梁家河车场改造启动 实力集团通过光大信托融资3.6亿

4月22日,云南祥宏置业有限公司以底价3.4亿元竞得梁家河公交场站改造地块KCXS2015-3-A1,交易面积约19亩。作为昆明现存最早的公交车场之一,梁家河公交车场已于去年9月全面停止使用,本次地块的成功出让意味着,昆明又将新增一个集公共交通、商业、商务、住宅为一体的综合体项目。

项目背后的信托融资3.6亿

竞得人云南祥宏置业有限公司,由光大兴陇信托有限责任公司占股99%和云南七彩荣达置业有限公司占股1%成立。大股东光大兴陇信托有限责任公司的实际控股人,为中国光大集团股份公司;云南七彩荣达置业有限公司则为云南实力控股集团有限公司的孙公司。从股权信息来看,很难判断竞得人两大股东的关系和项目的实际控制人。

但【云南楼事】发现,4月18日,光大信托官网发布了“光大·荣华1号集合资金信托计划募集公告”(第一期)。公告显示,光大信托拟募集3.6亿元,其中4,950万元用于收购云南祥宏置业有限公司99%股权,剩余资金用于增加祥宏置业资本。

公告进一步说明,该项目用地性质均为住宅,位于昆明市二环以内,距离地铁站出口直线距离200米,交通方便,区位优势较大,周边竞品楼盘稀少,具有具有强劲竞争力。开发商实力控股公司为云南省本土龙头开发商之一,房地产开发经验丰富,截止2018年6月,公司总资产265亿元,净资产149亿元,资产负债率仅为44%。

因此不难看出,“光大·荣华1号集合资金信托计划”中的标的项目,应该就是梁家河车场改造项目,而作为梁家河车场改造项目权益所有者的实力集团,通过光大信托融资3.6亿元,用于项目建设。

“光大·荣华1号集合资金信托计划募集公告”显示,该信托融资总规模3.6亿元,优先级2.4亿元,劣后级1.2亿元。优先级向社会合格投资者募集,劣后级向云南实力房地产开发经营集团有限公司募集,信托期限为12个月。

作为该信托计划的风控措施,“光大·荣华1号集合资金信托计划”的增信措施主要为:云南七彩荣达置业有限公司为信托计划的收益和本金提供差额补足;项目公司取得土地使用权后抵押给光大信托;云南实力控股集团有限公司为云南七彩荣达置业有限公司的差额补足义务提供连带责任担保;云南实力控股集团有限公司实际控制人彭宇兴及其配偶为云南七彩荣达置业有限公司的差额补足义务提供连带责任担保;大理沃德佳置业有限公司将其名下位于大理市大理镇三月街街场以西的第0015845号土地、第0015846号土地抵押给光大信托。

西市区二环内再添一盘

从上述信托计划期限一年来看,梁家河车场改造项目的入市进度将会很快。作为西二环内沿人民西路主轴布局的又一重点项目,将和周边已经开发或正在开发的多个项目一起,逐步补齐多年来人民西路沿线因改造重建而留下的空白。

地块出让资料显示,KCXS2015-3-A1号地块为住宅用地,位于人民西路与西园路交叉口,紧邻地铁3号线梁家河站,与云投中心隔街相望,临近人民路壹号广场、海伦堡中央广场、保利六合,地理优势突出。

地块建筑密度≤23%,绿地率≥30%,容积率>1且≤7.52,成交价34181万元,土地单价约1799万元/亩,楼面价约3589元/平米。从地块最大容积率7.52来看,住宅舒适度或将受到影响。

近年来,昆明“公交都市”建设得到进一步推进,昆明主城包括黄土坡公交车场、梁家河公交车场、菊花村公交车场、昆明火车站公交车场在内的四个公交车场已经启动相应改造工作,都将采取以公共交通为导向的TOD开发模式,开发成集公交、商业、办公为一体的综合体形式。

早在2012年12月,西山区梁家河公交场站及周边土地一级开发整理项目开始计划实施,2018年8月,西山区梁家河公交场站及周边土地一级开发整理项目部、昆明市国土局西山分局、昆明交通场站开发运营有限公司等共同签署项目A1地块征收协议。同年9月1日,梁家河车场运营3条公交线路将转场搬迁运营,全面停止使用。

按照规划,梁家河公交场站改造项目包含A1和A2地块,在本次A1地块出让完成后,A2地块也将入市交易。项目将分为两期建设,A1地块为居住用地,净用地面积为19.47亩,建筑容积率7.52,建筑密度23%,绿地率30%;A2地块为商业兼容用地,净用地为23.77亩,建筑容积率为6.20,建筑密度31%,绿地率20%。

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