看看云南
编者按：
2020年，至少108家外来房企的名字，烙印在昆明楼市的江湖名录上，且占据着昆明楼市绝大部分的供应。此时，被称为“黑天鹅”的疫情，把房地产市场加速推向本也将到来的调整周期的边沿。
如果往前回溯6年，2014年，彼时房地产行业“发自肺腑”的深度调整开始，一场轰轰烈烈的洗牌浪潮，摧毁了昆明楼市的行业生态链。链条上的大部分腐坏，亟待新势力的补充和修复。
再往前6年，2008年，全球金融危机下，昆明楼市的口头禅是“报团取暖”。但起于那时的昆明城中村改造，让楼市如沐春风。批量地产项目公司恣意滋生，犹如“生物大爆发”一般，昆明楼市拉开了6年的“草根时代”。
2008年以前，那是银海、官房、江东、城建、俊发、星耀的“精英时代”。两个6年后，俊发一枝独秀在江湖丛林之中，在它的四周，是108家外来房企。
江湖里，有兄弟，有爱恨情仇。但在楼市的江湖里，情感的东西附着不多，只奉行简单纯粹的丛林法则。
一个人的行走，没有江湖。走的人多了，就会有不同的出发点、目的地，以及纵横交错的路，路上有同道中人，也有不相为谋者，阴谋和阳谋在不同场景和人群中轮番上演，于是就有了江湖。江湖从诞生开始，就会不断发育，这种发育，就是一轮轮人来人往的过程，每一轮的来往，都在为下一次的来往，奠定基石，抬高进入门槛。
昆明楼市江湖的发育亦是如此，如果我们以2014年为界来做断代的划分，之前属于本土的“精英1.0原生时代”，那之后，就逐渐形成巨头领衔的“精英2.0外资时代”。只不过在这两个重要时代里，都面临着“草根”的冲击，区别在于“草根级别”不同。想当年，以村为界，本土崛起，一度蔚为大观，三十六洞七十二岛，热闹非凡。如今2.0时代里，草根的角色已然轮换，来自于全国三四五线的开发商纷纷杀入，昆明房地产的行业生态链，荷载再度响起警哨。
由此，站在2020年来看未来，一场血雨腥风又在酝酿。在全球巨变的暴风雨里，新一轮丛林竞逐赛不知又将迎来送往哪些人？
文/颜子于
十八年前，老王远眺滇池，眼下这片碧水当中定藏着昆明的“魂”。不如在水边扎下，或将干出一番大业。彼时，万达创立十余年的品牌远见在滇池边发酵，落子的滇池卫城曾一度跃为昆明人眼中的“白月光”。
直至时下，至少108家外来开发商在昆明行走。从万达的“1”到“108”，昆明楼市的舞台上演着从“青铜剧组”到“黄金天团”的戏份。
“彼长”必然对应着“此消”，一边是从“1”到“108”，另一边就是从数百到寥寥无几的没落。一如美洲的发展一样，当年纵横荒野的“莫西干”“科曼奇”人，现今只有一些“保留地”还在证明着他们的存在过。
昆明楼市莫不如此，不断发育和进化的必然性，让它又来到了历史的关键时刻。
这不仅仅是我们的判断，也是一些大佬们的共见。都是在近日的业绩发布会上，中国恒大董事局主席许家印明确，恒大未来三年每年要降低3000万平米的土储规模，合计约13.5万亩；碧桂园总裁莫斌称，碧桂园手握公司有史以来最高水平现金储备2683亿元，以应对周期影响；融创董事会主席孙宏斌表示，2020年是行业洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。
已经有人嗅到了房地产行业“尸体腐烂”的味道。
猪的风口：起于青萍之末
2008年，江湖有信传来。那是个春天，以佴家湾为标志，一场仪式感很强的昆明城中村改造，正式启动。
有风飒然而至，有人大呼：快哉此风！
2008年始，规模城改随全国大势临幸昆明，涉及项目从最初的336个扩充到382个。此风确实快哉，昆明满城遍地是肉一般，令很多人垂涎。此后几年，大量眼花缭乱的项目开发企业横空出世，昆明楼市江湖一下子呈现36洞、72岛的混战之势。昆明楼市迎来“房企大爆炸”，房地产行业的生态链上求食者数量激增，据说巅峰期在市场里争食的企业不低于400家。
