不限购、不限贷的昆明房贷政策已暗中收紧

文：阚一

近日，不少地产销售人员表示，近期昆明房贷的申请难度有所增大，就算客户拥有首套房购房资格，且征信记录良好，也很难申请到利率折扣优惠，贷款审批条件相比之前也较为严格。按照现阶段的房贷执行情况，部分销售人员大胆预测，不排除昆明会有收紧信贷政策的可能。

昆明房贷利率收紧

最高可享85折利率优惠

对比销售人员申请房贷的实际情况，银行对外释放的房贷政策似乎并不苛刻，多数银行针对首套房贷款依旧能够提供不同程度的利率折扣优惠。

根据融360网站监控的昆明房贷利率最新变动情况，列入监控范围的10家在昆银行中，富滇银行、交通银行、招商银行不提供首套房贷款利率折扣优惠。农业银行、中国银行、工商银行、建设银行等其余7家银行首套房贷款均可享受不同程度的利率折扣。

其中，农业银行的首套房贷款利率折扣优惠幅度最大，首套房贷款利率最低可按照8.5折执行，即4.17%，低于基准利率0.73个百分点。

中信银行则是7家提供首套房贷款利率折扣银行中，优惠幅度最小的银行，首套房贷款利率最低按照9.5折执行，即4.66%，低于基准利率0.24个百分点。

此外，中国银行、浦发银行、邮储银行、工商银行、建设银行5家银行的首套房贷款利率折扣优惠相同，均按照9折执行，即4.41%，低于基准利率0.49个百分点。

首付方面，除交通银行首套房贷款最低首付须3成外，其余9家银行针对首套房贷款的最低首付均为2成。

针对二套房贷款，10家在昆银行二套房贷款利率标准，均按照基准利率的1.1倍执行，即5.39%，高于基准利率0.49个百分点。首付标准略有不同，首套房贷款须首付3成的交通银行，二套房贷款首付比例也最高，须4.5成；富滇银行二套房贷款最低首付比例也高于昆明现行政策最底标准，须首付4成起；其余8家银行二套房贷款最低首付比例均为3成。

根据监控信息反馈的近期昆明房贷利率变动情况，似乎并未出现销售人员反应的房贷申请难问题，甚至相比3月份普遍9折的利率标准，近期昆明首套房贷款的利率折扣优惠幅度似乎还出现了一定程度的宽松。

实际执行利率难享折扣

的确，仅从表面数据来看，昆明房贷政策并未出现明显收紧，利率折扣优惠方面甚至还出现进一步宽松，但在实际执行层面，现阶段昆明各银行针对房贷业务的态度都较为谨慎，贷款利率政策也出现不同程度的收紧信号。

据建设银行昆明某支行负责贷款业务的工作人员介绍，目前建设银行虽然对外公布的首套房利率折扣优惠为9折，但并不是所有申请贷款的客户都能够享受到9折利率，绝大多数贷款申请最终都会以基准利率批准发放。

不过对于征信记录良好，且持有本行相应额度金融产品的贷款客户，会被归类为“资质优级”客户，针对这部分客户的房贷业务，银行会按照9折利率的标准进行审核。

对外亦可享9折利率折扣优惠的工商银行，针对首套房贷款业务也有类似的审核标准。按照工商银行昆明某支行房贷业务专员的说法，一般银行在审批房贷业务的过程中，会将申请客户的征信记录、资金流水、财产资质等影响贷款审批项导入系统，系统自动对各项评分，并最终生成客户申请贷款的资质评分，以此作为银行评定该客户是否能够享受利率折扣优惠的标准。

对此，民生银行昆明某支行的贷款专员表示，为规避楼市快速回暖的风险，近期多数银行对于房贷业务的态度都较为谨慎，以民生银行为例，不仅没有针对首套房的贷款利率折扣优惠，贷款审核流程也更加严格，以控制房贷业务的审批规模。

同时，该工作人员还指出，相比目前优惠幅度最高的85折利率折扣，银行针对首套房贷款业务其实还留出了最高20%的上浮空间，从银行设置高于最大折扣优惠幅度的利率上浮空间做法不难看出，虽然昆明目前并未明确出台相关的信贷政策收紧文件指，但银行内部针对首套房的贷款业务实际上已经出现收紧趋势。

信贷政策可能收紧执行

今年3月28日，昆明市出台了“继续促进房地产业平稳健康发展”的22条意见，按照意见内容，为进一步促进昆明楼市去库存，昆明楼市政策将继续保持宽松，也并未提及任何有关房贷政策的调整措施，但就现阶段昆明楼市的快速上行，出台相关限制性措施也并不是没有可能。

受地产行业整体上行的有利推动，近期昆明楼市成交快速回暖，根据国家统计局最新发布的“全国70城房价变动情况”显示，今年以来昆明新房价格已连续三个月环比上涨。结合3月以来全国30余城相继出台调控收紧政策的情况来看，成交量及成交价格持续上行的昆明楼市，同样存在政策收紧的风险。

对此，呈贡某楼盘的营销负责人感受明显，他表示，相比之前多数银行可提供9折，甚至更低的利率折扣，近段时间与项目合作的贷款银行中，仅有一家银行可按照9折利率申请首套房贷款。同时，贷款审批相比之前也更加严格。

“某种程度上这可以看作是银行有意收紧信贷政策的信号”，该负责人表示，有关部门有可能不会专门出台针对楼市的调控收紧政策，从而避免打击市场回暖带来的去化推动力，但为控制昆明楼市的过快增长，银行信贷政策收紧有可能成为大概率事件。

该负责人认为，从近期利率折扣减少和部分银行提高二套房首付比例的情况来看，上浮贷款利率和首付比例，很有可能将成为抑制昆明楼市过快增长的主要手段，而针对首套房贷款，此前相对普遍的利率折扣也将不再常见。

同时，该负责人还指出，受去年十月以来一轮大行情的利好推动，呈贡区房价呈现快速上涨，并带动呈贡楼市库存快速去化。相比昆明市场的整体回暖，呈贡楼市的过快上涨，也极有可能成为政策“重点关注”的区域，若呈贡出现调控收紧，则不仅仅是银行方面的信贷政策调整，有可能出台专门针对呈贡楼市的调控加码措施。