政府不再垄断住宅土地供应？惊天巨变降房价？你想多了！

“政府将不再是居住用地唯一提供者”，让很多人兴奋了一会，甚至“惊天巨变”的词语都出来了，也让很多对房价愤愤不平者又看到了希望，他们觉得中国房地产的格局即将翻天覆地，房价要降了。

我只想说，你想多了！

任何一项政策出台，实际效果如何，都应该察其言观其色，切勿过早定论，更何况这还只是一次讲话，离政策出台还是一种遥远的远。过早定论，只会误导思考的方向，只会引导不正确的公众决策行为。

XHS原文是这样的：国土资源部姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

最后一句“政府将不再是居住用地唯一提供者”，到底是姜大明说的原话，还是XHS自己加上去的解读呢？因为XHS的微博“新华视点”的微博原文是没有这一句的。那么我的理解是，这句话是XHS对姜大明讲话的一种解读。

政府怎么就不是居住用地的唯一提供者了呢？自古以来，无论中外，政府都是土地的原始掌握者，就是几百年前美国跑马圈地，那也是私人从联邦政府手里获得土地的私有权，由此改变政府拥有土地的历史。而在我们国家现行两种土地性质中的集体所有制用地，政府可以以任何正当理由进行征收，以向“集体”购买的形式收归国有，再进行开发。在城市扩张建设中不断消失的城中村，就是这样。

那为什么XHS说“政府将不再是居住用地的唯一提供者”呢？唯一的依据就是讲话中提到利用集体经营性建设用地建设租赁住房，因为只有集体用地是和政府可支配的国有用地是相对的。意思就是，城镇建设需要纳入范围的农村，其集体所有制的经营性建设用地，在权属不变且符合规划的条件下，“集体”可以拿来建设住房，租赁给在城镇工作生活的人，租赁收益归“集体”所有。

因此城中村改造就会停止吗？不会，正常的改造征收继续，在规划许可条件下选择部分集体经营性土地用来建租赁住房，这就是讲话中的多主体供应、多渠道保障。

我们继续往前解读，“多主体供应”还有一个对应的出处就是“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。意思就是，非房地产企业也可以开发住宅了，只要你合法取得土地使用权。这里面可能出现的情况就很多，比如昆钢这样的企业，本身通过划拨已经取得了大规模用地，昆钢自己就可以在符合规划的条件下，把地拿出来建住宅；还比如，某非地产企业，通过和昆钢谈判，从昆钢手里获得权属昆钢的某土地使用权，以此来建设住宅；还比如，几十上百个家庭组建一家企业，通过前一手法获得昆钢某地块使用权，进行合作建房…………等等

第一种情况，当我都可以自己开发住宅了，我所做的实体经济利润很薄，我还为什么要劳精费神去做实体经济，房地产更好赚钱了。很多实体经济利润很薄，但是是国计民生行业，其存在的必要性无可争论，如果这样，这在一定程度上就是在误导一些企业离开实体经济，转投楼市；

第二种情况，新吗？昆钢早就通过曲线方式，与招商蛇口合作，在其三种合作类型中，其中就有土地使用权归属昆钢，但土地性质或用途需做变更的项目，包括团山钢铁厂项目、凉亭轧钢厂项目、九号院项目，总共3个。只是在这里面，招商蛇口是房地产企业，而非非房地产企业；

第三种情况也早已不是新鲜事物，很多年前很多地方就有过。

这些情况里面的关键是什么呢？就是建什么样的住宅！是商品房，还是企业福利房？还是保障性质的政府统筹房？姜大明并没有明确。还有个关键问题是，房地产行业是资金集中度很高的行业，一般的非房企业进入，那项目烂尾风险谁来承担？昆明那么多半拉子项目，就是因为当初城改大潮掀起后有钱没钱的企业都疯狂进入所致，究其原因还是抗风险能力弱。归根到底，土地使用权拥有者还得和招商蛇口这样的专业开发商合作。更何况众筹合作建房了，今后即便合法化了，成功者也只是凤毛麟角。

非房企业还可以从哪里取得拥有使用权的土地呢？那就是从“集体”那里。比如昆明茨坝蒜村，之前是通过和某一房地产企业合作建设蒜村新区，作为村民集资建房使用，现在蒜村可以把集体经营建设用地的使用权卖给任何一家房地产企业或者非房企业，进行商品房开发。以前属于小产权房，不能买卖。如果国土部的说法今后形成政策，那么这种小产权房就拥有合法身份，可以对外销售，形成另一种主体供应。

因为有政府规划前置，虽然这种情况和目前城中村改造在土地权属上有区别，但实际效果和其他都是一样的，行业风险同样存在，趋利性所导致的住宅价格能和城改有分别吗？

为了一个“多主体供应、多渠道保障”好听的说法就整出个“非房企业”来，没有本质的改变，但却可能带来一场行业生态的灾难。过去几年里那些“死掉”的超九成中小房企，难道不够我们警示自己吗？

说到底，面对风起云涌且又被口诛笔伐的房地产，姜大明的说法，只能证明国土部门在压力之下的“若有所思”，其形成政策还很遥远，实际效果更值得商榷。政府除了用来建设租赁住房的集体用地不再支配外（政府规划还是前置条件），非房企业取得使用权的地（除从“集体”取得使用权的集体经营性建设用地），终归还是在政府手里流转。只要土地财政不改变，政府就会想办法让土地从自己手里流转。

那些所谓“惊天巨变”、政府不再是居住用地唯一提供者等等解读，言过其实。至于说房价要降了的说法，就更加可笑。

“让全体人民住有所居”本身就是个伪命题，全体人民本来就住有所居，有多少人“无所居”？只是“居有所求”的问题。比如，我有孩子了，为了上好点的学校，我需要再买套学位房。等孩子上完学，转手一卖，还能赚不少养老钱；比如蛋妞嫌弃北市区不方便，又跑去南市区买了一套；比如我在城里打工，不想再回农村去，想要在城里买套房……

说到底，这些需求就是一场城市资源的争夺战，违背需求的政策，注定不能解决问题。当年喊农民伯伯进城买房解决库存问题，到最后有用吗？强行把农村人口转为城镇户口，城市化水平就高了吗？城市化水平不仅仅是城市人口的数量问题，更是城市功能完善的问题。只有城市功能完善、乡村配套建设跟进、打破城乡身份差别，当需求通过健康的流通得到满足、不再为城市资源马首是瞻的时候，房地产市场才能逐渐平稳下来。

我只能说，姜大明的讲话，证明国土部在思考问题，证明国土部“有所为”发生之前的“有所思”，其他的都是浮云。

盘活存量土地是件应该的事情，但不能以盘活存量土地为借口“抱薪救火”，让很多实体企业不务正业，让很多不具备实力的皮包公司觊觎利益而奋不顾身再战楼市，形成新一轮行业生态的破坏。