大理市，下关城

在大理下关打拼多年的郑先生，准备在2020年换房了。

30多岁的郑冕，家庭美满，事业有成，一切正朝着他预期目标逐一实现。

若论起换房，年轻有为的郑先生还是有些困惑。

这种困惑，源于在下关城区和满江片区置业，究竟作何选择？

从年初至今，无数唱衰下关城区的声音不绝于耳。

“下关么，老城区了，成长空间不大了！”

“满江更有发展，换房么起码换个有发展潜力的片区！”

当诸多亲朋好友建议郑先生选择满江片区置业时，郑冕夫人却依旧坚持：“我习惯了下关！我喜欢成熟的下关！”。

郑冕夫人笃定选择下关城区再置业，不是没缘由。家里两个孩子，一个正读小学，一个将上幼儿园，大理最优质和成熟的教育配套和医疗资源都集中在下关城区，一家之中，上学和就医两件大事在下关就解决了。

她认为，下关城区的美丽和成熟，是大理所有片区没法比拟的。

与几年前首次购房的局促和紧张相比，对于二次换房原则，郑冕觉得更多侧重于居住舒适性、居家便利性、相关配套成熟性和投资升值空间等多维度考量。

而郑冕日渐滋生的购房疑惑，源于下关城区衰落的言论正尘嚣甚上。

被唱衰的下关城，其实是种偏见

下关原名下关市，是大理州和原下关市（现大理市）的政治、经济、文化中心。

对于大理州人而言，到州府逛逛，一定是到下关城。

但就国人而言，大理的响亮程度远超过下关。

大理最初叫法，源于与宋朝齐平的大理国。这个地处西南一隅的地方自治政权，存世时间约317年，其版图一度比现行云南省行政区域图还要大，包括四川、贵州部分区域以及泰国、老挝、缅甸部分版图，一度都是大理国管辖范围内，大理国的行政中心，就在以洱海流域为中心的区域。

大理市，区域概略图

就是这段历史，为大理演绎出无数的传奇故事。

上个世纪五六十年代，著名作家金庸先生以大理国历史为蓝本，将其融入多组武侠小说创作中。风靡全球的金庸小说，影响全国乃至全球数代人，这对大理品牌的传播，无疑起到至关重要的作用。

或出于考证、喜欢，或出于猎奇、探秘，抑或是其他原因，数十年来，全世界的旅游爱好者，对于大理的热情，从未冷却过。

大理三塔

当然，拥有苍洱毓秀的大理有足够的底气，接纳全世界大理迷的“朝拜”。

1983年，基于多种因素考虑，大理州政府报请云南省政府同意，将下关市和大理县合并，设立县级市大理市。大理州政府和大理市政府行政办公地点依旧维持在下关城区不变。

而后，下关更名为下关镇，其行政区范围包括现今太和街道办、下关街道办和满江街道办部分辖区（2020年，下关镇取消行政编制，设立下关街道办、太和街道办、满江街道办）。

2004年，因大理市扩容迅速，原有下关城区没法承载整个城市扩容需要，大理州级行政机关从原下关城区迁至下关龙山片区。

2015年，大理市行政机关则迁往海东新区。

这如同省城昆明，将省级行政机关迁往广福路一带、昆明市级行政机关迁往呈贡区是类似的。

下关城少了州市行政机关，城市拥堵现状得以缓解，下关城的焕新依旧持续进行。

繁华与现代依旧集中在下关城区。

大理下关城，鸳浦商业街实景

2020年，大理市文化和旅游局发布《环洱海休闲旅游度假规划（2020-2035）》。规划显示，整个大理市旅游将按“一核两带八片”的景区空间结构来规划，下关城区被定位于旅游综合服务区。

大理市环洱海休闲旅游度假规划（2020-2035）功能分区规划图（源于大理市文化和旅游局）

也就是说，未来15年来，下关城区将肩负整个大理市旅游综合服务区的重任。这意味着，大理市高端的酒店、休闲购物中心等都集结于下关，下关被定位于游客中心集散地和综合服务区。除此以外，下关还是大理州乃至大理市的文化、经济、物流和医疗中心。

事实上，大理州最优质的教育资源——下关一中，就在下关城区；大理州最优质医疗资源——大理州医院、大理州中医院、大理市人民医院依旧集中在下关。还有大理动车站，就在下关城区，它汇聚从省城昆明或是省外其他城市发往大理的所有动车，正在修建的大临铁路、大瑞铁路，其大理中转站还是会集中在下关。

大理市环洱海休闲旅游度假规划（2020-2035）之交通系统规划图（源于大理市文化和旅游局）

无论是过去、现在，还是未来，下关城区定位于旅游综合服务区的功能属性，一直未变。

如此形势下，再来谈下关和满江。你会发现，如何合理有效地分配大理市各城区空间，以满足城市建设和扩展需要，正是大理市现行变革之核心所在。

地处龙山片区和海东片区中间地带的满江片区，被定位为大理市新建城区，它肩负大理市副中心的属性，开始日益显现。

下关、满江一肩挑：一个是主城，一个是新城

纵观大理市地理位置图，不难发现，下关城区是围绕着洱海唯一天然出口——西洱河发展起来的城区，它享有洱海南岸的便利，拥有西洱河之风景，湖与河交会的冲击平原地带，永远都是当地区域商埠、物流、经济、文化的中心。

