看不懂的大理楼市?5月新房价格微跌的背后,实质在上涨

大理在售楼盘大致分布图(图中标注与实际位置略有出入)

5月的大理楼市,迎来开年来的新一轮放量。

下关城区、满江片区和海东片区的金满城市广场、经开佳园、大华锦绣华城、大理天空院等纯新盘竞相入市。

让略显清冷的大理楼市,迎来久违的喧闹。

5月的大理房价是涨还是跌?

国家统计局日前公布的数据显示,大理5月的新房价格环比下跌0.1%,同比上涨8.2%;二手房价格环比上涨0.3%,同比上涨5.9%。

2018年11月至2020年5月,大理新房价格涨幅统计(数据源于国家统计局)

一句话,就是大理新房微跌,二手房微涨。

看到统计局数据,不少人开始炸锅了,大理房价明明在涨的,缘何说跌了?

《滇西楼事》小编5月一度集体踩盘,从10余个楼盘现场采集的信息显示,大理新房价格是在涨,无论是同比还是环比,未能切身感受到大理房价有下跌迹象。

事实上,5月以前,大理楼市供应量主要集中在大理古城、下关城区,古城多以低密度住宅为主,新房价格约在2万元左右/㎡;下关多以高层住宅为主,在售楼盘有滇西商务中心、大理半海里、天泰·大理十畝、龙悦华府、金满城市广场等,在售住宅价格约在1.4-1.6万元左右/㎡。

受洱海保护等诸多政策限制,海东片区、满江片区的开发建设一度停滞不前。

今年年初,大理相继发布了《大理市上和片区控制性详细规划批前公示》和《大理国家级经济技术开发区晋湖片区控制性详细规划批前公示》。

其中,上和片区即为现在海东新城原叫停的在建开发范围。整个规划区总用地面积9.6平方公里,城市建设用地面积9.2平方公里,和原来在建区域大致吻合。根据现行规定,大理海东靠近洱海区域不再审批新项目,将现行在建项目建设完毕即OK。

大理海东上和片区控详规相继获得大理市、大理州规划部门通过。

这意味着,海东新区的开发建设正式步入正轨。海东在建项目中,大理天空院就是今年5月获批预售证的,亦在5月面市,精装销售价格约在1.1万元左右/㎡。

地处满江片区的大华锦绣华城和经开佳园,亦在今年5月获批预售证、5月开盘销售,开盘价格约在1-1.2万元/㎡。

大华锦绣华城沙盘图

经开佳园沙盘图

我们回过头看下关片区在售楼盘龙悦华府、天泰·大理十畝等楼盘,清水房销售且全部是高层住宅的龙悦华府销售价格在1.5-1.7万元/㎡,天泰·大理十畝售价约1.6万元/㎡。这表明,下管城区新房价格基本维持在1.5万元左右/㎡。

大理在售楼盘分布图(标注与实际位置有出入,此图仅为参考)

将大理古城、下关城区、海东新区、满江片区在售楼盘一比较,房价最便宜的属满江片区和海东片区。倘若满江片区和海东片区等两个片区5月集中推盘的话,一定会拉低大理市新房价格。

大理5月新房住宅价格环比下跌0.1%,就属正常现象了。

其实从新建住宅价格分类指数亦可见端倪。今年5月,大理市90平米以下新建住宅价格环比涨幅为0,同比上涨7.5%;90-144平米新房价格环比下跌0.2%,同比上涨10.2%;144平米以上新房价格环比下跌0.1%,同比上涨6.7%。目前大理满江片区和海东片区在售楼盘户型面积多在90-160平米之间,此次两个片区大户型住宅集中在5月上市,一定会拉低大理市新房价格。

楼市中,二手房价格隐藏着楼市真相,像大理市长期属新房供货少、二手房存量多的市场,倘若新房集中上市感觉应该会拉低二手房价格。但现实情况很“打脸”,大理的二手房价格,从2018年11月至2020年5月,已经连涨19个月了,从未低下其“高昂”的头。

今年5月,大理市二手房价格环比上涨0.3%,同比上涨5.9%。

2019年11月至2020年5月,大理二手房价格涨幅统计(数据源于国家统计局)

大理二手房价格分类指数显示,今年5月,大理市90㎡以下二手价格环比涨幅为0.2%,同比上涨5.6%;90-144㎡二手住宅价格环比上涨0.5%,同比上涨6.4%;144㎡以上二手房价格环比上涨0.3%,同比上涨5.6%。

价格持续上涨中的大理,让大理小户型二手房持续走俏。

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