昆明楼市新政:晚到的,才最伤人!

首先,本文要定义3月1日昆明楼市限售限贷新政,误伤了很多本该保障的人。

其次,本文要定义本次楼市新政的差别化方向就不对。差别化的楼市调控政策,是人的差别化,不是区域的差别化。

人的差别化,就要分清保障谁、吸引谁、抑制谁,不同人群该施与不同政策。但原则上应该针对“收割者(非昆户籍且不在昆明工作生活的外来购房者)”课以一定的税收,补贴昆明户籍和非昆户籍但长期在昆工作生活的中低收入家庭的首次置业需求。这里面重要的考量是,“收割者”坐享其“城”,昆明户籍和非昆户籍但长期在昆工作生活的中低收入人群,他们为这座城市发展做着贡献,也该享受到城市发展成果,而不是在城市不断高歌猛进中沦陷。

基于以上三点,我们来构建本文的观察和分析。

昆明楼市新政,你伤害了我!

2017年外来购房者占比已达到了60%左右,其中省外购房占比36%。

在这个数据语境中,昆明楼市新政有关公积金政策的调控就有问题。公积金限额政策调控,打击不到这大比例的外来购房者,相反,千点暴击了一大批为昆明这座城市长期做着贡献的昆明户籍以及非昆户籍但长期在昆工作生活的人。

缴存公积金的职工,意味着他是昆明户籍,以及非昆户籍但已在昆明就业工作的人。昆明的城市发展和这些人休戚相关,尤其非昆户籍但已在昆明就业工作的人,相当部分比例今后会把昆明作为安家之所来对待。因此,我们的公积金政策,本该大幅度向这些人群倾斜。

可是我们看到,昆明公积金政策仅一年中已经第三次收紧,缴存年限扩大到了一年,而贷款限额收紧到了“单职工缴存家庭30万元,双职工家庭50万元”。

现在30万、50万能在昆明买什么房?

保障昆明中低收入家庭的首次置业需求,不能因控制房价而误伤。公积金,不就是为长期给昆明城市发展做贡献的人降低购房资金成本、缓解在昆明工作生活的压力吗?

这样一群人,随着在昆工作生活多年,家庭人口增加,有些已经具有二次置业需求,轮候期两年确也合理,但再次申请住房公积金贷款购买住宅的首付比例提高到50%,就不合理。我们始终要记得,昆明户籍和非昆户籍但在昆明长期工作生活的人群,是一座城市发展的中间人群,他们的首次置业和二次置业需求,值得公积金政策大幅倾斜。提高首付比例,伤害了他们的情感,挫伤了他们对昆明这座城市的认同感和归属感。

再看3月1日出台、3月2日执行的商业银行信贷政策,实施首套商贷首付20%、二套45%、三套停贷。

该政策指明对象是“居民家庭”,并没有界定昆明户籍还是非昆户籍。不过据中国银行、农业银行有关信贷的人士解释,所谓“居民家庭”,不分户籍所在地,一视同仁,认贷不认房。

也就是说,一个重庆人来昆明买房,只要他在昆明以外任何一地有一套商业贷款的房子,在昆明购买就算第二套。但如果其第一套房子的贷款已经结清,那么他在昆明购买的这一套计算为首套房贷,可以享受首付20%的政策。

“一视同仁”看似公平,其实并没有公平。住房商业贷款,针对具有人口流入需求的昆明来说,有很强的引导性。人的差别化住房商贷政策,一方面不能伤害昆明户籍和非昆户籍但在昆明长期工作生活人群的正常多次置业需求。另一方面,也要积极引导非昆户籍且不在昆明工作和生活的外来置业者将昆明作为“健康生活目的地”而产生的合理置业需求。

其作用,和公积金政策一样,我们始终要记得,昆明户籍和非昆户籍但在昆明长期工作生活的人群,是一座城市发展的中坚人群,他们的首次置业和二次置业需求,值得商业信贷去支持。优惠的公积金政策和商业贷款政策,还能够吸引更多外地人口进入昆明就业,他们或者成为了昆明新市民,哪怕没有加入昆明户籍,但他们长期在昆明工作生活,能够推动一座城市的经济发展。

