图源社交圈

从当地从业者曝光的信息来看，景洪市中心片区绿城春江明月率先打响调价第一枪，3月14日20点项目就全线上涨1000元/㎡ 。春江明月项目在整个景洪市本就处于高端定位，也是本次调价幅度最大的楼盘。

紧接着中云·森林湖、港湾新城、南山别院等项目宣布于3月22日前后涨价。融创西双版纳旅游度假区、景德明珠项目则于4月1日起上调价格，这些楼盘调整幅度在300-500元/㎡之间。

相比其它楼盘，融创西双版纳旅游度假区和景德明珠两个项目发出的公告更像是一场带着促销意味的营销手段，以涨价为由刺激客户下定，为潜在客户留出抄底余地。

经历过2017年海南限购的投资外溢小高潮后，西双版纳新房价格从2018下半年起便一路下探，从均价1万2的巅峰震荡下行，目前保持在八千左右。蛰伏数年，版纳新房价格又为什么突然反弹？

此次调价的动力，或许和最近把景区塞得满满当当的游客扯得上点关系。

人山人海的告庄（图/瑾言）

排队199套餐（图/瑾言）

刚从版纳回来的朋友透露，“不知道这一个月发生了什么，西双版纳突然间就爆火了”，机票暴涨、酒店爆满，穿梭在各大景区被挤得质壁分离，甚至出现了“旅游大巴不够用，导游上公交车带团”的火爆场面。

02

事实上，从今年春节开始，西双版纳许多酒店客栈就出现了一房难求的局面，泼水节和五一期间也早已满房。尽管今年泼水节被取消，但丝毫不影响全国人民奔向版纳的热情。

据景洪市文旅局统计，今年1-2月，接待国内外游客290.43万人次，同比增长82.12%，预计今年第一季度接待游客450万人次，预计同比增长145%。

作为热门旅居城市，游客人数暴增意味着购房需求的大幅增长。近期西双版纳热门旅居盘客户到访量也在不断升温，位于嘎洒片区的某大盘置业顾问称，“基本每天都会有上百组客户来看房，成交量也保持在十套左右。”

因此在当地从业者看来，爆发式涌入版纳的游客对于开发商来说更像是一个助推楼市反弹的信号弹，“这波涨价潮他们怎么舍得轻易放过”。

图表来源：广州日报

随着形势好转，国内旅游业迎来复苏，据统计清明节出游人次将达到1亿。西双版纳依旧热门，“五一小长假”期间该地旅游搜索量上涨1105%，预订量同比上涨1893%。景洪市还计划推出30天无理由退换货机制和各个景区的优惠政策，吸引更多人来到西双版纳。

首批调价或许只是开胃菜，此后会有越来越多的开发商跟风上调价格，尤其在泛亚高铁开通的预期利好、目前价格相对较低的诱惑下，版纳楼市迎来小阳春并不是难事。

我们曾在版纳调查稿件中提过，从价格来看，现在是进入版纳的合适时机。有了经济复苏做底子，版纳可能重新被点燃。或许错过这一波行情，版纳楼市将会随着这轮复苏逐渐回暖。

只要人流动起来，西双版纳就有希望。更别提现在的版纳，不缺人。

西双版纳楼市系列深度报道·相关链接：

两年亏了300万！那些年在西双版纳买房的人还好吗

最高能拿10个点！别去版纳买房了，去做中介吧

最低卖到5800元！在西双版纳“贴身肉搏”的开发商们

---

西双版纳新房跌跌不休，那二手房岂不是更令人头疼？

在走访西双版纳州景洪市的一周时间里，开发商、中介、购房者、媒体等多方声音，无一不传递出“2020年景洪一手房全城都在降价”的信号。这不禁让我们好奇，更能反映一个城市真实行情的二手房，究竟表现如何？

说实话，在和二手房从业者聊之前，我心里对市场大概有个预设：上一轮高位进场的购房者大概率不会甘心在目前的底部价格出货，因此二手房挂牌量并不高，从而导致二手房交易并不活跃。

于是聊天一开场，我便把开篇的问题抛出，得到的却是另一番答案。让我们意外的是，去年景洪二手房反而卖得更好，成交量更高。

二手房市场也是版纳楼市大环境下的一个缩影。相比被政府和开发商严格控制的新房价格，二手房价格作为楼市晴雨表的属性更明显，二手房的交易活跃度也直接决定下一轮购房者的入场热情。

透过二手房，我们又看到了版纳楼市的另一个侧面。

1

之所以要拉出二手房来单独成文，是因为大多数人对新房和二手房的本质区别似乎并不敏感，或许只认为新房是开发商卖的房子，而二手房无非是交房拿证以后变现的资产。但其实，二者却是截然不同的两条赛道。

新房价格受政策、地价、开发商溢价、营销节奏等诸多因素影响，相较而言，二手房无疑是一场更加直白、赤裸裸的交易游戏。相比开发商对楼市的敏感程度，二手房掌握在各个散户卖家手里，真正是需求双方的交易，往往代表一个城市真实的楼市状态。

因此在还原版纳楼市真实状态时，二手房也无法从大环境中剥离开来。

西双版纳新房价格从2018年均价1万2的巅峰下探至今，目前保持在八千左右，下跌幅度已逾33%。而受此影响，二手房当然也无法幸免。

根据数据宝《2020年316个城市房价排行榜》，西双版纳二手房同比下跌3.29%，7842元/㎡的价格处于全国第123位，在整个云南省中排名第六，位列昆明、大理、保山、丽江、玉溪之后。而超过3个点的跌幅也让西双版纳成为全省二手房价格下跌最猛的城市，比起分别上涨6个点和15个点的昆明、曲靖逊色不少。

