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大理踩盘之融创九宸府
近期如果关注大理的人，应该都能发现大理楼市异常热闹，万科、融创、雅居乐等多家上市房企齐聚满江片区，这很难不让我们想象，未来满江片区的价值将迎来翻新时刻。
根据我走访了解，大理满江片区下半年至少有13个项目入市，前文就对雅居乐美的6月即将入市的雅美湾项目进行了简析。
而本文将主要聚焦融创首入大理打造的融创·九宸府项目，该项目在5月底示范区已开放，据置业顾问介绍，价格区间为10000元/㎡-12000元/㎡。相比同属于满江片区的雅美湾项目，融创九宸府项目的价格相对低一些。
图源于融创项目官网
而融创自2016年11月首次入滇，此后的三载时光里，融创深耕云南，已进驻云南省7个城市，布局18个项目，那作为首个进驻大理的项目，融创九宸府又会以何种产品契合大理市场？
项目基本信息
项目名称：融创九宸府
总建筑面积：约24万㎡
容积率：3.9
绿化率：33%
装修情况：精装
项目地址：红山路与龙腾路交汇处
在售面积：92-145㎡精装高层住宅
交房时间：2023年年初
梯户比：两梯四户 两梯六户
装标：1800元/㎡
01、区位及配套
此前走访融创九宸府项目时，该项目的营销中心还未正式开放，其开放的城市展厅位于下关片区金港沃尔玛对面（西北门），而整个项目则位于大理满江片区，红山路与龙腾路的交汇处。
融创九宸府项目城市展厅
走访当天我来到的是项目的城市展厅，该项目在去年4月，由融创通过收购大理泰玺置业55%股权获得这宗大理满江地块的开发权。据了解，在2019年12月，项目就正式开工建设，2020年3月，项目自带的幼儿园主体结构就已经封顶，随后4月城市展厅开放，5月底项目的营销中心也正式开放，整个项目推进还算可观。
值得一提的是，大理泰玺置业有限公司为云南泰玺房地产开发集团有限公司旗下公司，是由浙商组建的一家综合性地产公司，已入驻云南昆明、大理、西藏拉萨等地区。仅融创九宸府项目而言，主要由融创进行主导开发。
A、距万达广场约1公里，距高铁站约4公里
满江片区是大理重点发展的旅居地产板块，所以融创九宸府项目也占据了当前良好的区位条件，不同的是，相对于其他上市房企进驻满江主打旅居产品的调性，根据置业顾问的表述，融创九宸府项目的客户群主要定位于刚需群体，尤其是大理本地客户相对多一些。
（融创九宸府项目示范区开放）
具体来看，项目周边红山路、龙山东路、西平路组成了纵向路网，而祥云路、宾川路、苍山路这组成了项目的横向路网，另外，置业顾问介绍，项目距离规划建设万达广场约1公里左右，而距离高铁站约4公里，距离机场约6公里，项目整体构成的交通路网较为丰富，利于业主的出行。
而就满江片区较为亮眼的“海景资源”来看，融创九宸府项目似乎不占据优势。不过滇西首个“万达广场”的落位，距离融创九宸府项目较近，而万达广场项目占地147亩，建面13万方，项目建成后预计可以容纳300余户商家入驻，计划2023年10月建成。届时，对于融创九宸府项目业主来说是一大利好。
B、两大生态公园环伺 1公里商圈 0.8公里优质教育资源
商业配套方面，除了上文提到的万达广场以外，项目周边商业醇熟度还有待提升，1公里范围内仅有五洲国际商贸城、家居广场及农贸市场小型市场支撑。而据了解，项目有5000㎡商业体，涵盖外街底商和社区内部商业的打造，再加上万达广场的建成投入使用后，将填补周边项目商业匮乏的空白。
（大理满江片区建设实景图）
另外，项目周边龙山公园、洱海玉白菜湿地公园都能满足业主休闲的需求，相较之下，龙山公园距离项目更近，直线距离为1.1公里。
医教生态配套方面，项目除了1.3公里范围内有大理州第二人民医院，稍远一点有大理州人民医院、大理俪人医院等，且根据片区规划，滇西医疗中心距离项目也较近。
（项目周边医院分布图）
而就教育配套来说，项目规划自带一个9班幼儿园，但目前幼儿园还未确定合作方，周边0.8公里范围内有艾根斯双语幼儿园、育才二小、三小，下关一中初中部开发区校区等，教育资源比较丰富。
02、规划及产品
项目总占地约69.15亩，共规划了11栋25-27层的精装高层，加一栋9班幼儿园，首次推售的是4栋和6栋，主推的产品是建面92-145㎡的住宅（92㎡、111㎡、118㎡、114㎡、145㎡），除145㎡的产品为两梯四户以外，其余产品均为两梯六户。本文将以最大户型145㎡的户型以及最小户型92㎡的户型作简要阐述。
最大户型为145㎡的四室两厅一厨双卫，该户型为端头户，两梯四户的板式住宅，主次卧均有飘窗设计，舒适度较高，南北通透。四房加上双阳台的设计，空间多向使用，客厅连接约6.8米的宽阔开间，实用性高。但书房左右均为卫生间，面积相对较小一些。
最小户型为92㎡的三室两厅一厨一卫，两梯六户，该户型算是比较常见的刚需户型，三房相对紧凑但布局方正，有L型流线型厨房设计，室内动线简洁明出，主卧也设计有飘窗，朝向为东西向。
至于另外的111㎡、118㎡、114㎡的户型均为三室，118平米的户型设计私密性更强、111平方米的户型厨房连接生活阳台，114平米的户型阳台连接卧室，总结来说，项目总体规划产品贴合于刚需属性，而产品朝向则需根据个人考虑。
值得一说的是，融创·九宸府作为融创中国进入大理的首个项目，是融创旗下继壹号院系、桃花源系、府系等多条产品线之后，再度推出的产品线，融合中式文化精神底蕴和西式功能设计手法，除去基本的一年四季设置有不同花期的植被。据悉，项目社区内部将打造500米环绕社区跑道，以及全龄段+全场景健康活力社区，双入户精装大堂，地面人车分流，地下停车直接入户等，其产品力值得期待。
03、项目总结
目前，融创九宸府项目营销中心已正式开放，相对于此前造访城市展厅时，项目还处于认筹期。发稿前，我又去咨询了此时项目一套92平米东西向的三室总价约105万元，单价约11000元/㎡，首付占比20%。
总结此次踩盘，有几个建议可以分享，仅供参考——
1、融创九宸府项目的价格在我走访的几个满江片区新盘里价位相对较低，项目整体舒适度高，不过刚需置业者也需要根据个人情况来选择产品。
2、融创九宸府项目的优势在于万达广场商圈，后期潜力大有可期，但当前商圈还趋于匮乏和不完善中，以万达广场为媒介，或将带动片区的日渐成熟，但确实需要时间。
3、融创首入大理打造的产品，定位刚需的特质较为明显，在近期比吵得热火朝天的满江片区，可能外来置业者比本地人更多，融创打造的这个系列产品无疑是为大理本地人提供入住未来新中心的机会。
4、从区位上来看，融创九宸府项目是距离洱海算是较远的一个新盘，虽然“观海景”可能无法成为项目的最大优势，但周边交通路网以及商圈的打造，未来项目所在片区或将更快成熟起来。
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