自贸区之于昆明楼市：春心可以荡漾，身体还请冷静

云南自贸区设立，这一针兴奋剂，着实让云南人兴奋了起来。

兴奋，是很自然的事情，不必苛责，对大多数人来说，都盼望着我们的社会经济和城市建设因此受益，这是对幸福生活的一种本能追求。

昆明自贸片区最全楼盘地图（点击图片查看高清完整大图）

尤其是昆明，由于自贸区就在主城区域，涵盖大部分官渡区市区区域，传统强势南市区的一半都在自贸区内，近两年来热度不断升温的巫家坝也居于其中。敏感的城市区域，自然刺激着房地产行业的神经，网传昆明自贸区内有楼盘部分户型封盘停售、伺机抬价，就是明证。

兴奋剂，可不是致幻剂。

昆明自贸区建设，主要内容是通过外向型投资、贸易、金融等经济活动形式，激发高质量发展的内生动力。因为自贸区经济活动所产生的商业商务以及居住等需求，才是房地产发展的动力。这里面，有主次和先后的关系。

房地产行业率先异动，是基于自贸区的概念和未来预期价值的提前支取。部分片区内楼盘的楼王户型，在置业群内明确表示，封盘后的重新开售价格将上调至少3000元/㎡。

够狠，春心荡漾的同时，身体也毫不犹豫地不冷静起来。

昆明经开区多处已竖起昆明自贸片区大牌

昆明自贸片区的设立，对于区域房价的确具有带动作用，尤其完整包含在昆明自贸片区范围内的巫家坝板块，现阶段已居于昆明主城翘楚位置的片区房价水平，凭借自贸片区设立的多重利好支持，试图继续拉高昆明主城的房价天花板。

但必须看到的是，自贸片区的房价利好推动，并非与“设立通知”的发布直接相关，而是基于昆明自贸片区的投资环境建设，以及金融、贸易等相关产业的良好发展为前提。

之后，片区内楼盘价格上行的推动力才会形成。

也就是说，昆明自贸片区内楼盘价格上涨与否，关键在于片区的整体发展，以及对于相关产业经济的促进，而这又取决于昆明自贸片区投资环境搭建、片区建设规划、基础设施配套、产业招商引资、产业人才吸引、配套支持政策等多重因素。

自贸区

这无疑需要通过相对较长的筹划及建设运营周期来兑现。

短期来看，昆明自贸片区设立的红利预期，更多仅限于心理层面，片区房价因自贸区设立产生的合理带动效应，也将在片区整体建设布局形成规模后的中远期才会完全释放。

在昆明自贸片区仅发布设立通知，还未正式挂牌的档口，传说的封盘涨价不光是开发商盲目短视的表现，某种程度上对于昆明自贸片区的发展建设也将产生反向推动。

不难想象，部分开发商此时封盘停售，无非就是在等昆明自贸片区各项优势利好落地，以获得上调片区楼盘售价的“话术背书”，但这仅存在于心理预期层面，昆明自贸片区设立后对于经济及产业的升级带动并不能实际体现，且短时间内也无法完全兑现。

昆明巫家坝板块规划效果图

同时，巫家坝板块现阶段已经处于昆明头部，且远超其他板块的房价水平，已经处于高位，若开发商在此房价基础上继续提价，将提前透支巫家坝板块，甚至整个昆明自贸片区的地产升值空间，昆明自贸片区未来中远期的片区红利也无法惠及房地产行业。

更重要的是，作为享有昆明未来新中心、商务核心区，以及金融中心等一系列高站位规划的巫家坝板块，无疑将成为昆明自贸片区发展建设的重点区域，片区内开发商急于触摸房价天花板，势必会对昆明自贸片区的企业进驻及招商引资形成阻碍，也再度拉高行业人才及相关产业从业人员等片区刚需居住人群的置业门槛，造成对昆明自贸片区长远健康发展生态的严重破坏。

毫不过分的说，部分巫家坝开发商在昆明自贸片区设立八字刚刚划下一撇，就立即触摸片区房价天花板，提前透支片区中远期发展预期的做法，无异于打脸昆明自贸片区的建设发展，甚至让本已难以触及巫家坝房价门槛的普通置业者以为，昆明自贸片区设立的首要目的，就是为了给巫家坝板块房价的非理性上涨披上冠冕堂皇的外衣。

昆明 玛格鲁没/摄

当然，随着昆明自贸片区设立工作的持续推进，版块内楼盘价格的明显上涨，也将从开发商的单方面“意淫”，成为经过多个省市自贸区设立经验印证的必然事实，只是对于刚刚起步，尚需良好筹建及发展环境的昆明自贸片区而言，相关执行及监管部门在积极推动昆明自贸片区建设的同时，是否也应该给予承载片区整体发展规划的房地产行业多点“关照”，别让自贸区的设立，成为昆明房价借势“上天”的投机理由。

价格上涨，是无法阻止的趋势，但必须匹配城市经济的发展进度。我们呼吁开发商，对于自贸区，春心可以荡漾，但身体请冷静下来；也呼吁政府相关部门，从自贸区健康可持续发展的角度出发，严控封盘抬价行为，为自贸区发展，营造良好的环境和氛围。