- 西北新城逆袭北市区系列报道之一
- 文/颜子于
这是一个昆明城市区域发展的励志故事,西北新城从一片城村之地,短短5、6年,打破长达二十年的南北发展格局,成功逆袭北市区,从开发和置业的热度看,西北新城现在排行老二。
有了自贸区的加持,南市区恒强的现状,还将延续不知多少年,老大的幸福,始终被各种优越的条件惠顾着。
西北新城没有优越的条件,起步也比别人晚。但褪下泛亚科技新区的外衣,这里正成为年轻人的阵地,风华正茂。
刚需圣地:西北新城的引力波
就在本文定稿的前一天,也就是9月2日,专业从事地产广告营销多年的同事张先生和他的“窝边草”来到部门分发他们的“喜讯”,月底他们终于要“圆房”了。
我突然才记起,张先生在2018年买了西北新城中铁云时代广场的一套68平米公寓,惠后总价42万,单价6200元;而他的那棵“窝边草”,也在去年,买了融创海豚湾的公寓。
我周围年轻的朋友们近年来在西北新城置业的例子,比比皆是。不说远处,就拿就职单位的同事来说,就是一大片。
比如已经离职的欢乐彭,2017年底买下融创春风十里100平米住宅,单价1万左右,现已交房;
比如赵小姐,就在刚刚过去的8月,上悦天地首开,入手87平米住宅一套,总价121万,单价1.39万左右。赵小姐最为典型,一次次错过的紧迫感,让她终于在今年狠下心来,赶紧“上车”。
还比如我的直接小组领导刘老师的朋友,在购房犹如过独木桥一般的情况下,居然抢到了万科城105平米的户型,总价约160万。而他也正在为到底选择贷款20年利率上浮5%还是贷30年利率上浮10%而烦恼。
西北新城,早已成为这个时代年轻人的归宿地,在青春即将走向尽头的时候,他们选择在西北新城安放自己的下半生。
楼市的快车正在加速飞奔,当年的绿皮火车早已换成了子弹头。而在昆明的楼市地理格局中,西北新城崭露头角,其发展的速度,已超越20年前同样是刚需年轻人置业的圣地北市区,成为仅次于南市区的热点区域。
6年前,刚刚起步的1.0版本的西北片区,尚未形成“城”的概念,便遭遇2014年始发的史上最严寒冬。彼时,刚需入市该片区的价格,不过五六千的样子。2年前,突然好转的房地产行业,在去库存的声音尚未消散之际,便重新暴力启动,西北新城价格和中小户型方面的相对优势,迅速吸引大批年轻刚需入市。
就这样,一场由刚需发动的区域置业运动和大量开发商的涌入,加速西北新城的发展,尽管今天的西北新城在展示面上仍然远远落后于北市区,但在目前阶段的发展速度上,已经超过北市区,2.0时代的西北新城熟了。
时至今日,西北新城区域均价大概1.2-1.4万/平米,价格上的相对优势正在缩小,需求和大配套的外因和内因,已经让西北新城正在脱离刚需的视线,向3.0奔去。
如果官能上的体会还不能说明问题,我们可以从数据层面,来进一步解读西北新城的崛起。
据克而瑞数据显示,2018年,西北新城出现明显的供不应求现象。以高层住宅为例,片区当年新增供应量仅为71万方,而成交量达到了82万方(含存量和新增供应的成交),中间出现了11万方的差量。
而去年北市区高层住宅供应还有至少20%的富余未被消化。
另外,今年7月,昆明五区获批预售面积156.8万方,五华区占三分之一,供应近50万方。西北新城是五华区供货主力,供应量超37万方,有媒体调侃,在五华区买房差不多就等于在西北新城买房。
西北新城上市楼盘数量虽不能与北市区相当,但在市场的热度上,能明显感受到北市区逐渐退出主流圈的趋势,在昆明楼市的地理结构区域组成的朋友圈里,更像是一个潜水者,一直稀声。
最强配重:生活不需要像北市区那样苟且20年
“睡城”,曾经是北市区一个带有歧视性性质的外号。如果以金星立交为起点,以北京路为走向,纵深长达十公里的北市区,除了财富中心和欣都龙城构建的社区型商业体外,至今没有像样的商业中心。
这是北市区的痛,对很多在北市区居住了快20年的居民来说,说多了都是泪。20年前曾经跃然纸上的这个馆那个厅的,就是北市区子民口里的笑话。
现在,参考城市副中心标准之一,即商业发达程度,北市区现在的商业发展现状和百万人口体量十分不匹配。
北市区20年历经“图”治,一直在解决“住”的问题上奔忙。而西北新城的“配套先行”规划,与北市区“住宅先行”理念差异明显,在居住人口还未激增时,已投用的至少23万方商业、6条主干道、4所学校、1所三甲心血管病医院以及推进中的宜家、爱琴海、首创奥莱、地铁4号线、396班小学、201班初中、168班高中、1所综合医院、1所养老院、4座公园等配套,就已陆续扎堆涌现。万科在昆明的首个综合体万科城,独独落在了西北新城。
对于西北新城来说,30万的规划人口,即使落成人口再翻一番,相比北市区,也绰绰有余。西北新城的吸引力,除了低单价、低总价的产品价格,配套上的比较优势,同样助推西北新城仅用5、6年时间,便媲美北市区20多年的“忙”。
好饭不怕晚:西北新城的无问西东
西北新城,相继诞生一个又一个高光项目,纵观昆明,这样的片区也就只有南市区了。从春风十里、恒大名都到新希望白麓城、万科城等,项目要火,总有火的契机。
2017年6月23日,15家开发商集中争抢西北新城五宗打包地块,系统显示央企中海地产得手。但因交易系统原因,在无法判定最后出价者的情况下,延后至6月30日重新交易,最终新希望将其收入囊中。195亩土地,每亩土地单价约1280万元,大概6500元的楼面价,直接超越了当年绿地香树花城的产品入市价,昆明楼市一片哗然。
1280万元的土地单价,刷新了西市区的土拍记录,成为昆明继南市区(巫家坝片区)后,第二个土地单价破千万的次区域中心。
从那开始,西北新城就站在了众目睽睽之下。直到半年后,北市区破千万单价的地块,才在中海地产手上出现,龙泉路板机厂地块以大约1597万元单价成就中海云著项目。
摊开西北新城地图,在官方认可的地理结构开发中,西北新城以京昆高速为界,分为东西片区。目前高速发展的,是西片区。
京昆高速以东,百废待兴。
2018年底,华侨城进驻分为东、西片区的西北新城,成为东片区7000亩土地一级开发项目的最终合伙人,项目总投资约201亿,涉及改造片区众多。华侨城作为央企,以混改模式进入云南以来,在昆明的地产开发,从未有如此之巨,华侨城陈兵西北新城东片区,显然已把这里当做现下最重要的开发区域。
好饭不怕晚,西北新城的崛起,是昆明城市去中心化发展中的一个范本。虽然重复着20年前北市区的故事,但发展的起点和递进的速度,早已不可同日而语。泛亚科技新区的概念褪色之后,西北新城的面貌,真真切切的来了。无论是现在的西片区,还是未来的东片区,随着居住和生活的逐步兑现,西北新城的发展,正在成为北市区的楷模。
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