呈贡大学城片区削减了270亩商务地，原昆大地块新增30亩办公地

在城市规划上，用“边走边学”来形容近20年的昆明，大致是妥帖的。

做得好的，大家心里都有杆秤，自会掂量。

交了学费的，人们自然是看在眼里、记在心上。

远不必说，就举例说下昆明北京路的沿线规划，尤以东风广场、交三桥一带的北京路沿线写字楼太少、住宅楼偏多，简直是“降维打击”昆明的现代化程度。

关键是住在北京路沿线住宅楼里的人，应该没人叫好吧，因为这里实在太吵。

正所谓，吃一堑长一智，人教人教不会，事教人自然就学会了。

在新一轮城市调规中，我们看到城市规划的新变化：城市规划更有前瞻性，更人性化。

从最近昆明市自然资源和规划局对呈贡大学城片区、昆明市区原昆明大学地块的调规，不难看出这种变化：市区临主干道的沿街建筑，一定是留给商业办公楼；减少商住一体数量；大幅减少呈贡新区办公写字楼规划和数量。

昆明人民西路，原昆明大学地块调规后的规划，将商业办公前置人民西路

这一次，呈贡大学城片区直接砍了269.7亩的商务办公用地，换上占地面积180亩、60个班规划的一级中学以及占地面积78.9亩的住宅用地，并大幅缩减17宗居住、商住、办公用地容积率。

以后的呈贡大学城片区，再也见不到建筑高度80米以上的住宅楼，小于等于80米的住宅楼才是这里的标配。

在昆明市区原昆明大学地块上，则将原来商住混合的地块调整为“将商务、居住用地截然分离”，商务办公楼靠近城市主干道，居住楼远离主干道，并增加了相应教育配套用地和一定面积的公园绿地。

对比这两次调规，规划部门用大幅减少办公用地规划直面呈贡办公楼“供大于求”现状，提高居住舒适度，给出更好的解决办法。

呈贡大学城片区，直接砍了270亩办公楼用地

呈贡核心半岛片区，官方为“呈贡大学城片区”取了一个好听的名字。

这个片区其实就地处云南大学、云南民族大学、云南中医药大学、云南师范大学等4所大学合围区域，地铁1号线谊康南路站、大学城站将该片区尽收站点范围内。

4所大学、2个地铁站合围的区域，这位置不是一般的好。

实际官宣位置具体在哪？

我们一起来看看。

呈贡核心半岛片区位于昆明市呈贡区核心区，紧邻呈贡大学城，西至春融西路及学勤路，北至聚贤街，南至景明南路，东至春融东路。

呈贡核心半岛片区区位图

调规地块原来共分为27个地块，有住宅、商业、商务、商住、学校等，总占地面积765亩。

其中，商务办公楼用地有5宗，面积计350.1亩；纯住宅楼5宗，面积计137亩；商住楼7宗，面积约100亩；教育配套，只有一所24班小学、一所18班幼儿园。

商务办公楼数量多，除了学校以外的建筑容积率约在4-7范围内。

呈贡核心半岛片区调规前规划平面图（红色为商业商务用地）

调规后，呈贡核心半岛片区大幅缩减办公用地、新增60班一级完中一所，而且所有住宅楼、商住楼的容积率一律调整为3.1、建筑限高80米。

肉眼可见的是，原来占地面积350.1亩的商业商务办公用地，直接砍了269.7亩，缩减至80.4亩，商业办公楼限高150米。

将原来一宗面积269.7亩的商业办公楼用地，分拆为一宗占地面积180亩、60个班规划的一级中学用地以及一宗占地面积78.9亩的住宅用地；商住楼也缩减至4宗、面积约74亩。

呈贡核心半岛片区调规后的规划图（黄色为住宅，橙色为商住）

并在原来居住用地基础上，大幅增加了幼儿园、生鲜超市、养老设施、社区用房等规划。

仅此一次调规，呈贡大学城片区就减少了约93.79万平米的建筑面积。

市区原昆明大学地块，全面杜绝商住混合

早些时候，商住混合一度成了市区主干道旁地块的“流行”做法。

现实很打脸，商住混合的弊端在于拉低居住社区人群的舒适度。

想想也是，当楼下是商业、楼上是住宅时，一到晚上，商业大喇叭响起，此时最闹心的无疑是楼上的居住用户，简直是又吵又闹，一刻都不得安生。

这一次原昆明大学地块调规，就处理得相当好。

我们都知道，原昆明大学地块位置相当好，就在人民西路核心位置，紧邻昆明广播电视大楼、昆明市体育馆、昆一中，保利六合就在对面，3号地铁线市体育馆站和梁家河站随选。

昆明人民西路，原昆明大学地块位置图

此次调规，将原昆明大学地块的大宗商住混合用地，直接分拆，即把住宅、商务等地块截然分离，住宅是住宅，商务是商务，并为这里增加了学校配套和公园绿地。

具体操作如下：将原来将占地面积87.59亩的原昆明大学地块，从原来一宗面积78.99亩的商住地、一宗面积8.59亩的公园绿化用地，变更为1宗面积31.85亩的商务办公用地、1宗面积31.49亩的住宅用地、2宗面积计8.62亩公园绿地、1宗面积10.37亩的12班小学用地、1宗面积5.26亩的9班幼儿园用地。

昆明人民西路，原昆明大学地块调规后的规划，将商业办公前置人民西路

靠近人民西路一侧，直接放置办公楼用地；将住宅用地置于远离主干道一侧，并增加了一所12班小学的规划。

这样一变，就挺好，起码居住舒适度提高了不少。

原昆明大学地块，一度传闻是“内定”了融创。

不过，现在的融创显然是自顾不暇，目测该地块只能交由其他房企来跟进了。