预见2018 | 滇系房企守望者：直指千亿的俊发和裂变的云南城投

中国指数研究院日前发布的“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”显示，2017年全国共有144家房地产开发企业跻身销售额“百亿军团”，数量较2016年增加13家。千亿房企阵营也再次扩容，由2016年的12家增加至16家，千亿房企销售总额相比2016年增长超6成。

“百亿俱乐部”扩容的同时，房企年度销售业绩“天花板”也被再次拉高，排名前三位的碧桂园、万科、恒大2017年销售额均突破5000亿元，分别达5500亿元、5238亿元、5151亿元，完美兑现去年初有关“5000亿房企将从2017年诞生”的行业预言。

在全国房企迎来销售业绩大年的行业背景下，云南房企的业绩表现同样亮眼，不仅俊发地产凭借年度翻番全年销售业绩排名大幅前进；年度销售业绩首破百亿的云南城投，也正式跻身“百亿阵营”，首次实现两家本土房企同时上榜，进一步提升“滇系房企”全国闯荡的阵营实力。

相关阅读>>>
预见2018｜昆明土地市场新记录继续频繁诞生
预见2018｜昆明房价过万只是开胃菜，下个目标是2万
预见2018｜呈贡奔向万元时代 新一轮城建高潮掀起
预见2018｜落后成都10年的昆明商业，今年起，你可能就要刮目相看了
预见2018｜房地产率先打响昆明人口净流入时代第一枪

业绩翻番，“千亿俊发”还有多远

2017年，首次站上300亿销售平台的俊发地产，以381亿元、374万平方米的全年销售业绩，排名全国百亿房企第56位，并被评为“跨阵营跳级式”增长最快的房企之一。

相比排名座次，翻番的年度销售业绩似乎更能体现俊发2017年的增长爆发。数据显示，俊发2017年累计实现销售额381亿，不仅超额27%完成年初制定的300亿年度销售计划任务目标，同比2016年的190亿销售业绩，更实现两倍余、同比100.53%的销售业绩翻倍增长。

不过，对于“云南布局基本完成，全国扩张逐渐提速”的俊发而言，业绩翻番仅是其战略宏图的开端一角。去年7月，李俊在“2017年上半年总结会”上发布“俊发三年战略”，欲在2019年完成地产板块500亿的销售目标。相比去年的业绩翻番，今年俊发业绩仅需在去年基础上同比增长31.23%，便将提前一年兑销售额超500亿元的“三年战略”目标。

当然，销售业绩的达成，很大程度取决于市场大环境走向，但从俊发自身来看，支撑企业再次跨越的战略方针及项目储备显然已经就绪。

李俊曾在公开场合表示，2016年俊发仅在云南，就并购了价值超过600亿货值的项目，随着项目的逐渐推进，相继亮相的西双版纳滨江俊园、安宁玉龙湾等州市并购项目，不断完善俊发在昆明之外的云南开发版图布局。

同时，与实力企业联手，先后参与大宥城及观云海项目后续地块的开发，也进一步增加俊发在昆明主战场的项目储备及市场占有，尤其占地面积超千亩的观云海，势必将成为今年俊发在昆明市场的供货主力，并将再次复制俊发城常年稳居销售头名的成交业绩。

此外，西山区城中村改造50号片区土地一级开发整理，昆明市西北部高校处置用地等项目相关改造合作协议的签订，以及联手昆钢控股开拓安宁房地产市场的战略合作同盟达成，俊发在继续增加建设用地储备的同时，还完成了对产业链优势合作伙伴的吸纳。

显然，对于500亿“三年战略目标”的提前达成，俊发无疑已经准备了充足的“弹药”，而在战略方面，对于省外市场的继续布局，也将进一步夯实俊发的业绩目标达成。

在俊发明确将长三角、珠三角、环渤海区域扩张纳入扩张版图的战略思路指引下，去年11月，俊发与上海市青浦区政府签订针对徐泾镇老集镇528亩城中村项目的改造合作协议，在迈开向长三角区域布局第一步的同时，也将依托一线市场较高的销售单价，拉动俊发2018年的成交溢价及销售业绩。

可以预见，在整体市场不发生较大波动的前提下，俊发将在今年提前兑现全年销售500亿的“三年战略目标”，而“千亿跨越”或许就将成为未来俊发的下一个战略目标。

首破百亿，“全国城投”正式起航

相比之下，云南城投2017年108亿元，全国第138位的销售排名虽然稍比俊发逊色，但首破百亿，同比2016年70.45%的销售业绩增加，无疑预示着云南城投已经成长为继俊发之后，第二家跻身全国百亿竞争的全国性滇系房企，且相比俊发，后来居上的云南城投还拥有更加广泛的全国性项目布局。

2016年11月和2017年3月，云南城投两次出手收购了16家“银泰系”公司股权，在全国多个城市新增大批地产项目。虽然云南城投针对此番收购付出了约60亿元的交易代价，但并入2017年销售业绩报表的9个“银泰系”项目，也成为云南城投全年销售额首破百亿的重要推动。

