3月，昆明楼市还会降价吗？

近日【云南楼事】的一季度销售预判系列报道中，我们的统一观点是以1、2月的销售情况来看，3月各房企为冲刺一季度业绩，更宽松的降价优惠将随之显现。

房价的涨跌，与当季房企的营销策略、推售的产品类型、布局区域以及突发情况有着或多或少的联系。这其中，1月49家房企销售均价方面的数据规律值得参考。

本文数据规律：

1、相比去年12月，今年1月降价的有21家，其中包括业绩前十的3家；

2、1月价格在2万以上的有10家，1万以下的有4家，含业绩前三的恒大、碧桂园2家；

3、业绩前十的房企中，环比波动较大，华润置地与恒大价差高达13104.7‬元/㎡；

4、万科的价格接近于前十的均价，且这两年数据都是惊人的相似。

受“黑天鹅”影响，1月业绩损失惨重，公布1月销售月报的49家房企中，96%的房企业绩环比下滑，销售面积减少，均价也随之下跌，形势岌岌可危。

相比去年12月，1月有43%的（21家）房企均价下跌，位于前列的多为中小房企。其中也不乏品牌房企在降价行列内，含业绩前十的恒大、中海、融创3家，波动幅度不大，仅在2-6个百分点浮动。

1月均价环比降幅排名（点击查看完整大图）

49家房企中，价格在2万以上的有10家，多为布局在一二线城市、高端产品系或品牌背书力强的房企，价格自然会上扬。比如于2014年入昆的华润，主要在一二线城市布局深耕，入昆6年来，仅开发了1个高端住宅项目华润置地昆明悦府，目前价格2万起。

此外，49家房企中1万以下的房企仅有4家，含业绩前十的恒大和碧桂园。恒大在全国280多个城市布局810多个项目，保证项目全精装交楼和无理由退房；碧桂园则主打新型城镇化战略，已在1200个城镇“遍地开花”。

这种“广撒网”式、多元化布局、产品层次丰富的战略“组合拳”，价格整体被拉低也合乎情理之中。

1月均价排名（点击查看完整大图）

1月业绩前十房企中，涨幅波动较大。环比涨幅最高的是华润置地，降价最狠的为恒大，价差高达13104.7‬元/㎡！

1月前十房企业绩（点击查看完整大图）

耐人寻味的是，1月万科的销售价格接近于业绩前十房企的均价，且这两年数据都是惊人的相似。更出乎意料的是，万科在2019全年的销售均价也几近于49家房企的均价。

如果说是数字的“巧合”也不奇怪，但这其中与万科以住宅开发和物业服务为优势，以现金流为基础的稳健布局也有着密不可分的联系。

值得一提的是，1月业绩前十的房企已全部落地昆明，在住宅、商业版块都有不同程度的开发。

早期进入的如万科、恒大，已在昆明深耕10年左右，分别落子19个和8个；在2012年左右，中海、华润、金地等TOP10房企相继进入昆明；在2016年左右，随着全国楼市井喷，昆明在楼市小周期下也吸引了更多房企涌入，碧桂园、保利、融创、新城控股在同一年呈井喷式进驻。

结合昆明锐理数据，昆明在2月商品房成交均价为13956元/㎡，比1月下跌约1063元/㎡，更严重的是，销售金额和面积更是环比双降超80%，比上月下降更加明显。

图源昆明锐理 该数据为商品房数据

目前昆明各大开发商铆足火力，推出前所未有的优惠购房政策，已经露出变相降价的“苗头”。如果3月昆明房价还会下降，你会出手买房吗？

注：据专业人士分析，房价的涨跌，与当季的营销策略、销售产品以及城市布局有关。相比去年1月（同比）数据存在跨年度的差别，连续月度（环比）的数据更能直观的反映1月房价的困境。基于此，本文主要分析今年1月均价（金额/面积）与去年12月的均价数据。

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