大理，下关城区区域图

放眼全国乃至全球，从古至今，无不如此。

经济、文明和文化，总是从该区域开始孕育，并不断延伸扩张开来。

而整个大理市的发展核心，是由洱海和西洱河交融形成的区域最早形成的，它承载这个城市所有文明之源、经济之源和文化之源。

进入21世纪，全国各地轰轰烈烈的城市化进程，催生了形式多样的城市升级和扩容。

如同今天的昆明向多中心发展，而以下关城区为唯一中心的大理市，亦按照这样的思路发展。

所以，你能看见今天的大理，大理州政府已经往靠近满江片区的龙山片区迁移，大理市行政机关则往海东片区扩张。为了满足大理辐射整个滇西的重要枢纽位置，满江片区预计规划建设仅次于呈贡高铁站规模的大理高铁站。

与今天的昆明南火车站和呈贡高铁站类比，已经通车运营的大理动车站和昆明南火车站大致相当，而呈贡高铁站则和未来满江片区高铁站定位类似。

大理，地处下关城区的大理动车站

事实上，无论是成熟的下关城区，还是发展中的满江片区，均是大理市未来发展的“左肩”和“右臂”。

如同昆明主城不会被呈贡取代，而呈贡新区是昆明重要的新建城区，满江片区承载着大理因扩容而新近发展起来的新城区功能，但它绝对不会取代下关城区。

它们相互补充，并肩向前。

即便是今天的昆明，主城区核心区依旧房价最高区域。各路外来房企进入昆明，走的多是从城外布局，渐次向城内“进攻”。

如同李嘉诚一再强调房产投资三大观念：“地段，地段，还是地段”。

优质地段，永远是投资者首选。

而今的满江片区，云集各路蜂拥而至的外来房企。不是外来房企不愿选择下关城区，而是因为他们并没多少机会选择。

永远的下关，大理人忘不了执念

早在20多年前，云南天城集团就进入大理下关城区开发，且在下关城区躬耕多年。

云南天城集团对大理的付出，人们看得见。

大理下关城区，滇西商务中心实景

云南天城集团是最早介入下关旧城改造的企业，它凭借着前瞻性的视野、雄厚的资金实力、强大的整合能力以及对大理文化的熟稔，自然比一般企业拥有更多优质地块的机会，比很多外来企业有着先决优势。

自1996年起，云南天城集团就开始参与大理城市旧城改造建设。

24年来，致力于旧城改造的云南天城集团，多次被大理州、市两级党委政府及有关部门评为“房地产开发先进企业”“纳税十强企业”“捐资助学先进单位”等荣誉称号。

云南天城集团在下关城区开发的项目有鸳浦、紫云街、法官小区、青春海岸、沧海国际、艺海天城、滇西商务中心等项目，有商业、住宅以及城市综合体项目等。项目一个个在升级，天城集团累积经验越来越多且十分丰富。

大理下关城区，紫云街实景

大理下关城区，艺海天城实景

大理，苍海国际实景

地处大理下关城区建设路与兴盛路交会处的大理·滇西商务中心，是下关城区规模较大的旧城改造项目之一，也是云南天城集团在大理市又一重点打造的城市综合体项目。

大理·滇西商务中心的打造，将延续下关城区中心区域的繁华，打造真正的城中之城。

项目总用地面积约100亩，规划总建筑面积约50万㎡。其中，商业体量11万㎡，住宅24万㎡，智选假日酒店和酒店式公寓约2万㎡，地下停车13万㎡。整个项目以新兴产业孵化、文旅主题体验、时尚消费提升和生活方式塑造为核心，将商业、居住、办公、餐饮、文娱、综合商业、交通等功能进行合理整合，打造下关中西城区一个多功能、高效率的城市综合体。

大理下关城区，滇西商务中心实景

大理·滇西商务中心共有11栋住宅、1栋建筑为智选假日酒店和酒店式公寓。一至三层为商业，四层廊桥将12栋彼此相连形成城中之城，融合为飘浮于城市的空中公园。目前，大理·滇西商务中心有10栋住宅已经售罄，且有多栋住宅已交房入住。

回到本文开头郑冕一家换房的选择疑惑。

无论是选择下关城区置业，还是满江片区购房，其实上这取决于置业者对各个城区和板块的喜好程度和工作生活重心。

如果你工作生活都在下关，那么无论是首次置业，还是换房，下关城区是你置业的不二选择。

如果你工作生活都在满江，那么满江片区是你最佳选择。

前不久，在大理工作多年的上海姑娘小念，她放弃了外省人士爱选的大理古城，以及新大理人笃定的满江片区，反而在下关城区的大理·滇西商务中心选购了一套100多平米的户型。

大理·滇西商务中心实景

对于投资下关城区的小户型，精明的上海姑娘小念有着自己独有的投资之道，她说，下关城区是永远的市中心，无论是生活，还是投资，下关置业所独有的投资属性，是其他版块无法比拟的。

其实，让小念如此钟情大理·滇西商务中心的，还因为这里配套了一个占地面积约3万㎡的城市空中公园，这里绿树红花相衬，四季花开不断，夏有杨梅可采，秋有石榴可尝，如此惬意的生活方式，唯大理·滇西商务中心独享。

在大理人看来，相对于大理古城的浪漫，满江片区的崛起，浸润了大理人所有烟火气的下关城区，则是大理人不能忘怀的生活记忆。

下关城区有历史，有人文，有商业，有繁华，有学校，有故事，所有城市的繁华和故事，它都有。它还有大理市的未来。