北京“减肥”稳住房价,昆明时机在哪里?

2019年末,香港金融巨头再次抄底内地楼市。据界面新闻独家报道,李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司,2019年12月8日在上海达成了一桩成交价高达30亿元的写字楼收购案。这是去年国内投资市场上成交价极高的大宗物业交易(据知情人士透露,收购标的是位于上海陆家嘴的东亚银行大厦)。

有一种“点赞”叫做“再来一瓶”。

李嘉诚抄底内地楼市,已然司空见惯。还记得2011年底,李嘉诚旗下公司8亿佛山拿地、19亿大连拿地么?CEO·李早前曾高调表示,看好内地楼市,为什么?因其金融“手段”即“低吸高抛”,那个19亿拿下的大连西岗区项目,于2019年10月以超40亿出售。

问题又来了,上海房价数月以来,坚挺得稳稳当当。同为强一线,北京占据首都资源,重要的是,从大周期看,北京房价回调期超过30个月,CEO·李为何不去北京“抄底”?

北京“减肥日记”

国统局日前发布“2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数”,媒体争相报道,就在全国新建商品住宅销售价格走势环比总体平稳时,北京二手房价出现“5连跌”。如果看民间数据,北京楼市温度显示更低。

贝壳研究院数据显示,2019年北京二手房挂牌均价61245元/平米,年初均价为63863元/平米,而2017年高峰时期均价达到7.5元/平米。

制图:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

同为强一线,深圳走高,上海坚挺,北京下跌如此明显,为何不选北京?

不要误会,北京如今楼市降温效果好,得益于城市“减肥”到位,与平时惯常理解的“抄底时机”没多少关系。

城市“减肥”,如今被称为城市功能疏散。

2018年4月,央视财经频道曾播出过《中国经济大讲堂》节目,其中提到上世纪50年代巴黎以“有机疏散”理论为城市“减肥”,把巴黎的部分功能迁至郊区,再把原有的美丽乡村组合到这个新的城市里面,形成巴黎新城,巴黎城市规模的控制也就实现了。

同样,2013年,北京调整退出高污染企业288家,之后,调整疏散功能继续发挥成效。根据新华网2019年2月消息,京津冀协同发展五年来,北京市加速疏解非首都功能,疏解一般制造业企业累计达到2648家,累计疏解提升台账内市场581家、物流中心106个。2019年初,北京晚报发布消息,北京四大班子搬至通州。

当然,自2017年北京“四个中心定位”城市规划明确之后,“减肥”也就意味着非首都城市战略定位功能,将面临疏散,人口会随着产业走,低收入人群会跟着创造工作岗位的高收入人群走。

而“减肥”效果,一方面体现在人口减少上。根据北京统计公报显示,2018年,北京常住人口减少16.5万人,常驻外来人口减少29.7万人,降幅喜人。同时,2019年上半年,北京申请积分入户人数同比减少2万人(来源21世纪经济报道)。

另一方面体现在房地产市场。随着城市功能疏散,北京空地增多,可绿化用地也增多,同时,随着产业流出,人口减少,楼市支撑减弱,房价也在调控的共同助力下逐渐并持续回落。

而昆明作为新房价格连涨41个月的“后起之秀”,一直“涨涨涨”的楼市姿态在全国楼市中,显得极为突出。也许,昆明城市“减肥”的时机已至。

昆明“减肥日记”

在全国房价沉浮交替的档口,昆明始终是个例外,二手房维稳,一手房持续走高。

国统局数据,截至2019年11月,昆明新房已连续上涨41个月,二手房方面,2018年10月之后开始回调,同比涨幅出现下滑,环比维稳。在全国“房住不炒”的基础下,昆明楼市被有效抑制,但只是抑制,脱缰之后是否会有野马之势,也未可知。

来源:国家统计局官网

昆明作为产业支撑不足、房地产依赖度却较高的城市,从2017年开始,呈贡限售、“昆十条”、“7·1限购”相继出台,楼市调控效用亦不明显。

在一次次内外调控皆未有突出效果的情况下,城市“减肥”或将成昆明楼市未来重要的突破口之一。

另一方面,根据国家发改委去年上半年发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》,其中的“推动大中小城市协调发展”细则提出,超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延,合理疏解中心城区非核心功能,推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平,增强要素集聚、高端服务和科技创新能力,发挥规模效应和辐射带动作用。中小城市发展要分类施策,都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质,促进人口就地就近城镇化等内容。

回顾过去20年城镇化发展,全国各城市大多以城市扩张作为政策目标,多数城市的发展都依赖于城区的扩张和人口流入,导致部分中小型城市在没有足够产业支撑的情况下,仅依靠土地财政也迅速实现扩张。

但是,若要城镇化可持续发展,超大特大城市合理疏解中心城区非核心功能;大城市增强要素集聚、高端服务和科技创新能力;都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质,显得尤为重要。

而昆明作为“中国面向东南亚、南亚开放的门户城市,国家历史文化名城,我国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心城市之一”,其可支撑城市功能的产业结构调整迫在眉睫。

根据《昆明城市总体规划(2011-2020)》文本也有提出,主城区以功能疏散为主,降低城市人口密度、降低建筑密度、提高绿地率,强化历史文化名城保护与展现、完善基设和公配、完善提升旅游服务等内容。且将重点发展旅游、金融、商贸、会展、研发、咨询、信息等现代服务业。

也就是说,在昆明主城区功能疏散推进下,不在规划范围内的其他功能将面临疏散。而在“疏散”方面,昆明早有规划,比如,“退二进三”、新城建设等皆为响应,只是这一路,需花费大量时间。

从昆明的马街片区、西北片区到龙泉路片区等,曾于2010年之前扎堆聚集传统产业的区域,在陆续将产区疏散至呈贡高新区马金铺片区以及昆明其他下辖县市之后,原址空出大量用地可改做绿地、文创产业园等,以此为城市“减肥”。同时,作为高新区重点发展区域,马金铺片区也将随着诸多云南省龙头企业疏散落地,迎来发展加速契机。

另外,昆明如今发展可见是以多中心排布,除了传统意义上的一、二环中心、次中心区域以外,昆明还有呈贡新城、西北新城等多个新区崛起;商圈方面也体现明显,除了南屏街等老牌商圈之外,同德、南亚、西山万达等数个地标商圈屹立,不仅有效拉动周边区域发展,也为昆明未来可持续的城镇化推进,奠定坚实基础。

昆明“退二进三”、各新区建设正在有序前行,虽然进度相对缓慢,但首都北京也用了多年时间方才明显体现疏散成效。昆明要用几年,目前暂无定论,可以预见的是,在城市功能疏散逐步完成、产业结构逐步调整后,昆明房地产市场以及城镇化发展,将迎来焕然新生。

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