1943-1962年，近20年时间的昆明城市总体规划显示出，昆明发展形态依托老城同心圆外扩。商贸等核心功能布局，依托火车站、盘龙江，向东、向北拓展。当时，文教区安排在西北部、工业区安排以东部丘陵地为主，居住区安排在西南部靠近滇池。

那时，一环路还未全部形成，但居住区南移，已被安排。

1966年，北京路的昆明站至塘子巷路段已建成，之后在上世纪80-90年代，北京路延长至火车北站，贯穿城市的重要纵轴就此呈现。同时，昆明老二环开始成形，而后，城市外拓发展进入快车道。

2000年，昆明迎来房地产开发热潮，城市中心区住宅开发逐渐饱和，官南板块随着人居南移的深入而崭露头角。

除去关上、巫家坝、会展和三个半岛，如今的官南片区大致范围示意

首次“崛起”，“截胡”滇池路

2000年，开发火热的区域集中在南市滇池路沿线，因为道路贯穿一环、二环，进城、出城十分便捷，而官南板块的开发契机出现在2001年底。

彼时，十里长街官南段通车、官南大道通车，也因城市中心区配套损耗满足不了居民需求，于是开发商陆续涌入官南板块。特别是在2005年7月官南立交桥全线贯通，交通的穿透力，使这一区域日益成熟，这里也成为了昆明主城继续南移的“南大门”。

官南片区开发虽然越来越火，生活氛围也在成熟，但因临近巫家坝老机场，土地被限高，成为区域发展阻滞。（依据《民用机场运行安全管理规定》第一百六十六条，在机场障碍物限制面范围以外、距机场跑道中心线两侧各10公里，跑道端外20公里的区域内，高出原地面30米且高出机场标高150米的物体应当认为是障碍物，除非经专门的航行研究表明它们不会对航空器的运行构成危害。）

也就是说，一般情况，机场周边的建筑物都不能超过7层。

如此，二环边的官南板块，本可以依托北京路中轴，以及官南立交桥与环城南路约1公里的直线距离，成为“南市副中心”，但最终因低矮建筑扎堆聚集，人口基数引流不够，区域整体开发进程受阻，“被迫”淡出人们视野。

北京路通达性规划效果示意

二次“崛起”，天赐良机

2012年上半年，巫家坝老机场正式“退役”，留下大片空地。2014年初，巫家坝新中心规划正式出炉，依托昆明未来将建设成为世界级旅游城市的发展方向，空地变旺地。临近巫家坝的官南板块，再度拥有发展良机。

2016年4月，中国“一带一路”规划正式公布，国家明确云南定位，以昆明发展向南为基础，南市区自此迎来“桥头堡”发展契机，官南板块作为主城进入南市区的必经要道，热度再次迎来增长。

2017年，巫家坝规划以新面貌发布，其中五千多亩中央水景公园规划，吸引昆明市场高光，同时，也推高了临近的官南板块房价。

以关注度较高的玫瑰湾小区为例，2007年年中，小区均价约4000元/平米；到2017年9月，小区新房已售罄，但二手房均价在安居客上飙涨至1.2万/平米左右，房价涨幅十分可观。

但可惜的是，彼时的官南板块，除了二手房，新房基本无存量，于是，片区再度被雪藏。

三次“崛起”，资源乍现

对比其他区域，南市区仰仗滇池资源，在居住密度、生态环境、小区容积率等方面，整体比其他区域更好，房价也稍贵。

反观官南板块，因新房不多，目前房价暂时不及南市的其他部分区域。

可以说，官南虽然没有在巫家坝新中心的规划范围内，但同样享受着巫家坝应有的总部经济圈辐射、广福路和北京路纵横加持、“一带一路”，以及今年8月底在昆明刚刚挂牌的自贸区规划等丰富资源。加上官南自身是老牌发展区，人气相对较高、配套相对更全，且周边早已被高房价区域包围，虽然“大器晚成”，但重新崛起也在意料之中。

目前，官南聚集了3个新项目，数量方面，只能达到巫家坝的五分之一，但也总算迎来了全新开始。

巫家坝片区规划效果示意

官南板块呢？

基本囊括了南市区大部分产品特色，包括低密、配套、生态、高端等等，不得不说，官南片区的产品打造优势比较突出。其中，最令人称道的便是区域内现成的社区人气，包括康乐茶文化城、邦盛水映长岛小区、玫瑰湾小区、凤凰湾小区等连片而成的成熟社区环境，以及向外可依托的老牌关上商圈和广福路连接的世纪城商圈等。

官南片区成熟社区实景

当然，官南新进驻的产品也各有特色，比如世茂璀璨倾城项目就以41%的绿地率，为业主增加了更多的绿色居住生态感。

说起世茂，其刚刚进驻昆明拿地时，就比较有意思。今年4月3日，世茂在拿下巫家坝片区约54亩项目用地之后，于次日再次落子官南片区，项目土地面积约173亩。首次入昆，就连续进驻两大热地，想必“有备而来”。

同时，世茂把原本“为巫家坝而打造的”璀璨系住宅也搬到了官南板块，一个璀璨系靠近规划中的中央水景公园，一个璀璨系临近盘龙江边，着实不容错过。

昆明自贸区规划范围效果示意图，按图示，世茂两个璀璨系项目均在自贸区范围内

玫瑰湾小区在2005年亮相，是官南板块早期的高尚住宅区，经过发展，目前小区临街商铺氛围热闹，不仅能满足小区业主生活日常购物需求，而且临近的昆明康乐茶文化城也汇聚了云南丰富的茶叶品类以及茶文化。被现成的成熟社区氛围环伺，是巫家坝近10年内暂时体会不到的。

大家都知道，在配套、人气都更成熟的区域搞开发，门槛高、开发成本增加，即使成熟区的楼盘抗跌能力更强，开发商也要承担一定的开发风险。

不过，习惯了在北京、上海开发高尚人居的世茂，自然在昆明官南板块可以“大展拳脚”。毕竟，官南未来能占据的资源，比如测试中的盘龙江“水上巴士”、规划中的南北大道、在建的2号线二期、不限售区域等关键词，都为市场留下了充足的想象空间。

且不论世茂的战略究竟何为，仅凭官南板块区域价值，世茂“璀璨系”也值得昆明期待。

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