我们再来说分区域限售政策。二环内,昆明本就出台了限制性开发的指导意见,属于传统核心区,二环内新增住房实现一定的流动性,有利于核心区价值的对位和重构,因为二环内的核心区,是昆明城市功能比较集中和发展成熟的区域,不该进入限售区域。

呈贡新区和部分滇池路、部分环湖东路沿线区域,是昆明新时代潜在价值发展区域,其居住价值,早已在近几年不断高涨的商品房价格上体现出来。这些区域,城市功能除滇池路辐射区域外,环湖东路沿线区域和呈贡新区都有待完善。拥有昆明绝佳湖畔环境资源,长远来看,属于昆明“健康生活目的地”的重要区域。企图利用限售来平衡昆明各区域楼市发展,本就是不具有科学性和实践性的发展观。越是限售,其价值就有政府背书,哪怕是顶着限售的政策,很多置业需求更将蜂拥而入。

限售,本意是加大资金投入和房产持有成本,抑制住房投机行为。三年限售,购房者实际持有时间可能会达五年以上。但昆明的呈贡新区和部分环湖东路沿线区域,其价值很难短时间套现。五年以上的持有时间,正好是价值投资者在这些区域的埋伏时间。至于价格投机者,由于其融资通道的多样性和产品配置的灵活性,根本上并不能杜绝投机者在这些区域转变为投资者,从而在昆明市场通过限售和非限售区域进行灵活的资产配置。

更何况政策并没有限制在不动产权属证办理之前的二次更名交易行为,灵活操作的空间是有的。

没有针对投机行为限购的限售政策,可能会延缓这些区域快速发展的机会点。尽管限售的作用有限,但并非一点作用没有,其对市场的心理压力明显,投资商、开发商进入该区域的热情恐会消减一些。对于未来有资金周转潜在需求的购房者,在该区域的置业行为也会收缩。这在一定程度上排挤了一些真实购房需求,是劫贫济富。

保障谁?吸引谁?抑制谁?

2018年春节收假第一天,一位同事辞职了。一个安徽女孩,云南上了大学,本打算留在昆明发展,最后综合考虑城市机遇和亲情陪伴等因素,最终离开了这座城市。

半年前,一位北京户籍的小伙子成了我的同事。他带着自己的小公主和夫人,举家搬迁到了昆明。因为环境的原因,他来到了这座城市。

一来一往,只是昆明这座城市随时发生的细节故事,但如果放在一个城市发展的历史进程中,来的人数高于离开的人数,对昆明来说无比重要。

对一座城市来说,人是第一位的。更多的人口基数,更优质的流入人口,是昆明这座城市的福祉。

昆明本就缺乏优势产业的支撑,商贸经济也不发达,人口长期处于流出状态,人口吸附力羸弱。但是,随着昆明优质自然气候条件所形成的生态环境价值被更多人发现,近年来,昆明流入人口出现了一些变化。

云南省提出未来经济发展打好三张牌,其中一张王牌,就是“健康生活目的地”。昆明作为云南单中心大城市,成为流入人口的首选之地,具有不可争议的优势。而且昆明是一座环境资源型城市,向“健康生活目的地”的目标建设前进是优化选择,以此改变自己在旅游休闲度假界“一座过夜城市”的定义。

可见,吸引更多优质人口将昆明作为“健康生活目的地”,显得非常重要。而要吸引这些优质人口,“有所居”,是重要解决问题。

因此,有关昆明楼市的调控政策,就非常值得研究和商榷。昨天一股脑出台的限售、限贷政策,一方面没能安抚昆明户籍和非昆户籍但长期在昆工作生活且有“有所居”需求的居民,另一方面也在一定程度上排挤了一些优质人口入昆的可能,还伤害了昆明本该快速成长区域的成长性,延缓了昆明这座城市的发展机会点。

昆明,你首先应该问问自己到底是谁?你是能和北上广深比呢,还是能和成都、重庆、武汉、南京、杭州等等若干二线城市比?和这些城市比,你的优势和软肋在哪里?人家根本不缺人口的流入,而昆明你呢?

