2020昆明楼市新周期系列观察报道之三——

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文/晏婷

有调查显示，8.5%的受访者表示受疫情影响，取消购房计划，绝大部分有购房计划的人推迟了计划，进入观望状态。

无论是企业还是个人，当下最保险的是什么？

现金流，毫无疑问。手里有钱，心里就不慌。

当疫情“黑天鹅”事件开始发酵，所有企业不得不逼着自己对账上的现金流进行清醒的检视和评估。对于一个企业而言，没有利润是痛苦的，但没有现金流才是致命的。现金流，是能否活下去，还能活多久的最好佐证。

很遗憾，2020以如此残酷的方式到来。

立春没几天，我们就看到昔日业绩辉煌的“大佬”们，如多米诺骨牌效应一般相继倒下：营收破亿、挂牌新三板的兄弟连教育，因现金流问题破产；王思聪一夜豪掷250万的北京K歌之王与全部员工解除劳动合同；新潮传媒浩浩荡荡裁员500多人，而留下的员工则被告知全部降薪，未来3个月都不发绩效……

而这，仅仅是水面上的冰山，很多企业的倒下是无声的。

倾巢之下，安有完卵？突陷困境，没有人能够独善其身。

根据《中欧商业评论》发布的“清华、北大联合调研995家中小企业”报告，从账上现金流来看，67.1%的企业可以维持2个月，85.01%的企业最多维持3个月，只有9.96%的企业能维持6个月以上。

企业身处社会财富的大水池中，通过出售产品或服务建立起属于自己的小水池。他们得以存活的前提，是水池里源源不断的水流。但不期而至的危机，就像一把巨大的剪刀，“咔嚓”一声，把进水管剪断了。

现在这个时期，现金为王，关乎企业生死，也关乎个人在2020年的贫穷与富有。

如何生？现金流充裕，那么恭喜，你能好好的挺过去。

但若现金流储备不足，不好意思，“挺”字诀可能不管用了。

 最先求救的为什么是房地产？

疫情导致经济停摆，所有人、所有企业都在思考人生，死气沉沉。收入受重创的案例波及到了各行各业，农业、制造业、建筑业、房地产业、住宿餐饮、物流、零售、服装、旅游，无一幸免。

说白了，大家日子都不好过，都想被扶持，都想被拯救。

但让人意外的是，最先发出求救信号的，竟是曾经头顶最赚钱光环的房地产。

早在2月10日，安徽房地产商会就率先向政府发出建议，希望适当放宽预售、限购政策扶持房企。2月12日，江西紧跟。近日以来，各地针对房地产的扶持政策更是密集出台。

而早在这一波“求救”发生的前两天，房地产开发投资占GDP比重较大的云南，已经敏锐地嗅到了房地产市场不一样的味道。2月8日，昆明市辖的安宁发布《安宁市关于促进房地产行业健康发展十条措施》，启动救市政策。

为什么最先求救的是房地产？

看到这里，很多人想必要站起来拍桌子。单单春节那几天，零售餐饮就损失5000亿，旅游市场损失5000亿，它们都没出来叫缺钱，凭什么你房地产就这么不要脸？

“快拿地、快开工、快销售”，这是房企冲规模并实现高利润的法宝。房地产本身就是高周转的行业，现金流依赖很强、负债水平整体很高。

2019年，随着融资渠道的全面收紧，房企加速洗牌，头部房企开始收缩战线，过上紧日子；至于低线城市的中小房企，“活下去”都成了难题。

在这样的境遇下，疫情突然来袭，楼市按下暂停键，雪上加霜。土地交易延后，工地短期内难以复工，售楼处亦关门歇业，无疑使本身就紧绷的资金链进一步承压。

而且，在无法及时回血之时，房企们还必须面临债务到期的压力。中指研究院在年初发布的数据显示，未来的2月到6月，32家有债券短期内到期的企业中，15家经营性净现金流为负。像恒大和华夏幸福，都在负400亿上下；富力地产同样有负227.98亿元。

