如果不是因为工作机会，或是与好友相约去欢乐世界玩，我可能都没有什么机会踏入晋宁的土地。

当天我们从盘龙区驱车去晋宁，花了近一个小时，而在返程转角下高速时，同事跟我说，从另外那条高速到玉溪现在只需40分钟。晋宁与昆明的距离，犹如跨市一般遥远。

但也并不妨碍如晋宁一样的郊县能沾染到昆明楼市高涨的“火焰”，正如@云南楼事在年初的楼市观察预判，晋宁作为环滇旅游、度假、休闲、康养的城市新经济产业带中的一环，具有天然优势，按照目前的洼地价值和投资置业前景，晋宁极有可能坐上郊县“龙头”位置。

海伦堡·晋云府鸟瞰设计图

就在上周六（5月23日），位于晋宁龙潭路西侧的海伦堡•晋云府售楼部迎来首次开放，项目为海伦堡在昆明第九子。目前项目首推1栋和4栋住宅，建面94-130㎡，毛坯交付，价格尚未公布，据悉会根据周边项目价格来定价，目前周边价格在7000元/㎡左右，预计六月初开盘。

从位置来看，项目占据地铁9号线和泛亚高铁双轨要道，对望晋宁核心产业园区，区位和未来产业发展优势明显；此外，项目自建9班幼儿园，南侧规划48班小学，也能为区域教育补仓。

借着这个盘，我们顺带来讨论一个问题，那些“老远巴远”的房子，值得买吗？

我的回答是：可以。

至于为何？感兴趣的可以往下看。

一、地段及配套：占据双轨交通 可享产业园区发展红利

海伦堡•晋云府位于晋城龙潭路西侧，在地理位置上位于昆明南拓延长线上，在晋宁靠滇池南片区在售/待售项目中，地处昆磨高速、泛亚高铁晋宁东站两侧中央，并坐拥双轨，区位优势明显。

晋宁靠滇池南侧在售/待售项目分布

该片区房地市场两极分化严重，一方面以七彩云南·古滇名城、古滇未来城、古滇水云城等高端康养文旅项目为市场供货主力；另一方面，则以昆阳、晋城为代表的普通住宅市场为代表，以其低位的价格也曾呈现一房难求的热闹景象。

加上古滇晋城一体化的发展增速、房企纷纷逐鹿，可以说，这一片的洼地价值逐渐凸显，其区域配套也在逐渐升级。

1、交通配套

项目拥有龙潭路、竹园西路、昆磨高速等立体交通路网，距离地铁9号线产业园站约500米，据昆明经济社会高质量发展第四次新闻发布会表示，地铁9号线今年将开建，另外离泛亚高铁约1.2公里，与晋城汽车客运站相距1.8公里。交通路网还待持续完善，建议驾车出行更为便利。

海伦堡·晋云府区位示意图

2、商业配套

项目周边商业醇熟度还有待提升，仅晋城老街及农贸市场小型商贸支撑。不过，项目将自建约1161㎡的底商，售楼部后期也将建成1190㎡的独立商业，填补周边项目商业匮乏的空白。

3、医教生态配套

项目半径5公里内分布着晋宁区第二人民医院、云南结石病医院、晋宁区第四中学、晋城第一、第二小学、七彩云南欢乐世界，南滇池沙滩湿地公园等优质资源。

销售顾问表示，按片区划分，项目业主子女极有可能分到晋城二小，另外项目自建9班幼儿园，南侧规划48班小学，将填补片区教育的空缺。

4、产业园区

聊到近半，我问销售顾问这个项目的卖点是什么？从他细碎的话语中我挑出了两个关键词：产业、交通。

就在上月初，晋宁区产业新城综合开发项目开工，该产业园区规划面积约10.9平方公里，总拟投资约485.5亿元，采用以城为体、以产为魂、产业融合、产城融合、自主平衡、城乡融合一体化综合开发运作方式，实施产业新城综合开发项目。

晋宁区产业新城综合开发项目开工仪式 图源：古滇都邑

而海伦堡•晋云府离该产业园区仅500米左右，将借地段之便，享受晋宁未来经济社会发展新功能区、增长极和生态宜居的现代新城带来的红利。

按前面晋宁房地市场的划分来看，这个项目应该属于后者，且在产业和交通方面还占据了一定优势。而交通、医院等方面还在规划阶段，生活便利度还待完善，不过也给片区较大的发展空间。

