昆明住宅均价破万元的意义在哪里？

文/欧阳彦

根据昆明锐理数据的统计，昆明楼市在2017年5月，连续三周的住宅成交均价突破万元大关，分别摸高到10190元、10674元、11181元，且是连续上涨态势。

昆明楼市进入万元时代的趋势正在确立，站稳万元大关，恐怕并不是一件难事，在目前全国大限购、大限贷、大限售的背景下，昆明很难有城市可以比拟的避暑避寒气候优势，正在成为全国性置业和投资资金的偏好地。

在过去多年里，昆明楼市住宅的均价基本稳定在8000元上下小幅波动，相对来说属于稳定横盘盘整的结构。但是进入2016年四季度，这样的态势有所改变，尤其进入2017年，突然放量上涨。2017年1月，昆明住宅均价9520元，2月受春节影响略有下滑，为9291元。用昆明锐理的分析，3月受呈贡备案影响，均价拉低到9049元。但是从4月开始，商品住宅均价迅速攻上9821元，同比上涨1400元左右。

在成交量方面，实际上，今年4月14141套的成交数据不仅环比同比双涨，同时创下7年以来同期成交的最好成绩。这样一个成交量仅次于2014年12月的18907套、2013年11月的18212套、2015年12月的14377套、2013年12月14351套之后，名列第五。

今年以来，昆明乃至全云南省的商品房库存在下降，呈贡商品房现货一度以百为单位计；放眼昆明二环内几无万元以下楼盘，三环边万元以上楼盘也比比皆是；从去年国庆陆续开始及至今年春节后，昆明楼市的成交客户中，外省置业客户比例大幅上升……等等这些现象，都在支撑着昆明楼市价格的上行，更何况还有昆明不限购不限贷的一年期政策助力。

2002年，江东花城的住宅价格不到两千元，那个年代，昆明楼市的住宅均价仅仅2000元出头。至今15年时间，昆明楼市的住宅均价站在了一个全新的平台上。

脱离常年构筑的8000元平台，迅速放量摸高并突破万元大关，首先在市场心理上形成巨大冲击，尤其在买方市场。有政策撑腰做市，有外来购房者抢夺筹码，有避暑避寒的自然赋予价值，有巨大城市建设提升空间，万元大关的突破必然挤压更多的准购房者短中期内进入市场，年中热度不减的昆明楼市，可期。

有万元平台的浮现，昆明楼市的开发商正在形成统一的趋向性定价机制，这是由近几年来楼市调整所导致的行业集中的结果。早前笔者所在媒体就有文章分析过，大量中小开发商的死掉，行业集中度越来越高，一个必然的结果就是品牌开发商商品房的定价机制更容易在好的机会点上形成自发性的“团伙”意识，在保障了购房安全的一面的同时，必然形成价格不断走高的另一面。

虽然住宅价格并不能说明全部甚至大部分问题，但在一定层面上说明，昆明这座城市，正在形成强烈的市场期权价值。昆明是一个弱二线城市，甚至在大部分人的心里，这是一个三四线城市。产业支撑薄弱，城市气质缺乏，这座城市的人们除了能晒一晒蓝天白云，几无可以拿出来骄傲的东西。但正是气候的独一无二和她的发展洼地，使得越来越多的人更愿意期待她的未来空间。破万元的房价，支付的是这座城市可期待的发展空间价值和生活舒适价值。

在品牌开发商一统江湖的昆明楼市里，站稳万元平台，只是第一步，更长远的价格目标恐怕会加速前往。唯一不确定的因素，是一年期昆明宽松的楼市政策，会不会因为“破万”戛然而止？限制性调控政策会不会呼之欲出？

这种可能性完全具备。但是我们回头看看过去，在松来紧去的政策面前，房价确实会在整体上出现震荡，甚至局部出现价格坍塌。但长期来看，昆明房价从2000元到5000元，从8000元到一万元，震荡走高从未改变。其实，在城市化水平还比较低下的发展需求阶段，只要不出现灾难性的经济问题和社会问题，楼市向上的趋势就不会变，五年、十年后，昆明房价也许会以你今天想都想不到的价格吓死你。

房价进入“万元时代”，我们能做点什么呢？

除了努力工作努力赚钱,还能做的就是赚够了钱尽量捡漏买套房。