这样看来，曾经头顶最赚钱光环的房地产，在此时最先发出求救信号，似乎也并不意外。

找钱，想尽一切办法找钱

形势所逼，一边房协带头在摇旗呐喊，倡议给楼市松绑。另一边，房企也用尽招数，开始硬核自救。

“直播看房”“线上售楼部”层出不穷。当居家隔离成为常态，楼市线下交易被暂停，交易场景从线下搬到线上，走通并全面依靠线上似乎成为了众多开发商的必选题。

根据克而瑞数据统计，截至目前，全口径销售额榜单前两百强房企中，有151家开启了线上营销。而昆明183个在售楼盘中，融创、恒大、碧桂园、俊发、万科、阳光城、中骏、华夏、东原、华润、招商、新城、蓝光 、金茂、新希望等15个房企旗下的多数楼盘均已开启线上售楼部。

但说白了，对于房地产这种天生依赖线下的行业来说，线上看房对蓄客可能有一定作用，但在线成交订房的可能性微乎其微。毕竟一套房动辄百万甚至上千万，购房者的钱又不是大风刮来的，下决心哪有这么容易。

于是，为了进一步促进成交，房企接着又祭出大招——“无理由退房”。购房者只需要付几千块的定金即可认购，不仅随时可以退，还能坐享最低价购房等权益。虽然针对“无理由退房”各家具体执行的细则不同，至少诚意是摆在这儿了。

更有诸如恒大一般胆子大的，直接宣布全国在售楼盘75折优惠，为购房者送上惊天大礼包，打响楼市降价第一枪。

75折，什么概念？我们可以以昆明恒大在售楼盘12000元左右的均价来算，75折就是9000元，多大的诱惑，特别是对于那些刚需购房者。

在这些硬核自救的背后，饱含着发自内心的一句呐喊“找钱，想尽一切办法找钱”，恰恰反应出房地产企业目前面临的最大问题：急需现金流。

在房企偿债压力增加，线下销售停摆导致销售资金回笼受限，同时上游企业生产暂停或延迟使得建材价格上涨，进而推高房地产建设成本的现实之下，唯有现金流可以保命，活下去比什么都重要。

这还意味着，本就已经处在洗牌中的房地产行业，会加速优胜劣汰的格局。特别是那些布局集中在三四线城市，偿债能力、抗风险能力弱，资金储备不充足的中小房企，随时面临着率先出局的风险。

活着比买房重要

现在对房企来说，现金为王，对个人也是一样。

前几天，我在香港的一个朋友发出一条紧急售房广告，上面写着“业主肺炎，要钱急走，肺炎确诊价600万（港币）”。要知道，按照平时香港的房价行情，房主600万港币出手至少亏了十几万。但现在这时候，通过固定资产出售，以换取资金进行周转的个人需求不在少数，只有把现金牢牢握在手里，才让人有足够的安全感。

房企硬核自救，用尽浑身解数想要拿到购房者口袋里的钱，求金若渴。但购房者却在这个特殊时期，前所未有的谨慎，把自己的钱袋子越捂却紧。一轮新的市场寒潮，总是在供需两端的撕裂中开始。

还是那句话，没有人能够在困境中独善其身。当企业徘徊在生死边缘的时候，个人又何尝不是。

“过完年，老板叫我不用去上班了”“我们全体员工降薪一半”“工资没着落，房贷不知道怎么还”……这个时期，降薪和失业的风险在增加，渺小个体的烦恼有很多，面临失业和降薪的人，比想象中要多出更多。

根据贝壳研究院发布的数据，贷款买房仍是中国购房市场的主流。全国首次置业购房者贷款成交占比高达90%，于此同时，贷款购房者的杠杆也相当高，平均月供收入比为42.9%。

这是全国的数据，如果放在昆明楼市里，眼下一套100平米的房子，总价约130-150万，按最低首付计算，月供在5800到6700左右，月供收入比远超全国的平均水平。薪资若有风吹草动，断供风险就会增加。

每个个人都会掂量在疫情“黑天鹅”事件加码楼市周期和经济周期底部共振情况下的资金出入。考虑到自身的资金风险及后续的支付能力，个人消费动力不足，消费需求下降，观望情绪加重，购房热情必会被压制。

根据贝壳研究院的调查数据，8.5%的受访者表示受疫情影响，会取消购房计划，而绝大部分有购房计划的人推迟了计划，进入观望状态，购房计划普遍延长3-6个月。

房企迫切需要，个人却按兵不动，供需端撕裂的效应只会越放越大。

毕竟，你连自己都养不活了，还买什么房？