二、规划及产品：密度相对较低 户型中规中矩

海伦堡•晋云府为海伦堡进入昆明的第九个项目、进军晋宁首作。项目占地约90亩，建面25.5万方，容积率约3.1。项目共规划12栋住宅，分2-3期推出，预计在6月初开盘。目前首推1栋和4栋（首开楼王）住宅，为2梯4户和3梯6户设计，楼间距25-91米，公摊约21%，为毛坯交付，交付时附带装修双层中空隔音玻璃。

户型方面，项目1栋含94、113、117㎡（端户）户型，4栋有115（中户）、130㎡（端户）户型，目前建有101㎡（尚未开放）、113㎡、130㎡三个户型样板间。

1栋主力户型 94、113、117㎡均为三室两厅

4栋主力户型 115㎡三室两厅两卫

4栋主力户型 130㎡四室两厅两卫

首开的几个户型格局都差不多，比较方正，除117㎡户型外，其他仅在面积上有增减。

以115㎡户型为例，该户型为三室两厅两卫设计，厨房为L型设计，动静分区，卧室紧凑分布，但每个卧室门错位设计，保证私密性，其中一个次卧与两个卫生间并排分布。双阳台设计，景观阳台长约6.9米，直连次卧，采光通透性良好。

项目整体规划产品还算中规中矩，是市场上常见户型，对于地缘性刚改用户，可以考虑入手一套。

三、价格及购买建议：首批住宅选择空间大 地缘性刚改群体建议上车

前面提到，目前项目价格尚未公布，将根据周边项目来定价，目前周边价格在7000元/㎡左右，首付20%，二套房30%，现认筹1万可享受2个点的优惠。

对于该项目，我的建议是，随着市场逐步回暖，大部分人群的购房需求开始逐渐提上日程，而经历3、4月一波楼市降价后，到了二季度，各房企为保证现金流动、实现销售目标，会计划适当提价。而项目首开住宅选择空间大，目前价格还算平稳，对于地缘性刚改人群来说，可以考虑上车。

海伦堡•晋云府售楼部首次开放现场

而对于想投资的人群来说，回到开头的问题，那些“老远巴远”的房子，值得买吗？

为什么说可以？我们拿一种直观的比喻：潮汐理论。

相关专业人士分析，潮汐是一种周期性的涨跌现象，循环往复，永不停歇。在涨潮时，最早立于潮头，冲上沙滩，抢先卷走一切；在退潮时，率先掉头撤退，回归大海，等待卷土重来。

在楼市语境中也是一个道理，涨潮时，外溢板块翻倍更多；退潮时，核心板块下跌更少。

也就是说在涨潮前低价买入“洼地板块”，等涨潮来临，极有可能实现溢价大于初始购入几倍的收益；而退潮期之前，如果一定要买房，尽量选择市区，这样风险小，损失也小。

但一定要分清楚何时能买，何时不能买，买在哪里，以及要承担区位规划未来能否兑现等风险。

比如呈贡的马金铺，前不久经历97轮“厮杀”，12家房企争夺马金铺99.7亩地。短短一年时间，马金铺土地单价实现由151万元/亩到690万元/亩的飞跃。谁也不曾想到这个“老表”一样的地方，如今地价翻了近四番。正是因其区位规划逐渐高热起来，才把马金铺逐渐推向昆明楼市五味杂陈的竞技场。

呈贡、马金铺、晋宁大致区位

对于已经买到“老远巴远”的房子，且所在片区打得“血肉横飞”的置业者，那就等着偷着乐吧。

楼盘概况：

项目名称：海伦堡·晋云府

开发商：昆明隆能商务服务有限公司

项目地址：晋城龙潭路西侧

物业类别：普通住宅

占地面积：90.3亩

建筑面积：25.5万方

容积率：3.1

绿化率：40%

装修程度：毛坯

销售状况：即将开盘

在售户型：三居、四居94-130㎡

梯户比：2梯4户、3梯6户

物业费：1.98元/㎡/月