近日，笔者去往资源丰富的昆明次中心红菱路与菱角塘路交汇处，实地踩盘融创春城書院。

项目住宅目前预估均价约2.8万/㎡。这就比较有意思了，与春城書院距离1个路口（约1公里）的实力观邸也是融创主导开发，两者预估均价仅差了3000元/㎡左右。相比之下，春城書院地段、配套及产品更胜一筹。

不过，这3000元差价可能只是融创品牌战略，高端产品中的高、低定位之分。

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春城書院鸟瞰效果示意图

据置业顾问介绍，春城書院净用地面积约35.6亩，为待售状态，含5栋住宅，整体户型区间129-260㎡，三至四房设计，目前149㎡样板间已开放。项目规划户数为680户，车位占比1:1.6，容积率4.8，带装修，装标2500元/㎡，地块最大楼间距达110米。

施工进度方面，目前处于地基阶段，建筑未出地面，顺利的话，预计今年5月拿预售证。

春城小学本部学位房

实地观察，融创春城書院价格坚挺也因其具有很强的竞争力。

首先是教育资源，置业顾问在这一部分介绍过程中表现得比较自豪。春城書院目前主推住宅有本部学位房优势。哪怕退一步，按学区划分，春城書院也因距离小学仅一街之隔而有很大胜算。

春城小学本部实景图

不过有一点不得不注意，春城小学本部校区原地处大观路与西昌路交汇口，当时小学设置了35个班。去年搬迁到菱角塘路以后，经改造最多只能容纳29个班。虽说，春城小学本部搬迁过后，原招生地段按就近和相对就近原则整体划入新闻路小学，但目前来说，小学新址与原址对比，自有容量减小、入学名额减少是毋庸置疑的。

另一方面，从去年10月底发布的拿地信息来看，融创拿下春城書院30余亩用地须配合五华区政府共同承担用地面积不低30亩，建面不低于2万方，办学规模为36班小学的建设，2021年7月31日前达到正常办学条件；同时，须严格按照教育部门相关规范要求完成五华区龙翔街道办辖区占地20亩、办学规模24班小学的教育教学用房及设施设备的后续完善及配置任务。

也就是说，以上拿地要求中涉及的两所小学，也有可能成为春城書院后续优势。

鸡群里的凤凰

除了教育资源，春城書院周边配套也很丰富。

项目南临的人民西路堪称昆明城西目前比较拿得出手的主干道之一，市体育馆、环城西路、地铁3号线市体育馆站、云大医院、保利中心、云投中心等资源都成为人民西路串起来的优质配套。

人民西路实景图

春城書院北临的茭菱路两旁以老小区为主，这些小区虽然有年头，但小区配置的底商也是春城書院占据的资源之一，农贸市场、药店、银行、水果店、小吃、服装、美甲、美发等商家品类也丰富齐全。

不过，春城書院在该片区显得突兀，犹如鸡群里的凤凰。

在春城書院邻居人民路壹号广场完全复活前，有人可能不会喜欢自家旁边有个影响市容市貌的著名大烂尾项目。另一方面，也因为项目周边老小区聚集，春城書院的TOP居住感恐怕只能在小区内部体现，业主一出门，也许就会一头扎在接地气的人间烟火中了。

同区域“天花板”项目

春城書院定位是融创在昆明开发的TOP系项目。从产品来看，目前129-195㎡的可选户型面积区间以及2.5-2.9万的住宅预估单价区间，标志着这个项目与刚需、刚改绝缘。

春城書院效果示意图

笔者在现场主要了解了129㎡、149㎡户型。

129㎡户型为三室两厅一厨两卫两阳台设计，格局方正，动静分区，明厨明卫。该户型客厅设置有大观景阳台，同时主卧空间充足，三口之家居住优势明显。

149㎡为四室两厅一厨两卫两阳台设计，公共空间南北通透，户型格局方正，动静分区，明厨明卫。该户型也有大观景阳台，两夫妻生二胎也够用。美中不足的是，客厅空间稍显局促，同时，南北通透的房子也要注意规避穿堂风。

春城書院149㎡样板间实景图

据置业顾问介绍，项目5号楼临近菱角塘路一侧，户型包括129㎡、149㎡，3梯6户设计，总楼层33层。不过，因团购及内部锁房，5号楼可选产品已不多。目前，项目主推临近红菱路一侧的1号楼，该栋住宅整体为4梯8户设计，分单元为2梯4户，东向，总楼层33层，可选户型区间129-195㎡。

整体来说，1号楼临路，但周边低楼层的老小区较多，项目视野不错。置业顾问介绍，1号楼次顶楼价格最高，25层及以上可以看翠湖。即使不买看翠湖房源，也能买看售楼部区域5000㎡市政公园景观的房源。另外1号楼23层及以上同时配备了太阳能和热水器。

春城書院效果示意图

不过，目前项目设置了验资环节，股票、基金、存款等均可，验资金额需达50万，没有具体银行要求。如果想提前买房，项目也设置了底价锁房环节，支付总房款25%即可，置业顾问介绍，锁房金额可退。

具体来看，1号楼28层1号房，户型面积148.22㎡，原价4475795元，底价4207247元（无优惠，底价即惠后）；1号楼21层2号房，户型面积129.22㎡，原价3750838元，底价3525788元；1号楼13层1号房，户型面积148.22㎡，原价4236120元，底价3981953元。置业顾问推荐13层这套房源性价比较高，不过笔者一估摸单价，约2.69万/㎡也坚挺。如果按照首套房，商贷300万，利率5.25%，贷款期限30年计算，月供约1.66万元。

另外，1号楼一层为酒店式大堂，是小区住户进出的主要进出口，5号楼一层为次要进出口，均为刷脸进出。可以说，目前在建地块的5栋建筑一层均为架空层，除了出入口，其他区域会设置为业主的公共活动空间。

春城書院效果示意图

毕竟为TOP系产品，春城書院物业服务也要更加丰富。根据置业顾问展望，衣物送洗、临近区域酒后代驾、指定地点接送孩子等服务也比较诱人。

延伸阅读：

五华区政府去年6月曾发布“关于对昆明学院人民西路校区及周边片区改造项目A1、A2地块范围内5483.51平方米土地确权公告”，内容显示，昆明学院人民西路校区及周边片区改造项目地块一，东邻大理市驻昆办事处，南邻昆明学院西二院，西邻春晖路，北邻茭菱路；地块二，东邻红菱路，南邻菱角塘路，西邻菱角塘小区，北邻七亩沟；地块三，东邻省广播电视局，南邻人民西路，西邻红菱路，北邻省公安厅五处。改造项目范围内A1、A2地块5483.51平方米为无主空地。

也就是说，昆明学院人民西路校区及周边片区改造项目的地块二为春城書院目前在建地块，该地块于去年10月底由云南融科科技产业投资有限公司（融创）和昆明大公滇合置业有限公司联合拿下；地块一为大公滇合于2017年拿下的11.53亩用地。

这意味着，昆明学院人民西路校区及周边片区改造项目后续用地大概率仍由融创主导开发。