官南地铁热盘PK,你选1.5万/㎡的毛坯房,还是1.6万/㎡的精装房?

位于二环南路以南的老牌城区——官南板块,作为未来的“南市副中心”,近10年来土地供应量骤减,此前未见新盘的“声影”。但在近两年,受昆明降低市中心土地供应的政策影响,城中心多个板块土地开发速度放缓,而官南板块却迎来大量土地供应,加之未来地铁2号线贯穿官南大道、北京路到滇池沿线道路即将开建,以及临近巫家坝的区位优势,另有自贸区高光加持,使得板块土地价值逐渐升温。

除去关上、巫家坝、会展和三个半岛,如今的官南片区大致范围示意

除去关上、巫家坝、会展和三个半岛,如今的官南片区大致范围示意

日前,位于官南大道中段的两个地铁物业,可谓是该片区备受瞩目的两大热盘。北科建春城大观一期楼盘售卖接近尾声,中骏天誉将于下月底首开,两个项目紧紧相连,间隔仅约300米。它们有太多的共性,但在自身配套、户型等方面又各有差异。

所以,日前,我顶着大太阳前往两个项目进行了实地考察。

敲黑板划重点!以下为本文核心——

1、地段上两个都是地铁上盖物业,但北科建春城大观因与地铁2号线无缝接驳,比中骏天誉略胜一筹。

2、仅从目前在售物业的价格来看,北科建春城大观价格在15000-17000元/㎡,毛坯交付;中骏天誉预计首开价格会在16000-18000元/㎡,装修费为2000元/㎡,除去装修费,中骏天誉性价比更高。

3、从户型和定位来看,北科建春城大观在售户型为66-118㎡共5个户型,其中66㎡为目前昆明最小的住宅户型,户型跨度大,适合刚需和改善群体;中骏天誉热销建面为111-143㎡共4个户型,主要面向菁英改善群体,针对性较强。

4、从规划来看,两者占地面积相差不大,分别占地122亩和106亩,且都自身配件学校和商业综合体,不同的是,北科建春城大观还配建了4万方的文体中心。

进入正题,以下是我对两个项目的地段、配套、规划、产品及价格等方面的对比分析,以供参考。

两个项目大致区位图(具体以实际交付为准)

两个项目大致区位图(具体以实际交付为准)

一、地段及配套:距离较近且共享周边配套 北科建项目与2号线无缝接驳

北科建春城大观和中骏天誉两个项目都坐落于官南板块,位于官南大道中段,两项目直线仅隔约200米,紧紧相连,因此在地段及配套上基本享受着同等区位利好条件,只在自身配套上存在差异。

北科建春城大观营销中心

北科建春城大观营销中心

中骏天誉营销中心

中骏天誉营销中心

交通方面,我认为两个项目的一大卖点就是地铁物业。两个项目紧邻未来地铁2号线小街站,通过地铁可连接巫家坝、会展板块,10分钟直达主城区(约5.5公里),直通泛亚高铁,抵达昆明的地铁覆盖的各个区域,避免拥挤的地面交通和人流。周边有31, 32 ,78,等10余路公交经过,另官南大道、北京路南延长线、二环南路、日新路、广福路等城市主干道可通达全城,出行方便快捷。

北科建春城大观区位图

北科建春城大观区位图

中骏天誉区位图

中骏天誉区位图

值得注意的是,北科建春城大观项目A9商业地块与未来地铁2号线小街站无缝接驳(小街站预计于明年年底完工,A9地块预计明年开建),相隔仅约270米,出口即可抵达住宅区,北科建春城大观将打造地铁上盖物业,在地铁方面相比中骏天誉略胜一筹。

在商业配套方面,两个项目半径5公里内有万达广场、爱琴海购物公园、世纪金源购物中心、大商汇等商圈环绕,将来还在项目附近500米内有小街农贸市场,满足业主基本日常生活需求,且附近已有成熟小区如玫瑰园、怡园小区等成熟小区,居住氛围浓厚。

项目附近小区居住氛围浓厚

项目附近小区居住氛围浓厚

值得一提的是,自身商业配套中,北科建春城大观项目的A9及A13地块将建成商业、精品酒店和公寓为一体的商业综合体;中骏天誉A6地块规划为商业综合体,均可满足业主自身商业需求。

