奥宸地产牵上天津住总的手：是奶妈还是队友？

文：阚一

4月11日，奥宸地产（集团）有限公司发布消息称，公司董事长邹建民携集团核心团队成员到访天津住总集团，并在完成与天津住总集团董事长王超华及其管理成员会面后，双方还正式签署框架合作协议，成为互为优先战略合作伙伴，未来将在项目总承包、股权合作、资本运营等方面全方位深度协同合作。

消息还指出，随着框架合作协议的签署，双方将充分发挥各自优势，就奥宸地产在全国范围内多个储备项目的开发建设展开合作，而奥宸地产在云南多个在建未完工，且长期停滞的项目，也将因此次合作协议的达成迎来转机。

消息中并未明确双方的合作模式，因此暂时无法判断这样一次合作对于奥宸地产来说，到底是找了个奶妈还是一个队友。

奥宸中心率先脱困 

根据框架合作协议的约定，奥宸与天津住总就奥宸地产在全国范围内的储备项目的开发建设进行合作，并以奥宸地产云南在建项目为基础展开深度合作，尤其值得注意的是，框架协议明确指出，“以云南昆明奥宸中心项目作为双方战略合作的启动项目”。

由此不难看出，与天津住总战略合作协议的签订，奥宸地产很有可能是希望借助天津住总的资金和开发建设实力，推进公司目前在昆奥宸财富广场、奥宸中央广场、奥宸中心等多个停工项目后续开发建设，而作为双方“战略合作的启动项目”，停工超过两年半的奥宸中心项目有望因此次合作率先脱困。

按照此前媒体的相关报道，在未取得预售证的情况下，违规销售四个多月的奥宸中心一期，香缇玫瑰及项目回迁房建设工程于2014年底全面停工，虽然项目在去年11月曾有过短暂复工，但始终关闭的营销中心大门和一期地块尚未完成的相关工程建设，似乎都在增加项目继续停滞的可能。

截至目前，奥宸中心一期香缇玫瑰基本完成项目5栋回迁房的建设，其余4栋高层住宅也建至地上20多层，但相关收尾工程尚未完工，项目园区的绿化与内部道路等公共设施建设也并未开建。

与天津住总达成合作，并以奥宸中心作为双方战略合作的启动项目，无疑将有助于推进奥宸中心一期，香缇玫瑰未完工部分的开发建设，至少项目目前已经建成但未收尾的部分，有望因天津住总这位合作伙伴的到来，全面建成交付。

低成本开局促合作 

站在奥宸地产角度，选择以奥宸中心项目作为双方战略合作的开端，很大程度或是因为仅余一期部分收尾工作待解决的奥宸中心项目现状，更有利于双方战略合作的推进。换句话说，推进香缇玫瑰收尾工程相对不多的资金投入，有助于向天津住总掩盖奥宸地产已经难以为继的资金链状况。

资料显示，奥宸中心为西山区城改22号项目，规划总占地面积约384亩，将分两期进行建设，除了目前停工的一期香缇玫瑰和回迁房部分外，项目还有约194亩的二期建设用地。虽然奥宸地产参与了项目一期的开发建设，但二期地块的开发目前已与奥宸地产无关。

日前，融创地产旗下的控股公司，云南中建投资开发有限公司中标成为奥宸中心二期地块土地一级开发整理的社会投资人，这也意味着参与了一期香缇玫瑰部分开发的奥宸地产，已经退出了项目二期地块的开发，而由融创接手的二期地块也将有效避免类似项目一期的停工情况再次出现。

如果与天津住总的合作顺利，且双方真就奥宸中心开始推进后续合作，通过引入合作伙伴，并退出后续后续地块开发等方式，奥宸中心项目遗留近三年的停工问题很大程度上能够得到解决，但就算引入天津住总这一具有国资背景的合作伙伴，奥宸地产也难以填补背后巨大的资金缺口。

自救还是坑害队友 

虽然奥宸地产还持有北京及深圳等地的多个在建项目，但就昆明地区的发展情况而言，资金链断裂、旗下项目全线停工已是外界对于奥宸地产的普遍认识。

奥宸中心一期停工后不久，距离项目不远的奥宸财富广场和位于呈贡区的奥宸中央广场也相继传出停工消息，并因为工程款的长期拖欠，奥宸财富广场还在2015年上演过一幕工人集体讨薪堵断广福路的戏码。

对于项目长期停滞和反复复工无果等负面事件，奥宸地产似乎早已司空见惯，而悬挂于停工建筑外侧象征性的复工标语，虽然掩藏了继续生锈的楼体裸露钢筋，但却掩盖不了奥宸地产的资金链困境。

除了旗下项目全线停工，奥宸地产还于2015年确定退出棕树营改造项目的开发。根据五华区城中村改造工作指挥部办公室当时发布的招标公告，由于“原前期合作企业已于2014年11月17日向区政府递交了《关于申请退出棕树营项目开发的报告》”，区政府重新启动项目社会投资人的招标，而公告中所谓“已递交退出报告的企业”就是奥宸地产。

总投资估算至少70亿元，无疑是奥宸地产退出棕树营改造项目开发的关键因素，但奥宸地产面临的巨大资金压力，还包括大量的信托贷款。

据可查资料显示，2013年4月和6月，奥宸地产先后两次以云南奥宸地产提供其名下39套已办理房产证，总面积2780平方米、估值9662.36万元的商铺及奥宸·财富广场项目在建工程作为抵押通过信托募集资金6.02亿元。

很难想象在昆明市场节节败退的奥宸地产有何资本能够获得有国企背景的天津住总亲来，但可以肯定的是，与天津住总战略合作协议中提到将作为双方合作基础的“云南储备项目”，只剩下一堆麻烦缠身的停工项目。

不过，按照双方战略合作协议的约定，天津住总并非为救奥宸而来。根据合作协议内容，奥宸将与天津住总在项目总承包、股权合作、资本运营方面深度协同，再结合天津住总主营建筑工程施工的业务范围来看，天津住总只是奥宸地产为旗下停工项目重新寻找的建筑施工合作单位，但与奥宸地产签订战略合作协议的天津住总，很有可能也将面临跟奥宸以往合作建筑商一样被拖欠工程建设款的风险。

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