“在大理，大部分外地置业者都把目光放在开发陷入热潮的满江片区，但可能对于大理本地人而言，其实下关片区才是真正适合居住的片区”。

这是身边一位大理朋友对我踩盘后书写满江片区大好前景时发表的评论，尽管当时我以昆明呈贡类比大理满江片区来进行反驳，但现在仔细想想，就算掺杂了些许个人对片区的情感，朋友所述并不全无道理。

至于原因，就以我走访过的龙悦华府项目来进行举例论证。据了解，龙悦华府项目是云南建投继洱海寰球时代项目后，在大理市下关主城中心位置落下的新盘，该项目在去年4月首次开盘。

据置业顾问介绍，去年开盘3栋住宅，微信选房300多套房源开盘热销，其实一方面证实了项目的优势，另一方面更加证实了项目所在片区备受关注。

走访当天，我来到了位于大理市下关鸡足山路5号营销中心，让我觉得记忆深刻的不是高端大气的售楼部实景，而是精致沙盘上多栋住宅模型均挂上“售罄”的标识。

置业顾问表示，今年7月将再开盘两栋住宅，以往开盘价在17000-18000元/㎡，低楼层可能到15000元/㎡。熟悉下关片区的人应该都知道，仅价位而言，在片区内是相对高一点，那该项目具有哪些亮点？

项目基本信息：

项目名称：龙悦华府

总建筑面积：142亩

容积率：3.5

楼间距：最短40米

交付标准：清水房

项目位置：大理下关镇鸡足山路5号

开发商:大理万昇置业有限公司

在售面积：90-166㎡板式高层

交房时间：其中西地块在2021年底交房

梯户比：两梯三户、两梯四户

01、区位及配套

龙悦华府项目位于大理市下关主城区，项目东接兴盛路，南邻万花路，西至榆华路，北近鸡足山路，与大理国际奥林匹克体育中心、洱海月湿地公园紧密相连，为主城核心区较为稀缺的滨海项目，项目定位为高端住宅。

从区位上来看，项目背靠苍山、面临洱海、自然生态资源丰富、周边生活配套成熟，交通路网比较丰富，对面即为大理北站，有十多条公交线路经过，占据了较好的区位条件。

根据置业顾问介绍，整个项目占地142亩，分为东西两个地块，总建筑面积约60万平方米，绿化率达35%以上，规划设计户数2300多户，地下停车位3800多个，该项目有爱琴海购物公园的引入，60万平米体量，打造大理首家大型城市综合体，不管是对于大理城市还是业主来说都是一大利好。

而又因“龙悦华府”由云南省省龙头企业之一——云南建投打造。据悉，该项目在2018年4月就正式开工，其中的西地块明年12月31日就正式交房，而东地块也在有序推进中。根据置业顾问的表述，整个项目建设进度除了大型配套需要一定的时间，住宅楼建设进度较快。

从项目的商业配套来说，作为国内较为领先爱琴海购物公园，与龙悦华府强强联合，其以全新的购物体验模式，将集合奢侈品、购物、美食餐饮、亲子教育、休闲娱乐等多元业态的高端购物中心等一站式消费体验，再加之周边商圈，利于业主购物需求。

示意图

在医教配套方面，龙悦华府周边邻近大理第四幼儿园、下关九小、下关一中、新世纪中学等教学资源，教育配套相对丰富。

项目周边医院分布有大理大学第一附属医院、大理市第一人民医院、大理自治州人民医院等。相对于我此前踩盘满江片区时，周边大理州二院成为片区内优质医院配套，龙悦华府周边的配套算比较成熟的。

项目周边医院分布图

再者，龙悦华府项目所在的下关北区是大多数大理人比较心仪的片区，除了配套成熟，它是距离大理古城最近的区域。大理古城作为大理最显著的名片，未来或将吸引更多的人，整体风貌也会有所提升。而下关片区的区位符合离尘不离城的条件，未来龙悦华府项目业主去大理古城还是前往未来可期的满江片区都是比较方便的。

02、产品及规划

具体从项目来看，根据龙悦华府项目的官方介绍，该项目是主城目前仅有集住宅、商业、五星级酒店、公寓为一体的大型城市综合体项目。

除了住宅以及上文所提到的爱琴海购物公园，据了解，在该项目的地块内规划有约145米高的五星级酒店，但目前尚未确定合作方。而项目共规划了22栋22-32层的板式住宅，其中西边地块有12栋，但大多已售罄，7月预计再开盘的是21栋和11栋（以下图有具体位置）。

置业顾问表示，该项目住宅大多为两梯三户的板式住宅，建面90㎡-166㎡，其中的18栋为两梯四户，楼栋顶楼还规划有190-250㎡的跃层。整个项目定位为高端住宅，因而未来建成后，保证了未来居住的舒适度。

以产品来看，龙悦华府项目的户型设计上比较抢眼，有两室、三室以及四室的户型，不过项目94㎡的是两房两厅一卫，和市面上不同，该面积段是两房的设计，户型简明清透，入门为餐厅，有3.6米长的景观阳台。整体空间较大，相对更适合对住宅有高要求的刚需。

该项目还有142㎡的三室两厅两卫，进门独立厨房，双阳台设计，超大景观阳台与生活阳台通透相对，主卧配备独立衣帽间和卫生间，在该面积段，市面上我们可能常见的是打造更为紧凑的四房，但从该户型来看，空间规划大，整体舒适度也会比较高，适合刚改的置业者考虑。

另外的亦如建面166-170㎡的四房两厅三卫，同样是大开间设计，双主卧加上明厨明卫、超大阳台都给居者提供了一个比较宽敞的空间。

总体上来说，龙悦华府整个项目因定位为高端，在户型设计都较为奢阔，相对于市面上致力于打造实用性，龙悦华府项目户型给人的感觉更偏向于高端，以舒适度为主要衡量准则，未来建成后的产品力值得期待。

03、项目总结

此时我们再来回顾文章开头关于“下关片区是目前较为宜居的片区”的论点，我们可以清晰看到的是配套成熟，占据极佳区位的下关片区包括龙悦华府项目，相比正在规划建设中的满江片区及在售项目有更为明显的优势，尽管未来是规划为新中心的满江片区，但就目前而言，能让置业者更快享受到居住便利的是下关片区。

当然了，对于投资置业者而言，眼光长远一些的还是可以定焦在满江片区，有融创、万科、雅居乐美的、大华等多家房企的加盟，片区未来发展潜力大有可期。

总结此次踩盘，有以下建议可以分享，仅供参考——

1、龙悦华府项目是大理奥林匹克中心附近的新盘，不得不说，项目建设进度较快，其成交量也较为可观。一般而言，市场成交量还是能反映出产品，作为下关主城区的滨海项目，还是具有一定的优势。

2、在以往有关龙悦华府项目的评述中，有很多人提出了项目定价较高，高于下关主城区的房价。但因项目整体定位于高端，在产品打造上区别于普通的住宅产品，从奢阔的户型就可以看出，不过在细节方面还是要到实地去了解。

3、相对于此前走访满江片区的新盘，大多停留于规划中。而走访龙悦华府项目则更多停留于周边现有配套，生活氛围浓厚。

4、龙悦华府项目的交付标准为清水房交付，在大多开发商在彰显房子的装修实力时，云南建投的实力或许彰显在起高楼的速度上，开阔户型也为业主提供了想象的空间。