不过，那个年代已进昆明的万达、万科、保利置业、中海、招商、新希望、蓝光等10多家外来房企数量不多且相对内敛，市场战略布局大多也比较迂回，楼市话语权，也还在本土房企手中。
时势造英雄，在混乱的昆明楼市发育背景下，以俊发、华夏、经典、云锡、奥宸、金马源、千益丰、中原实业、实力、堃驰、神州天宇、千益丰等为代表的一大批房企显山露水。本土房企的行列队伍里，不再只有江东、官房、银海、城建“天龙四绝”那么显眼。
比如俊发集团，自2009年首次登上“昆明市场占有率第一”的位置，至今稳坐昆明楼市头把交椅。
而其他壮大起来的本土房企，同样借力昆明城改风口，奥宸10盘联动，中原实业7盘联展，经典地产7盘联动，千益丰3盘联动等，一时间，个个都在风中踌躇满志，铆足了劲要干一番宏图大业。
大风一起，雨露均沾，昆明楼市顿时摆下长街宴，众人皆食之。
不是每一头猪都能好风凭借力，也不是每一头飞起来的猪都能够在风停了之前持续飞翔。姿势没把握好的，刚起来就跌落了下去。比如“华西·滨湖国际生态城”的诈骗案，比如造成龙泉路“下马村之痛”的艾亭地产等。
风的启示：止于草莽之间
风停了，那些乘风而起但没有及时长出翅膀的大多数，终究掉了下来。
“精英1.0原生时代”，饱受草莽6年的侵蚀，最终导致房地产生态环境恶化，当风在2014年停下的时候，寒潮风暴眼正式打开，以垂直快速之势，冻僵了很多亢奋冒进且没有风险抵御能力的房企。
2014年，昆明楼市在“严寒”催化中启动深度整合，昆明诸多房企过往囤积的实力表现得不堪一击。逐渐敏感的昆明楼市因全国楼市寒潮遭遇低谷，二十多家外来开发商成为楼市供应主力，瓜分市场份额，上一轮发育起来的本土房企陆续遭遇不测。
以隆格兰花园惊艳业界的经典地产，在2014年资金遇创之后，于2015和2018年先后被华信与佳兆业接手；云锡地产，前期抱腿“孔雀女”在诸多知名项目上本土品牌开发商联手逐渐站稳脚跟，几经练手之后转变发展路径，却错误地混迹“杀马特”圈被坑，当年云锡金地的维权何等甚嚣尘上，随后没落沉寂。
还有云南首家打入全国百强房企行列的奥宸地产，旗下项目呈贡奥宸中央广场主体工程基本完工后也难逃烂尾；2014年10月，从业主爆料誉峰国际停工开始，千益丰随后就以资金链断裂传言以及该项目复工无望、交房无期等状况，将早期开发葵花公社、百金大厦等作品所积累的声名败尽。
相似案例在2014-2016年间集中上演，甚至波及到2016年底前已入昆的57家外来房企。比如2014年11月现身的云南韩国城项目，即使有韩资背景，也挡不住韩锦地产在昆广撒网的雄心被瓦解，最终云南韩国城变身碧桂园玺台方才告终。
巫家坝首个项目百尚城也是时运不济，即使作为在京知名浙商蒋柏荣及其背后的百荣集团携雄厚实力进军云南桥头堡的优质项目，也只能留下封顶后的项目展示中心在巫家坝自生自灭；绿城也令人唏嘘，2014年以“你好昆明”高调入昆，并接棒国福现代城二期地块代建业务，不过最终以停工收尾。
就连当年多么豪气干云的中豪，如今也进入俊发集团麾下……
细数下来，经典地产悲壮离市，云锡地产蒙羞沉寂，城建股份断臂求生，中原实业龙泉路折戟，千益丰闪退，仁泽西南海破产重整、人民路壹号从零开始一直没有走完到“壹”路程，神州天宇的“时代”如今变身碧桂园“北城映像”，还有兆丰六千城、金恒财富广场、碧鸡名城、别样幸福城、奥宸中央广场、奥宸财富广场、、奥宸香缇玫瑰、大宥城、兰亭上锦、联邦国际、南亚之门、良黎星光广场、豪门金座……
经过2014年开始的昆明楼市深度整合，本土房企从曾经巅峰的数百家浓缩到以俊发、华夏阳光为代表的十余家。另一方面，实力更强、规模更大的外来房企梯队壮大起来并展开收割行动，逐渐拿下了昆明楼市话语权，这似乎预示着楼市整合正在向蒸蒸日上的外来房企生态链倾斜。
任何一轮楼市的调整，所谓房价，整体波动不大，且在每一轮调整过后出现报复性上涨。行业调整在价格上的体现，往往都在局部出现极端情况。哪怕就是在2014年这样的深度调整周期里，也只出现个别项目的价格雪崩，比如城建云南映象城市公园广场的5900元，以及云南城投昆明湖均价5500元。