景洪市中心某项目，密度太高，酷似“鸽子笼”

这座品牌开发商大规模涌入仅3年的城市，已交房的品质楼盘并不多，因此二手房价格走向并不复杂。2017年下半年开始，海南限购风把一大批客户吹向版纳，而市场仅有寥寥几个新楼盘在售，供不应求的态势使得房价急速进入白热化。

新房买不到，只能冲一波二手房。2018年二手房价格严重倒挂，比新房单价高出1000多元。定居版纳已经6年的江西小蓝，回忆当年世纪金源小区一度冲到14000元/㎡，都还不一定卖，“那时候房东多‘拽’啊”。

西双版纳二手房近三年房价走势（来源吉屋网）

吉屋网近3年数据显示，2018年9月是这里二手房的高光时刻，价格创下新高达10588元/㎡，但此后却开始了两年的跌跌不休，至今已经跌了20%。聊起西双版纳州府景洪市的二手房市场，不少中介从业者都表示，去年二手房市场价格确实在跌，但却卖得更好了。

2

这让我们感到不解。

价格已经连降两年，明明市场尚未回暖，2020年发生了什么，二手房成交量反而更多？这些二手房又被谁买走了？

江西小蓝分析，主要原因在于版纳二手房的银行评估价提高了。就拿二手市场成交标杆世纪金源小区来说，银行评估价与成交价的差额已经从过去的2000元/㎡缩小到500元/㎡，这意味着刚需能以更低的首付门槛上车。

熟悉地产的人可能会知道，二手房与一手房的首付门槛并不相同。如果是总价100万的一手房，只要支付30%即30万首付。同是总价100万的二手房，按143㎡户型、市场成交价7000元/㎡来算，那银行评估价就为6500元/㎡。而二手房的首付除了支付30%即30万以外，还需支付银行评估价与成交价的差额，所以要交：30+500*143=37.2万。这比过去二手房评估价上不去的时候，首付低了不少。

在中介从业者山西老吴眼里，二手房成交大增的根本原因还是在于持续降价，评估价的提高只不过是刚好为市场添了一把火。

原因找到了，那购买人群呢？

答案是：本地人。

世纪金源区位图

世纪金源实拍

版纳市场并不复杂，2018年品牌开发商才开始大规模入场，市面上交付的房源不多，并没有成熟小区可供选择。市场上卖得好的二手房有且仅有一个——位于澜沧江边4500亩的世纪金源小区，这个楼盘不仅是当地成交标杆，也是价格标杆，房价比其他小区贵出1000元/㎡左右。

江西小蓝分析，70%的本地人愿意买二手房，因为大多数新房主推四五十平米的一室一厅，而本地人喜欢大户型，如此一来助推了一波二手房成交量上涨，“不过现在挂牌的二手房，并不是投资客抛出来的，而是受黑天鹅事件影响生意人周转资金才拿出来卖的”，江西小蓝说，去年版纳的法拍房挂牌量激增30%以上。

“去年可能是本地购买力的觉醒”，版纳规模最大中介门店的江苏老何透露，“原来3000多的房价都觉得贵，外地人来到版纳以后本地人更买不起房子，去年降价本地人纷纷开始上车”。

提起版纳房价的未来走向时，江苏老何和几个同事激动地表示：“相当看好版纳，暖冬城市全国只有两个，除了三亚就是版纳，根本不愁没有需求。今年高铁开通后绝对还有一波高峰。”

江西小蓝却不认同，他认为泛亚铁路的开通意味着通达其他地方更加方便，反而会削弱版纳楼市的竞争力。高铁开通肯定会涨，但市场不会再重回辉煌。

春节假期前，权威研究机构发布的楼市监控数据显示，昆明楼市1月成交数据全面下滑，当月各类商品房共成交5788套，累计成交面积60.84万平方米，环比分别下滑54.5%和54.1%。

但成交量的萎缩，并不阻碍1月昆明住宅价格的继续上涨。

据国家统计局今日（2月23日）发布的“1月份70个大中城市商品住宅价格变动情况”，1月份昆明新建住宅价格同环比分别上涨5.6%和0.4%，对比年末成交翘尾的去年12月价格水平，1月昆明新房价格环比涨幅扩大0.1个百分点。

二手房方面，1月昆明二手住宅价格环比上涨0.8%，涨幅较去年同期扩大0.8个百分点；同比上涨3.9%，较去年同期两位数以上同比涨幅收窄6.6个百分点。

按不同户型面积来看，1月昆明90平方米以下的小户型新房价格涨幅最大，同环比分别上涨7.7%和0.7%；90-144平方米，以及144平方米以上的中大户型新房价格分别同环比上涨5.1%、0.3%和6.1%、0.5%。

二手房市场的价格表现也同样类似，1月昆明90平方米以下的小户型二手房价格环比涨幅最高，环比上涨0.9%，同比涨幅2.9个百分点；144平方米以上的大户型二手房价格同比涨幅最大，同比上涨6.1%，环比涨幅0.6%；90-144平方米的二手房价格分别同环比上涨1.6%和0.7%。

按照机构的统计数据，1月昆明商品房均价约14838元/㎡，环比上涨5.0%；住宅均价15535元/㎡，环比增长3.7%。虽然国家统计局公示的1月昆明房价涨幅不及机构数据，但两者均呈现上涨的价格表现，足以证明1月昆明房价的上行趋势。

相比昆明房价的全面上涨，同样被列入国统局监控范围的大理1月新房价格环比下降0.4%，同比上涨0.4%；二手房价格同环比均保持上涨，涨幅分别为2.0%和0.2%。