差别化的楼市调控政策,是人的差别化,不是区域的差别化。针对人的差别化调控政策,我认为应该有以下目的——

  • 保障昆明户籍中低收入家庭的首次置业和改善置业;
  • 保障非昆户籍但长期在昆明工作的中低收入家庭首次置业和改善置业;
  • 保障因工农商经营活动随企业入昆职工的置业需求;
  • 促进非昆户籍且不在昆明工作和生活的家庭以昆明为“健康生活目的地”而产生的置业需求;
  • 防范价格投机行为,适当满足价值投资的置业需求。

前三条,是保证昆明户籍和非昆户籍但长期在昆工作的人群,能够“安居乐业”,吸引更多人才来昆就业并保证他们能够“移居兴业”;第四条是旅游休闲度假康养的置业需求保证;最后一条是通过政策手段抑制炒房行为。

人的差别化

昆明发端自2017年初的楼市价格上涨,一方面和全国一二线城市政策收紧的挤出效应有关,另一方面也和昆明这座环境资源型城市价值的不断认同有关。在这两个因素的共同作用下,相较一二线动辄几万的房价,昆明低廉的价格就形成巨大的诱惑力。2017年外地来昆购房用户比占据60%,就是明证。

昆明楼市,已经不是一个偏居一隅的区域化市场,在人口能够快速流动、信息可以无边界传播的今天,昆明正在成为一个开放性的全国市场。

这是好事,但也给昆明楼市带来了压力。外地高收入人群裹挟着能够在一二线城市置业的资金,在白菜价的昆明楼市买买买,推动了昆明房价的快速上涨。但这样的“白菜价”相较于昆明本地居民和非昆户籍但长期在昆明工作生活的中低收入家庭来说,就难于高攀。

这就需要调控了。如何保障为这座城市的发展长期贡献着力量的人们“安居乐业”,又能让不断流入的人口“移居兴业”,吸引更多人把昆明作为“健康生活目的地”,就需要差别化的楼市调控政策。

差别化的楼市调控政策,是针对人的差别化,不是城市发展区域的差别化。

比如公积金政策,应当放宽限额,并提高发放贷款的效率,以促进每一个楼盘都能接纳公积金贷款买房。正如前文所述,在昆明缴存公积金的居民,是在昆明实现就业的人群,从他们缴存公积金开始起,他们就为这座城市做着贡献,我们应该保障他们正常的置业需求。根据缴存时间的长短(三个月、半年、一年、三年、五年以上),实行阶梯性的发放限额和利率,保障他们能够安居乐业。

为什么很多开发商发难公积金贷款买房?那是因为发放效率太低。如果公积金审核发放时效和商贷持平甚至更短,开发商有什么理由拒绝公积金贷款买房?

比如商业信贷的差别化政策。针对昆明户籍、非昆户籍但在昆明长期工作生活(缴存社保)的人群,按缴存社保年限,实行阶梯化的首付比例和购买套数,同时施与阶梯化利率,一方面保障当前昆明户籍、非昆户籍但在昆明长期工作生活的居民家庭的置业需求,另一方面吸引外地人才来昆就业,增强昆明的人口吸附力。

同时,针对非昆户籍且不在昆明工作生活(以缴存社保区分)的人群来昆置业,提高交易环节税、提高首付比例和贷款利率,以补贴保障性人群的政策损耗。

为了避免市场价格透支未来昆明城市价值,对昆明户籍、非昆户籍但在昆明长期工作生活的居民家庭实行限购三套,对非昆户籍且不在昆明工作生活的来昆置业限购一套的政策,来防范价格投机的炒房行为。

尽管我很反对限购限贷等抑制需求的调控,但由外来资金推动的高房价一定会损害真正为昆明这座城市发展做着贡献的人群的利益,他们本该享受城市发展的成果,而不是辛勤种草,最后却被割了韭菜。

就像打麻将,以前一张牌两块钱,如今大款来了说要玩200元一张牌,原来的人怎么玩得起?这就是昆明楼市从区域市场变为全国市场所带来的重要影响。

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