昆明规划局：降低二环内中心城区开发强度

文/彭敏

时隔5年，昆明市规划局再次印发《昆明市规划局行政审批服务手册（2017版）》。手册对城市规划概况、办事指南、昆明市“多规合一”相关情况、相关法律法规等进行了介绍。从中我们不仅能一探昆明的城市发展方向，还能详细了解政府针对土地供应、房地产去库存及城改项目等出台的相应举措。

昆明（2017年8月4日摄于同德昆明广场写字楼50F）

2020年全市人口将达850万人

从手册中获悉，昆明将保持《昆明城市总体规划（2011—2020）》提出的“南延、北拓”的空间发展方向。到2020年，全市人口将达到850万人，其中城镇人口到620万，城镇化水平达到73%，中心城市区城市人口规模430万。

而就在8月6日，云南省政府办公厅发布了关于印发《云南省推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》的通知，明确全面放开放宽重点群体落户限制、调整放宽昆明市主城区落户限制等措施。昆明市呈贡区在主城4区户口迁移政策基础上，可以进一步放开放宽限制条件。该方案是为促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，这也为昆明的城镇化进程提供了政策支持。

呈贡建设用地储备量十分可观

昆明市域面积21011平方公里，城市规划区总面积4060平方公里，中心城市总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）。其中，城市规划区内适建区面积876平方公里，占规划区面积的21.5%；限建区面积为680平方公里，占规划区面积的16.8%；城市规划区内禁建区面积2504平方公里，占规划区面积的61.7%。

昆明城市规划区范围示意图

另外，规划2020年中心城区城市建设用地规模为430平方公里，人均规划建设用地规模100平方米。其中主城区规划建设用地规模为330平方公里，呈贡新区规划建设用地规模为85平方公里，空港经济区规划建设用地规模为15平方公里。

由此看来，呈贡建设用地储备量十分可观，而所谓的南延即引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展，有机疏散主城区的城市功能，这些都将助推呈贡发展，使呈贡成为昆明投资开发的热点区域。

都市区外环线串联昆明市域

目前昆明都市区规划骨架路网由4条环路和22条放射性道路构成。环路包括二环路、三环路、绕城高速内环和绕城高速外环。

放射性道路包括11条高速出口及11条一般性出口。高速出口为昆曲高速、机场高速、昆嵩高速（北段）、昆石高速、昆嵩高速（南段）、昆玉高速、高海公路；昆楚新通道、昆楚高速、昆武高速、北出口高速。11条一般高速为昆洛公路、老贵昆路、老昆石路、马澄公路、老昆洛路、老昆按路、龙打坝公路、王筇公路、昆肖线、龙泉线、浑阿线。

昆明都市区骨架路网系统规划图

在上图可以看出，最外侧的都市区外环线将昆明市域的宜良、嵩明、富民、安宁、昆阳等连接成了一个整体，同时还与12条放射性道路相交，解决了城市快速向外通达国际、国家和省公路网，并辐射和带动沿线地区的发展。

中心城区公共交通系统规划图

拆除重建须90%以上权利主体同意

同时鉴于昆明拥有大量的城改项目和大面积的待改造的城中村、旧城区及旧厂区。手册中还特别摘录了“昆明市城市更新改造管理办法”和“昆明市城市更新改造管理办法实施细则”。

“管理办法”明确规定，拆除重建类城市改造项目的修建性详细规划方案，应加强对环境承载力、交通流量、周边市政配套的研究，容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得超过4.5。中央商务区及城市副中心按照控制性详细规划执行。

此外，拆除重建类项目的实施应当充分征求改造范围内权利主体的意见。用地为单一地块，权利主体单一的，应征得该主体同意；建筑物为多个权利主体共有的，应征得90%以上的权利主体且占建筑物总面积多数的权利主体的同意；属农村集体经济组织的，应当经农村集体经济组织村民大会（股东大会）表决，征得90%以上的同意。

无论是对容积率的限定还是对权利主体的尊重，都体现着昆明在城市更新改造中更重民意，在充分考虑民生的同时力求平衡经济效益、社会效益、环境效益，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的改造原则。

降低二环内中心城区开发强度

在加强土地规划调控上，昆明将降低二环内中心城区开发强度，控制房地产建设总量，优化产品结构，完善公共配套，提升城市居住品质。同时在全市范围内根据不同区域发展状况，综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素，对年度房地产开发规模进行引导，适当降低商业、办公用房库存较大县（市）区的商业用地比重。

中心城区用地规划图

这也就意味着一方面昆明二环内的土地出让和拆建项目都将减少，另一方面政府将严控二环内建设用地的规划审批，并兴建大量的基础设施和公共绿化设施，以提升城市居住品质。而适当降低商业用地比重则是从土地供应上入手以解决商业库存高企的问题。

从近期两场火爆的土地交易来看，政府在土地供应上即开始了有意识的引导。6月23日昆明西北郊泛亚新区五宗地块打包出让，8月3日东市区三宗地块拍卖，而这些地块都位于三环边，且区域发展一直不温不火，政府有意引导的用心不言而喻。

鼓励品牌开发商通过土地转让获得用地

在促进房地产用地结构优化调整方面，政府鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让方式取得未动工项目土地使用权，企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内开工建设的，在办理土地转让手续时，不再审查投资强度。

昆明政府很清楚，不少在昆的品牌开发商近一两年来都属于一地难求的状态，持续开发进程难以为继。最直接的方法就是通过土地招拍挂为品牌开发商补充粮草，但由于之前轰轰烈烈的城中村改造运动，遗留下了大量停滞、烂尾的城中村项目和闲置的土地，如何将这些地块流转到有能力的品牌开发商手中成为亟待解决的问题。政府通过用地结构的优化，能使昆明土地资源在流转后得到良好的配置，解决品牌开发商“无米可炊”的窘境。