但在行业整合层面表现最为剧烈，剧烈的调整浪潮，将大量起于上一个上行周期的房企，冲刷个精光。虽有一颗振翅之心，无奈长不出翅膀，起于青萍之末的风，又在草莽之间暂时画上休止符，于是纷纷坠落，房子和梦想，碎了一地。
出来混，迟早要还的，这就是地产的江湖。或许，这样的过程接下来将在外来房企中重走一遍。
王的盛宴：快哉此宴！
融创孙宏斌在3月27日的业绩发布会上说，在融创内部，把2020年定义为行业洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。
万科郁亮在致股东函中最后说，从基本商业逻辑的角度看，太阳之下并无新事。
似曾相识的厮杀过程，又来到眼前。房地产行业，同样遵循基本的商业逻辑，逻辑背后是市场经济的规律。而作为市场里的主体之一的房地产企业，敬畏未必长青，豪赌也未必真输，都存于商业逻辑中力量消长、转换的毫厘之间。
从2017年大华、中南、宝能、世茂、东原等20家外来房企以及2018年，金茂、雅居乐、奥园、光明、天誉等19家外来房企密集入昆开始，全国一二线开发商继续入昆，三四五线房企更是抢滩在昆明落地。据不完全统计，目前昆明来过至少108家外来房企，昆明地产圈的“外资”力量迅速聚集。很多外来者通过“打扫战场”的方式，收割一个个项目，为昆明城建中那些灰暗时刻留下来的停滞项目，重新带来转世生机。
这其中，碧桂园最为抢眼，从州市进入昆明至今四年多时间20多个项目，其大部分项目来自于接盘。从城建手上接下云南映象后续地块，从神州天宇手上拿下北城映象，从艾亭手上接手沸城，还有交三桥置地广场等等。
2014年那一波寒潮摧毁的昆明房地产行业生态链，终于随着批量全国开发商的进入，得到重新修复。曾经在生态链上烂掉的腰部、底部，又充实了起来。
在外来房企的花名册上，依然还有多路资本在潜水，比如长盈、云星、敏捷、合景富泰、爱普、邦泰，还有福晟，虽然借康美昆明健康城入昆的机会已流产，但福晟在“H+4”（一区两湾四核心）集团战略中，成渝城市群的主要城市，昆明依然在布局之列。
细数当下，占据绝对优势的昆明外来房企从央企到品牌民企，再到三四五线腰部底部房企，以及本土坚强成长并壮大起来的诸如俊发、诺仕达、华夏阳光等，重新繁荣了昆明楼市。繁荣的潜台词，自然就是企业多、项目多，产品也就多样化，供应市场百家争鸣百花齐放。其对应在需求市场，可选择余地就更大，也就意味着分化浪潮，又一次光临。
有长青的生意，但未必有长青的房企，市场有自身发育的力量推动发展，基本的商业逻辑背后，是丛林法则的残酷。洗牌开始，有人掉队甚至落荒而逃，留下来的，江湖座次，又将重新排位。
如果说上一次是本土的低阶整合，那此次发生在外来房企阵营的整合将继续向高阶升级。
一家房企的生存实力，往往体现在很多方面。比如遵循基本商业逻辑的万科，郁亮说，要对市场环境变化进行更深入的分析，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。如果我们拿数据来说话，更能让我们看到万科的稳，细思极恐。销售规模前三、以普通住宅为主的万科，2019年物业销售均价高达15000多元，是恒大、碧桂园2019销售均价近两倍；2020年1月销售价格接近于业绩前十房企的均价，且这两年数据都惊人的相似。更出乎意料的是，万科2019年全年的销售均价也几近于49家公布业绩的上市房企的均价。
还有龙湖，融资成本仅4点几的数据，不知要让多少房企恨得咬牙切齿。然而，这就是市场，强大到令人窒息的护体内功绝不是一天两天就能练成的。
洗牌年，对于王者来说，这是一次“王的盛宴”。
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