住宅用地二次被“一刀切”,呈贡宝相大健康产业园要建纯粹的

近日,“呈贡区宝相大健康产业园控制性详细规划修改公示”发布,这是呈贡雨花片区宝相大健康产业园的第二次控规修改。此次,超459亩二类住宅用地被“一刀切”,并调整为一类工业/商务混合用地、中小学用地、公园绿地。同时,项目新增医院用地约121亩,项目配套幼儿园也被取消,新增了18班高中、18班初中,小学也从原规划的24班新增到36班。

根据此次调整说明,宝相大健康产业园位于呈贡新区区划的雨花片区西南部区域,总规划面积为2913.6亩。规划范围北邻云南白药街,西沿雨花路,南挨博大路,东接云学路。此次控规修改依据2020年第1次规委会审查通过,同意按程序调整呈贡区宝相大健康产业园区控制性详细规划内容。

住宅用地二次被“一刀切”,呈贡宝相大健康产业园要建纯粹的

呈贡区宝相大健康产业园区位示意

据规划,为推动呈贡区大健康产业的发展,产业向医疗卫生、生物医药、养生养老等进行延伸,减少区域内二类居住用地和商业用地存量,增加相关大健康产业用地,包括一类工业/商务用地、医院用地等。此次规划调整对启秀路靠近关山水库一侧进行拉直拓宽至40米,形成该区域的形象景观大道:在入水库两侧河道增加两条20米支路。本次控规调整基于该区域的功能定位变化,对路网和用地性质进行了调整。

详细来看,项目原规划涉及31宗用地,用地性质包括商务、中小学、二类居住、消防、社会福利、公园绿地、商业/商务混合、环境设施、加油加气站、环卫、水域。容积率0.5-3,建筑密度25%-50%,绿地率25%-40%,停车配建系数0.4-1,配套要求包括1所24班小学,2所18班幼儿园。此次控详规修改,涉及了绝大部分项目用地。

住宅用地二次被“一刀切”,呈贡宝相大健康产业园要建纯粹的

呈贡区宝相大健康产业园控详规修改前、后规划示意

其中,修改较明显的便是将项目内总体量459.15亩的二类住宅用地全部取消并修改为一类工业/商务混合用地、中小学用地、公园绿地;用地面积合计276.9亩的商业/商务混合用地全部取消,调整为工业用地、公园绿地;192.15亩用地面积的娱乐康体用地也全部取消,调整为商业用地、医院用地、公园绿地。

修改后,项目涉及29宗地块,容积率0.5-3,建筑密度35%-50%,绿地率15%-30%,停车配建系数0.3-1,配套要求包括18班高中、18班初中/36班小学。

其中,项目新增的一类工业/商务混合用地,面积合计783亩,新增医院用地121.05亩,新增排水用地4.2亩以及商业用地165亩。另外,中小学用地增加到121.65亩,社会福利用地减少至81.45亩,环境设施用地减少至7.2亩,公园绿地减少至722.7亩,水域用地面积减少至334.2亩,消防、加油加气站用地不变。

此次控详规修改可以明显看到,原来占项目近六分之一规模的住宅用地,悉数调整为工业/商务混合用地,产业园少了“变性”土地,项目定位更加纯粹。其实,回顾近几年,以产业名义诞生的大健康项目,多是依托在住宅开发的基础上进行转型升级。安宁梦云南温泉山谷,从早期的近1.5万亩扩容到3.1万亩时,定位也从单一的住宅开发转型升级为大健康产业示范区。

竞争越来越白热化的房地产开发市场,依托住宅销售回笼资金,再开发营运产业园,似乎过去产业地产普遍的这种玩法,为往后产业园开发打了个版。就目前来说,在大健康产业项目成功开发营运方面,昆明依然还是空白。但本地产业结构调整,近几年显得愈发迫在眉睫。逐渐脱离一边倒的房地产依赖,产业园开发或许是一个突破口。

此次,把呈贡宝相大健康产业园项目住宅用地悉数转换为工业/商务混合用地,不仅是一种突破性尝试,也是一种需要勇气的摸索。一般来说,住宅用地大规模修改为工业用地的项目实属少见,住宅用地具有价格更高、可开发建筑体量更大等优势,对其“一刀切”,着实与呈贡区日渐增长的房地产存量需求不相匹配。但反过来,对真正想做产业园的开发商来说,推力无疑是巨大的,拿地门槛降低,诱惑十足。

其实,早在2018年12月,呈贡宝相大健康产业园就已经做了一次控详规修改,当时,超459亩二类住宅用地被悉数调整为商业用地,以及涵盖商业、医院、教育科研的混合用地,而近日对该项目的二次控详规修改,将459亩体量的住宅用地修改为一类工业/商务混合用地,无疑更加契合项目产业园定位。

住宅用地二次被“一刀切”,呈贡宝相大健康产业园要建纯粹的

2018年12月发布的呈贡区宝相大健康产业园控详规修改前、后规划示意

以往昆明发展对住宅用地的间接依赖根深蒂固,想立刻改变,谈何容易?退一步说,“一口吃不成胖子”,故而此次住宅用地虽然被“一刀切”,但土地性质调整之后,仍然保留了整个项目的部分商业、商务性质。

再纯粹的产业园,后期营运不可替代,若有进驻房企欲重点图谋项目前期回款的利益,将商业、商务用地大批作为商业住宅来开发销售,那未来要在产业园居住的业主恐怕就要费心了,住宅单价或许不高,但可能会重走早年武汉阳逻港华中国际产业园业主的维权之路。

话说回来,呈贡近几年大健康产业相关项目招商引资硕果累累,在建的康美昆明健康城、绿地滇池国际健康城等,就连新加坡的鹏瑞利、泰国的帕塔拉都来分一杯羹。想来也是,呈贡大健康“开挂”早在2016年就已开始。彼时,昆明规划呈贡为大健康产业发展地之一。2018年初呈贡明确要打造成为昆明大健康产业的示范区,让旅游与康体养生结合,形成可持续的产业载体。

综合考量呈贡临近滇池、阳宗海等丰富水资源的生态环境,倚靠高铁、市委市政府驻扎等资源的区位条件,凭借经开区产业资源以及具有一定规模的大学人才输送等优势,使得呈贡推进产业发展更有张力。

不过,话也不能说太早、太死,昆明大健康发展毕竟还是摸索阶段,目前仅做讨论即可,结局如何,还是要看后续发展。

未经允许不得转载,本站保留追诉权:看看云南 » 住宅用地二次被“一刀切”,呈贡宝相大健康产业园要建纯粹的

评论 抢沙发

评论前必须登录!