数据显示，2017年云南城投旗下共有成都、宁波、杭州、温州等地的9个“银泰系”项目在售，累计销售金额23.04亿元，约占云南城投全年销售总额的21.26%。另一方面，去年云南城投所有在售项目均价约为11308元/㎡，但“银泰系”项目均价则达到23925元/㎡，若刨除“银泰系”项目业绩部分，云南城投其余项目均价将不足万元，仅9899元/㎡。

显然，如果缺少了“银泰系”项目的业绩助攻，云南城投的首个百亿销售额将无法实现，而受益于收购优质项目资产对于销售业绩的大幅拉动，云南城投2017年针对成都会展约240亿元的大宗资产收购，又将为云南城投的2018年业绩增长打开更大想象空间。

按照收购预案，云南城投将收购成都会展100%股权，这也意味着成都会展旗下所有项目将归入云南城投2018年的业绩报表，再结合预案披露的2018年、2019年和2020年三年累计净利润约63亿元的业绩承诺，此番收购成都会展，或将为云南城投带来超“银泰系”的业绩贡献。

同时，成都会展收购完成后，云南城投还将新增3900余亩土地储备，并在西双版纳、昆明抚仙湖以及全国多个区域逐步签约多个项目，有效增强云南城投的优质项目资产储备。而已经完成收购的16个“银泰系”项目去年仅有9个进入销售周期，这也意味着大规模新增储备项目及剩余的7个银泰项目，也将对云南城投2018年的销售业绩形成大幅拉动。

而在业绩层面之外，收购完成后，成都会展的优势团队、经验、资源，都将有效推动云南城投旗下滇池会展中心及天堂岛等旗舰项目的开发，并显著提升云南城投会展业务的运营及盈利能力，促进公司战略转型。

此外，随着昆明主城存量项目的持续开发，以及安宁温泉山谷大健康项目的推进，多元化的业绩增长渠道及大量可售项目的陆续推出，无疑将继续保持云南城投年度销售业绩的高速增长。

或许目前尚不能准确预判云南城投2018年的业绩走势，但就去年超7成的业绩增长及大量新增项目的储备情况来看，全年翻番的“俊发式”业绩增长或将由云南城投上演，同时，云南城投也正在由过去的资产投资型企业，逐渐转变为集资产投资、开发建设、运营管理一身，业务板块贯穿房地产开发、旅游会展、大健康等全产业链的专业房企。

滇系势力，云南房企跻身全国战团

作为云南现阶段仍保持规模化开发，且能够持续形成新项目供应的唯二本土房企，我们既欣喜于云南城投跻身全国百亿行列，对于俊发只身闯荡全国市场尴尬局面的彻底扭转，但同时更唏嘘滇系房企在全国竞争压力面前的阵营凋落。

据万科官方数据显示，2017年万科全年5238亿元的销售业绩总额中，昆明市场约100亿元的业绩贡献不仅成为万科稳居全国第二的重要保证，同时也从侧面说明，外来品牌房企正在快速瓜分以昆明为业绩主场的滇系房企市场份额。

尤其随着外来房企市场占有的逐渐增加，凭借成熟的开发理念、出色的项目品质，以及强大的品牌号召力，云南房地产市场的行业集中度将进一步向外来品牌房企倾斜。

自2013年开始，中海、招商、龙湖、恒大、绿地、华润、金科、金地等全国性房企品牌的相继落地，掀开了外来品牌房企的入昆浪潮，即使在昆明促进存量去化，控制土地供应的行业背景下，外来房企进军昆明市场的热情同样不减，并转而通过兼并收购等项目获得方式，实现昆明项目落地。

尤其进入2017年，在全国排名前十的一线房企悉数到场的情况下，中梁、金辉、旭辉、东原、中南、远洋等众多第二梯队级别的外来开发企业品牌仍然对昆明市场保持觊觎，并不断通过合作开发、项目接盘、地块收购、股权并购等方式寻求在昆落地项目的机会。

相比品牌房企的来势汹汹，受制于资金实力及开发经验不足等自身劣势条件的本土地产开发企业，则在本应大展拳脚的本地主场渐现败势，沦为外来品牌房企的并购对象，进而逐渐被市场竞争淘汰。

不可否认，随着品牌房企市场占有的继续提高，在昆实现百亿销售的外来房企将不止万科一家，尤其在“强者恒强”的房地产行业铁律面前，绝大多数本土房企起步较晚、体量偏小、融资渠道单一、地产开发专业度不强等先天缺陷的存在，注定抵御不了外来势力冲击，更加无法担起应对全国性竞争的重责。

但庆幸的是，在本土中小房企几乎消亡殆尽，本土二线房企鲜有作为的行业形势下，经受过竞争考验，且始终保持高速增长的俊发及云南城投，在突破外来房企本土围剿的同时，更为滇系房企保留有参与全国性对抗的竞争席位，而我们对于俊发及云南城投未来销售业绩的增长预期，或许某种程度上也是对于滇系房企全国发展之路的最后守望。