“云南个人出租房按10%缴税”系误读,房东实际缴税远没那么高

元旦后,云南房东收租“躺赚”的好日子要到头了,个人房屋出租收入要按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税的规定启动执行,不仅房东在愁租金收益减少,租房人也在担心房东转嫁税费提高房租。

不过,大家的焦虑似乎有些多余,新规执行对于房屋租金的实际影响其实微乎其微,并非如部分媒体解读的那般,每月可能至少造成百余元的租金成本增加。

据云南国税日前发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》规定,自今年1月1日起,个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税,计算公式为:应纳税额=应纳税所得额×税率。

对于这项规定,部分媒体忽略了规定中“减按”二字给予的税费优惠,也并未算清公式中的“应纳税所得额”,简单的以租金收入乘以税率计算应纳税额,这才导致可能推涨房租的政策误读出现。

按照《公告》第三条,房东若不能准确计算房屋租赁成本费用,则按租金收入的5%核定应纳税所得额,这一点非常重要,房东并非要为全额租金收入所得缴税,也就是说,扣除掉出租成本之外的收益部分,房东才需要缴税,就算无法准确计算房屋的出租成本,所需缴税的收益部分也仅为房屋租金总额的5%,然后再按照住房10%、非住房20%的税率缴纳税款。

简单算笔账就能清晰理解。结合中国房价行情网最新数据,上月昆明房租均价约为2253元/月,按照《公告》核定的税款征收公式计算,应缴税额=2253×5%(应纳税所得额)x10%(税率),每月最终实际缴税额为11.265元,全年缴税总额为135.18元。

相比全年27036元的租金收入总和,135元的个税增加,并不会对房东的房屋出租收益单来明显影响,某种程度上,新规的落地执行,也不能成为房租上涨的主要因素。

实际上,早在2016年6月举行的“昆明市流动人口及出租房管理工作推进会”就明确指出,当年底启动出租房屋税收征管工作,按照个人出租住房5%、非住房12%的综合税率征收,且月租金在3万元以下的,暂免征收增值税,增值税税率为住宅1.5%、非住宅5%。

如果按照当时规定,同样以2253元/月的昆明住宅租金均价计算,应交税额=2253x(5%-1.5%),每月应交税额为78.855元,全年缴税总额为946.26元。

显然,今年起开始实施的个人住房出租征税新规,显著降低了房东因租金收益产生的税收负担,不过,这项政策利好多半也不会对实际房屋承租人的租金支出带来任何优惠。

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