近日【云南楼事】的一季度销售预判系列报道中,我们的统一观点是以1、2月的销售情况来看,3月各房企为冲刺一季度业绩,更宽松的降价优惠将随之显现。
房价的涨跌,与当季房企的营销策略、推售的产品类型、布局区域以及突发情况有着或多或少的联系。这其中,1月49家房企销售均价方面的数据规律值得参考。
本文数据规律:
1、相比去年12月,今年1月降价的有21家,其中包括业绩前十的3家;
2、1月价格在2万以上的有10家,1万以下的有4家,含业绩前三的恒大、碧桂园2家;
3、业绩前十的房企中,环比波动较大,华润置地与恒大价差高达13104.7元/㎡;
4、万科的价格接近于前十的均价,且这两年数据都是惊人的相似。
受“黑天鹅”影响,1月业绩损失惨重,公布1月销售月报的49家房企中,96%的房企业绩环比下滑,销售面积减少,均价也随之下跌,形势岌岌可危。
相比去年12月,1月有43%的(21家)房企均价下跌,位于前列的多为中小房企。其中也不乏品牌房企在降价行列内,含业绩前十的恒大、中海、融创3家,波动幅度不大,仅在2-6个百分点浮动。
49家房企中,价格在2万以上的有10家,多为布局在一二线城市、高端产品系或品牌背书力强的房企,价格自然会上扬。比如于2014年入昆的华润,主要在一二线城市布局深耕,入昆6年来,仅开发了1个高端住宅项目华润置地昆明悦府,目前价格2万起。
此外,49家房企中1万以下的房企仅有4家,含业绩前十的恒大和碧桂园。恒大在全国280多个城市布局810多个项目,保证项目全精装交楼和无理由退房;碧桂园则主打新型城镇化战略,已在1200个城镇“遍地开花”。
这种“广撒网”式、多元化布局、产品层次丰富的战略“组合拳”,价格整体被拉低也合乎情理之中。
1月业绩前十房企中,涨幅波动较大。环比涨幅最高的是华润置地,降价最狠的为恒大,价差高达13104.7元/㎡!
耐人寻味的是,1月万科的销售价格接近于业绩前十房企的均价,且这两年数据都是惊人的相似。更出乎意料的是,万科在2019全年的销售均价也几近于49家房企的均价。
如果说是数字的“巧合”也不奇怪,但这其中与万科以住宅开发和物业服务为优势,以现金流为基础的稳健布局也有着密不可分的联系。
值得一提的是,1月业绩前十的房企已全部落地昆明,在住宅、商业版块都有不同程度的开发。
早期进入的如万科、恒大,已在昆明深耕10年左右,分别落子19个和8个;在2012年左右,中海、华润、金地等TOP10房企相继进入昆明;在2016年左右,随着全国楼市井喷,昆明在楼市小周期下也吸引了更多房企涌入,碧桂园、保利、融创、新城控股在同一年呈井喷式进驻。
结合昆明锐理数据,昆明在2月商品房成交均价为13956元/㎡,比1月下跌约1063元/㎡,更严重的是,销售金额和面积更是环比双降超80%,比上月下降更加明显。
目前昆明各大开发商铆足火力,推出前所未有的优惠购房政策,已经露出变相降价的“苗头”。如果3月昆明房价还会下降,你会出手买房吗?
注:据专业人士分析,房价的涨跌,与当季的营销策略、销售产品以及城市布局有关。相比去年1月(同比)数据存在跨年度的差别,连续月度(环比)的数据更能直观的反映1月房价的困境。基于此,本文主要分析今年1月均价(金额/面积)与去年12月的均价数据。
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