@云南楼事综合官方数据统计,2022年昆明主城区商品房成交面积607.5万㎡,同比减少43%。2022年昆明主城商品房成交面积,创下了自2011年以来的历史新低,与2010年606万㎡的成交数据几乎持平。
2022年,昆明楼市几乎一夜之间就回到了13年前。
与2019年1570万㎡的峰值相比,2022年主城成交面积仅为2019年成交数据的38%。
对于2019年前后急速扩张的诸多房企而言,当年有多高调,2022年就有多凄凉。
主城新房成交量创下12年来新低
回溯过往,2022年主城五区成交量创下了自2011年以来的新低。
2010年,昆明主城商品房成交面积605.57万㎡;2011年,成交面积663.7万㎡;2012年成交693.99万㎡;2013年成交1023.85万㎡;2014年成交1100.8万㎡;2015年,1003.54万㎡;2016年,1014万㎡;2017年,1206.5万㎡;2018年,913.12万㎡;2019年,1570万㎡;2020年,1036.96万㎡;2021年,1067万㎡;2022年,607.5万㎡。
综合算来,2022年与2019年1570万㎡的成交峰值相比,仅为2019年的38%,不到四成比例。
早在2020年初,基于高歌猛进的势头让房价已经脱离基本面的判断,@云南楼事在当年2月就曾经预警,楼市小周期与经济大周期可能形成共振,影响楼市发展前景。就在很多人依旧对楼市后市发展满怀信心的时候,2020年当年的昆明成交量就开始萎缩,只不过很多人没有重视。在大趋势已经确立顶部形态的背景里,从三道红线开始,刺破了楼市脆弱的窗户纸,加速了楼市向下的步伐,成交量断崖式下跌,至2022年末,这样的趋势并未结束。
3年时间,昆明主城商品住宅成交面积呈现逐年递减态势,到2022年成交面积更是降至了冰点:2020年商品住宅成交面积866.67万㎡,2021年商品住宅成交面积634.4万㎡,2022年422万㎡。
解析2022年昆明主城607.5万㎡的商品房成交面积数据,这里包含商品住宅成交面积422万㎡、商业成交面积60.4万㎡、公寓和写字楼成交面积125.1万㎡,商品住宅、商业、商办占比是:69%:21%:10%。
与2020年商品住宅成交面积占商品房成交面积84%的比例相比,2022年商品住宅成交面积比例下降了15个百分点。
2022年的昆明主城,不仅是商品房面积大幅萎缩,连一向是“香饽饽”的商品住宅,其成交面积下降幅度相当大。
昆明主城商品房市场现两级分化
我们注意到,2021年下半年至2022年上半年,在昆开发的多家企业出现债务违约、资金暴雷等负面事件,导致在昆明开发的多个项目停摆或是烂尾,加之连续3年的疫情,影响到人们的收入和对未来的预期,一定范围内弥漫出久违的悲观情绪,观望情绪弥重。
这直接导致2022年的昆明主城商品房市场出现了两级分化。
品牌房企、如期交房的楼盘,成交平稳、价格波动小;出现违约交付的楼盘,即便促销力度再大,门口依旧是门可罗雀。
据昆明房协发布数据显示,2022年主城高层住宅销售金额TOP10榜单依次是:书香云海、万科城、万科500里、山海湾8号、华润悦府、龙湖锦粼天序、招商雍和府、美的云璟、筑友双河湾、保利城。
这其中,万科城三期、山海湾8号、华润悦府、招商雍和府、保利城等5个楼盘,均为去年如期交付的楼盘;书香云海、万科500里、龙湖锦粼天序、美的云璟等4个楼盘系品牌房企开发的楼盘,其品牌溢价和品牌知名度高于同期其他楼盘。
唯一上榜榜单的本土企业开发的筑友双河湾,由于该项目系占地2000余亩的大盘,且多个地块已经交房,目前项目在售房源多为准现房或现房,加之有一定价格优势,故市场去化率表现尚算可以。
从华夏四季、中铁诺德山海春风、中海云麓九里、中铁建山语桃源、绿地滇池国际健康示范城、义承金川府、西南海上、昆明融创文旅城、宝能滇池九玺、经投湖山望等10个进入到2022年主城洋房销售金额TOP10榜单的楼盘名录,我们发现,这10个楼盘中,去年交付或是现房实景楼盘数量达到6个,现房成为撬动市场、打动消费者的重要利器。
比如,地处高铁南站附近的中铁建山语桃源,这个最早开盘单价1.4W的洋房产品,去年一期项目交房,项目单价却降至万元以下,直接催生市场去化率大幅攀升,毕竟央企中铁建的品牌还是被市场认可的。
对比2021年和2022年昆明房企商品房销售金额TOP10榜单,2021年风头正劲的恒大、新城控股等房企,已在2022年榜单中消失;一直低调稳健的中海,于2022年首次进入TOP10榜单(名列第9位);2022年开始发力的云南建投,首次进入到2022年TOP10榜单(名列第7位)
2022年榜单王虽然依旧归属俊发,但俊发2022年销售金额仅为2021年约3成比例,同期的万科、碧桂园、龙湖、招商等房企2022年销售金额约为2021年的一半或超6成及以上比例。
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