昆明一环边城改为了万象城两次“砍”商业,这次学校还加了27班

昆明一环边的五里多片区周边,能找到很多批发市场。多年前,被称“昆明最便宜农贸市场”的东站机械厂农贸市场在2016年关闭之后,众多商家、摊主迁到了民航路五里多农博广场。在城市记忆中,五里多片区就像悬在拓东体育馆东南方的“菜刀”,这里的海鲜城、冷冻食品批发等采买市场里的食材,时刻准备跳上各家砧板。

五里多片区是进入关上的“门户”,也是昆明的重要枢纽区之一,石虎关立交桥、菊华立交桥、菊华综合枢纽站、地铁3号线等,都成为片区的交通资本。即使片区旁边还有诸多老旧建筑,也并不会妨碍片区因诞生单价超两万的住宅而名噪一时。

目前的五里多片区,价值显而易见,学校、医疗不算第一,却也布置得井井有条。未来的五里多还有更多发展空间,比如万象城的落成,似乎就是五里多可以登上的其中一个新台阶。

但是,灰尘、噪音等环境问题是五里多绕不开的坎,片区交通优势也存在制约区域发展的另一面。不过,总体来看,五里多片区发展弹性仍然很大,在万象城以及综合枢纽投用之前,片区未来走向仅凭猜测。

昆明一环边城改为了万象城两次“砍”商业,这次学校还加了27班

五里多片区城改项目区位示意

在五里多片区,城改项目占据重要发展位置,其不仅是带动区域发展的重要项目,也是曾经昆明一环边、二环内最大的城改项目。这个项目如今来看虽然推进节奏略缓,但还算稳健。

记得2016年初,华润置地与云南三联置业达成合作协议,共同开发五里多片区城改项目。根据彼时资料,项目占地面积达1258.05亩,规划总建面353万方,容积率4.24,其规划分为商业综合体、高尚花园区、商务综合体、文化娱乐区、花园社区五个功能区。其中,位于高尚花园区的昆明悦府在2017年底首开之后,以轻奢大平层定位捅破昆明2万/㎡房价天花板。

如果价格与产品价值对等,那昆明悦府令许多购房者望而却步。

如今,五里多片区城改项目调规,早前的规划也被逐步更新。

根据9月24日发布的五里多片区城改项目调规,项目地处昆明官渡区吴井街道办事处,东临二环东路,南临二环南路,西临环城巷,北临环城南路与东郊路。这次调整用地包含8个地块,总用地面积约266.88亩。

从规划来看,调整后,开发地块地上总建面减少896.59㎡,平均容积率不变,平均建筑密度减少0.55%,平均绿地率增加1.1%;同时,片区人口增加0.51万人,幼儿园增加12班,小学增加9班,初中增加6班。

此次对这8个地块的规划调整,较明显的内容便是住宅增加了大约52亩,近46亩商业用地取消,行政办公用地增加,中小学及商住混合用地减少。

昆明一环边城改为了万象城两次“砍”商业,这次学校还加了27班

来源昆明自然资源局,发布于今年9月24日

去年3月份,五里多片区城改项目也有过规划调整,与此次明显的区别是,去年是对片区约1411亩土地进行调整。当时,大幅调整范围主要位于民航路一侧地块,并且,片区净用地面积新增了24亩,新增住宅可建面积约26.3万方,商业可建面积减少约25.65万方。另外学校配套也有增加,彼时调整后片区合计规划有小学3所72班,初中30班,高中30班,幼儿园4所共57班。

值得注意的是,去年与今年的两次调规都指向了住宅及教育增加,商业面积明显减少。可以说,今年初华润万象城过规以来,其44.13万方的大型商业体量令人咂舌。作为华润引以为傲的TOP系商业,万象城商业体量当然能辐射更大范围。也许正因如此,着力发展万象城,减少其他不必要的商业用地,才是两次调规商业大幅减少的原因之一。

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