北科建春城大观效果图

北科建春城大观效果图

中骏天誉效果图

中骏天誉效果图

教育方面,周边的爱贝国际幼儿园、北大附小、小街小学、昆明市三十一中、北大附中、前卫中学等学校。不同的是,北科建春城大观项目将自建一所幼儿园,而中骏天誉将自建13班幼儿园,与周边教育资源共同满足0-18岁年龄段教学需求。

在生态环境上,两项目毗邻盘龙江生态绿化带,巫家坝中央公园、宝海公园、龙江公园在侧,两者共享生态绿肺资源。

医疗资源方面,3公里范围内,两大项目拥有省中医医院滇池分院、同仁医院、昆明市儿童医院,保障业主及其家人的健康。

小结:在地段及周边配套方面,两者并无太大差别,且在自身配套方面商业、教育资源均有配备,各有千秋。但相比而言,北科建春城大观因地铁上盖物业的优势略胜一筹。

二、规划及产品:北科建项目含昆明最小住宅建面66㎡ 中骏项目建面大,适合改善置业者

北科建春城大观总占地122亩,A8和A10地块为住宅地块,A9(现为售楼部)和A13地块规划为商业综合体,A11和A12地块为将建成4万方的文体公园 。项目共分三期开发,其中A8地块为本期推售地块,占地约56亩,总建面约28.5万方,该地块除了5栋和6栋为商品房,另外还有4栋回迁房;此外,A10高端住宅地块将于二期开发,第三期开发商业地块。

北科建春城大观地块规划

北科建春城大观地块规划

北科建春城大观鸟瞰图

北科建春城大观鸟瞰图

中骏天誉项目占地约106亩,共有3个地块,其中A5、A7地块为住宅区,A6地块为商业综合体。其中A7地块为首推地块,由1栋幼儿园及2-6栋住宅共7栋建筑组成。

中骏天誉鸟瞰图

中骏天誉鸟瞰图

了解了两大项目的基本规划情况,首先来看销售方面。

目前北科建春城大观一期楼盘售卖已接近尾声,正在顺销中,仅A8地块的5号楼房源在售,规划32层,2梯5户设计,建面有66-118㎡共5个户型,每个户型仅有1-2套房源在售,首付23万起,价格在15000-17000元/㎡,毛坯交付。

一波置业浪潮刚要落幕,另一波浪潮即将兴起。

我来到中骏天誉营销门口时,恰逢项目进行誓师大会,现场置业顾问人山人海,都在为下月底楼盘首开做准备。

中骏天誉售楼部现场

中骏天誉售楼部现场

中骏天誉项目首推A7地块的6号楼,层高34层,为2梯3户设计,首推建面有111-143㎡四个户型,我从置业顾问那了解到,预计首开价格会在16000-18000元/㎡,具体价格以实际开盘为准,精装交付,装修费为2000元/㎡,目前正在诚意登记中,冻结2万可享受1个点的优惠,活动截止至本月底。

