沉寂两月后再迎土拍 5月昆明土地市场暗潮涌动

文/赵晓桐

据统计，5月昆明土地市场供应面积为864871.53平米，约合1297.31亩。供应土地量为20宗，供应土地交易起价总额为199181.6万元。回顾2017年数据，5月供地交易起价总额同2月的19.11亿元总额相近，但供应面积却多出310.02亩，5月土地供应中约合739.07亩土地来自新城高新技术产业基地或为主因（土地单价接近30万元/亩），影响了5月供应土地的交易起价总额。

从已经过去5个月昆明主城区供应面积、交易起价总额数据看，1月、2月、5月土地市场表现抢眼。前5月供应面积总计约合4505.28亩，已经超过了2016年上半年昆明主城总供地75宗面积4034.4亩近500亩数据，尽管3月呈现0数据的暂停供应直接触底，4月主城中心位置地块供应量也并不理想，但今年昆明土地市场向上势头已可见一斑。

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供应面积相当于4月的53倍

从5月土地供应规划看，供应总建筑面积为864871.53平方米，约合1297.32亩，环比4月的16313.81平方米、约合24.47亩，供应面积相当于4月的53倍，同比2016年5月的土地供应271.9亩，涨幅约377.13%。价格方面，以交易起价计算，20宗地块合计总价199181.6万元，环比4月30300万元涨幅约557.37%。位置方面，5月20宗土地主要集中在三个片区：2宗昆明市呈贡吴家营片区中部、9宗昆明新城高新技术产业基地及9宗昆明滇池国家旅游度假区金河社区。土地性质方面，由于城高新技术产业基地地块皆为工业、仓储用地，因此土地单价约为30万/亩；呈贡吴家营片区（综合用地、城镇住宅用地）约为300万/亩；滇池国家旅游度假区金河社区（城镇住宅用地、科教用地、文娱用地）约为352万元/亩。

传大牌房企或将现身金河社区土地竞买

土地编号以J2012-038开头的9宗打包地块共计254330.62平方米，约合381.5亩，土地起价总额合计123987.5万元。土地性质涵盖城镇住宅用地（4宗）、科教用地（3宗）、文体娱乐用地（1宗）及综合用地（1宗批发零售、住宿餐饮、商务金融用地）。

而回顾2013年10月29日，金河社区编号为J2012-038-1~9的9宗面积合计约466.6亩、总额约合8.36亿的打包地块，曾被云南筑友房地产开发有限公司以底价收入囊中。且新出让的这9宗地块与筑友·双河湾项目其中9宗用地同属38号地块，不难推测，该批次地块或为筑友·双河湾项目后续开发用地。若将此次挂牌的9宗用地整体打包来看，单价约325万元/亩，3年多的时间里，同一片区的土地上涨约146万/亩（2013年土地单价约179万元/亩）。

呈贡吴家营片区稀缺地块入市

本月的土地供应中，值得关注或将为呈贡片区吴家营片区中部的KCC2012-22-A1和KCC2012-22-A2地块。回顾近期土地交易记录，5月5日拍卖的KCC2012-22-A2号地块，或为呈贡片区今年（2017年）首次供应住宅性质用地。而同时，近半年来，呈贡片区房地产升温态势凶猛，片区住宅类房源项目阶段性售罄及房价跨步攀升愈成新常态。因此，此次吴家营中部土地供应面市，在某种程度上为呈贡片区“库存告急”的大背景起到了缓和作用。

而根据规划推测，KCC2012-22号地块大致位于昆明南站西侧，吴家营村二片区、六片区景明北路以东、祥园街南北周边位置。且根据此前相关媒体的实地勘察，改片区地块基本上属于熟地，还有部分未拆迁的城中村项目。从土地规划分析，该宗地块每亩单价约为300万元，以容积率最大值计算，地块最大可实现26.8万方住宅物业开发体量，加上综合用地土地性质，楼面地价在1500元-1800元/平方米区间内。

事实上，本次吴家营中部拍卖地块较去年（2016年11月）土地推介会吴家营片区东部的呈贡原B地块中地块，土地单价（以2011年12月流拍的KCC2011-29-A1、A2，KCC2011-30，KCC2011-31-A2号4宗地块为例，土地城镇住宅用地，面积共257619.01平方米、约合386.82亩，交易起价为100469.8万元，土地单价约合259.73万元/亩）涨幅近13.42%，略有几分冒险意味。

但从条件分析，吴家营中、东部地块位置偏差较大；且现今吴家营片区有基础设施配套、交通地铁路网、高校教育资源及高铁新南站运营成熟的背景加持，相比此前连连流拍的尴尬，这样的价格调整或许也是意料之中。正如上文提到，吴家营片区2宗打包地块的面市，在某种程度上为呈贡“库存紧张”起到缓和作用。且有媒体报道称，该地块或是中国交建拟投资20亿元在呈贡区建设中交云南区域总部基地及职工配套住宅的地块，看来呈贡首家“中字号”央企总部入驻已上行程。

半岛片区350亩“总价地王”面市中止

除呈贡吴家营片区地块外，更值得关注的是原定于5月18日现场挂牌交易的滇池会展片区“新总价地王”7宗土地因故中止交易（4月28日昆明市国土资源局中止公告）。

据了解，位于昆明市官渡区六甲街道办事处（滇池会展片区）土地编号分别为KCGD2016-23-A1、A2、A3-1、A4-1、A5-1、A6、A7号的7宗土地，总建筑面积233014.88平方米，约合349.53亩，打包挂牌起价约24.12 亿元。如正常交易，若打包总起价交易成功，则将成为仅次于恒隆广场位列第三的总价地王，刷新昆明土地供应历史的总价地王排行榜。

且依照4月17日公告数据看，7宗打包地块起拍单价已近700万/亩，较环湖片区以往的土地成交单价增超一倍多。同时，对比同片区诸多均价在1万元的项目，3300元/平方米的片区最高楼面地价，或将驱动滇池会展中心、半岛片区的在售项目实现新一轮的价格飙升。