接下来看看产品。

北科建春城大观热销建面66、91、93、110和118㎡共有5个,具体来看产品。

A户型 110.29㎡三室两厅两卫

A户型 110.29㎡三室两厅两卫

B户型 91.23㎡ 三室两厅一卫

B户型 91.23㎡ 三室两厅一卫

C户型 92.65㎡ 三室两厅一卫

C户型 92.65㎡ 三室两厅一卫

D户型 66.79㎡ 两室两厅一卫

D户型 66.79㎡ 两室两厅一卫

E户型 118.53㎡ 三室两厅两卫

E户型 118.53㎡ 三室两厅两卫

以上是北科建春城大观的五种户型,分别有二房和三房,对于刚需置业者来说,在此地段是不错的选择。

其中A和B户型的亮点为双阳台设计,满足不同生活需求,我在样板间看到卫生间足足有6个平米,空间感更大,适合刚需家庭。

C户型亮点为U型厨房设计,双卧室飘窗,采光充足,B和C户型虽面积相差不大,但户型有较大差异,选择性较强。

E户型为建面最大的户型,基本集齐了以上优势,空间感更大,适合对空间需求更大的改善型置业者。

北科建春城大观样板间

北科建春城大观样板间

值得一提的是,其中的66㎡的D户型为该片区住宅面积最小的户型,为两室两厅设计,我想,年轻置业者由于经济条件限制,该户型将会是他们的首选。

中骏天誉首推建面有111、121、125(中户)及143(端头)㎡共4个,具体来看看产品。

A户型 143㎡ 四室两厅两卫

A户型 143㎡ 四室两厅两卫

B户型125㎡ 三室两厅两卫

B户型125㎡ 三室两厅两卫

C户型 110㎡ 三室两厅两卫

C户型 110㎡ 三室两厅两卫

D户型 121㎡ 三室两厅两卫

D户型 121㎡ 三室两厅两卫

以上是中骏天誉的四个首推户型,建面都比较大,在110㎡以上,适合改善置业者。

其中B、C和D户型的次卧连接生活阳台,保证私密空间,是市场上罕见的阳台构造,对于喜欢有私密空间的置业者来说是不错的选择。

143㎡的A户型是该项目最大的户型,为双阳台设计,景观与生活分开,动静分区,适合需求更大的菁英改善群体。

中骏天誉样板间

中骏天誉样板间

两个项目的户型有很大的差别,且面向的是不同置业群体。

北科建春城大观可选择户型多,且类型多样,相似面积户型也可做到差异化,比如91和92㎡的户型,且有昆明最小的66㎡住宅户型。

中骏天誉首开户型较大,且户型罕见,有三个次卧连接阳台设计的户型,对于喜欢在客厅设置阳台的置业者来说,请谨慎考虑,但对于家有长者或喜欢私密空间的置业者来说,是不错的选择。

小结:北科建春城大观由于占地面积更广,规划类别更多,可供户型挑选更多,且面向群体更为广泛,年轻置业者和刚需改善家庭可考虑在内;而中骏天誉对每个地块布局更大,且户型空间布局也比较大,用户针对性更强,主要针对改善型置业群体

三、品牌及布局:北科建已入昆十余年 中骏曲线布局昆明

北科建和中骏两大品牌房企,在昆明已有不同程度的布局。

北科建集团成立于1999年,发轫于北京。云南长丰地产是北科建集团旗下的二级子公司,已深耕昆明10余年。

2007年,北科建集团携长丰地产首次入昆,相继开发了新亚洲体育城星泽园、星云园、星宇园、星辰园四个“星系”楼盘,曾多次成为月度销冠,销量可观。但在此后,长丰地产鲜有拿地开发动作,沉寂了10余年。去年11月,长丰地产拿下小街地块,开发商为昆明北科领秀置业有限公司,正是如今的北科建春城大观。

中骏集团于1987年在上海成立,今年集团总资产规模达约1300亿元,土地储备货值为2880亿元,销售额位居全国第42位,品牌实力较强

截止目前,中骏集团已在昆明布局二子。去年7月,中骏在昆的第一个项目中骏·云谷小镇,落址嵩明县嵩昆大道与文汇路交叉口,打造了集教育、商业、公园于一体的千亩大盘;紧接着,中骏继续向城芯拓展,今年2月在昆第二子落地官南核心板块,即中骏天誉项目,“天”字系作品专为高圈层人士家庭打造,该项目为中骏天系作品布局全国第14子。

四、总结:地铁物业,刚需改善房皆有,品牌实力相当

整体来说,两者在各方面都有相似之处,但具体来讲,也有差异。

在地段及配套方面,北科建春城大观因地铁上盖商业略胜一筹。

在规划及户型方面,两者各有千秋。北科建春城大观面向群体更广,户型类别更多,其中66㎡的住宅户型无疑是该项目产品的最大亮点;而中骏天誉的用户针对性更强,且是精装交付,仅从目前在售物业的价格来看,中骏天誉的性价比更高。

在品牌实力方面,两者奇虎相当。北科建作为布局昆明多年的房企,已为昆明大众所熟知;而中骏作为后起之秀,一年内迅速占据昆明“南延北拓”的发展主轴,也十分抢眼。

具体情况有待置业者实地考察,以上分析仅供参考。

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