昆明“空城计”：巫家坝崛起，明天开始倒计时

巫家坝“空城计划”系列解读之一

编者按：

明天，也就是2017年10月25日，昆明巫家坝片区14宗近500亩土地出让，出让总起价近70亿元。

这是巫家坝片区首次规模化土地出让，距巫家坝机场搬迁足足五年有余。

2012年6月27日，从巫家坝机场起飞的所有飞机，再也没有回来，而同时一起“飞走”的，还有因巫家坝机场而繁华的人气氛围和城市积淀。

自此之后，有关巫家坝的江湖传说就没有停止过。巫家坝到底会建成什么样子，不仅是政府思考的重大议事，也成了昆明老百姓和房地产行业特别关注的大事。

虽然过去五年，巫家坝片区有过捧出单价地王、引来区域最高建筑落址的精彩，但作为未来昆明主城其他任何区域都无法比拟的高价值重建区，这并不足以支撑片区诞生之初的超高标准定位，而头顶昆明主城最具发展潜力区域头衔的巫家坝似乎也未按照既定的预期兑现价值。

而就在明天，巫家坝14宗土地的出让注定万众瞩目，因为其中三个打包地块12个小地块，对竞买人有着非常高的要求：购买人或购买人控股股东总资产不低于1000亿元；同时，购买人或购买人控股股东主营业务至少在全国10个以上省份开展，并在同行业具有一定的影响力和品牌号召力。

可见，昆明市政府对于巫家坝片区的开发建设有着非常高的要求和期许，这种专属定制的出让模式，一下子推高了片区“引凤筑巢”的起点。到底什么样的千亿企业，明天会接下巫家坝开发热潮的第一棒呢？

固然土地出让结果异常引人注目，不过我们更想从未来十年昆明主城发展方向的角度来解读，云南省、昆明市五年前谋定搬迁巫家坝机场“掏空”南市核心区的“空城计划”，会给昆明的城市建设腾挪出一个什么样的发展前景。

在昆明现代城建史上，有两次“空城计划”。一是昆明市政府搬迁，再加上地铁的修建以及周边的改造，使得以东风广场为核心的“昆明之心”荡然无存，时至今日，这颗“昆明之心”依旧无处安放。第二次，就是巫家坝机场的搬迁，昆明主城传统南市核心区突然出现一块规模化空地，使得这一区域的建设和未来开发价值，充满了悬念。只不过，巫家坝片区的“空城计”随着规划的落实和土地的逐步面市，已经成为未来十年昆明其他任何区域都无法相提并论的最富想象力和最具价值空间的区域。

独步昆明的城中之城，明天开始崛起倒计时！ 

南边的空地，失落的世界 

原机场搬迁后，巫家坝片区解除建筑高度限制，并腾挪出来大量可供开发的空置用地，要知道，在当年昆明城中村改造推进遇阻的市场环境中，巫家坝片区大量前期条件优越的空置用地，对于房地产开发企业而言，近乎于可供快速转换二级开发的“熟地”。

当时就有行业专家预言，具备良好开发条件和区位优势的巫家坝片区，必将吸引大量有实力的企业进驻开发，而在高品质开发的带动作用下，在快速提升区域面貌的同时，更将有效带动片区的功能价值，并产生产业吸附效应，形成昆明主城新核心。

巫家坝片区现状

只是巫家坝片区出色的先天条件，似乎并未给区域开发建设便利，相反，或许是昆明市对于巫家坝的开发考虑太过谨慎，片区一度出现长度两年的整体定位及建设指导缺位。

机场搬迁两年后的2014年，昆明市才终于公布了定位建设城市新中心的“巫家坝片区控详规方案”，而整体发展思路的确定，使得本就被赋予期待的巫家坝片区再次成为市场的焦点关注。

控规方案出台的同年11月，百尚置业成为首家入驻巫家坝片区开发的企业，并创造了当年的单价地王，而紧随其后的景成集团，也在一年后以落地区域内最高建筑的开发计划，再次为巫家坝片区的中心价值以加权。

巫家坝片区现状

但必须看到的是，百尚置业收获的地王曾遭遇流拍尴尬，景成集团也是在地块流拍降价之后“捡漏”进入，而且片区辗转出让的唯二地块合计面积不足105亩，想要撑起定位昆明新中心的巫家坝片区建设，显然杯水车薪。

整体建设方案确定后，虽然昆明市不间断的每年对巫家坝片区土地进行推介，但始终未能形成规模供应和拿地成本超过开发企业预期的片区土地供应现状，让巫家坝片区的“城市绝对核心”之路迟迟没有迈出第一步，致使片区大量开发条件优越的地块至今仍然闲置。

五年来，这俨然成了一片昆明主城“失落的世界”。

就等你了，我的巫家坝 

按照有关方面公示的数据，截至去年底，巫家坝片区建成区域面积约为2.02平方公里，其中还包括大量市政道路等公建配套，而昆明市今年9月公示的“巫家坝片区控规优化方案”内容显示，巫家坝片区整体用地面积为10.91平方公里。

由此，过去五年仅完成片区整体建设的五分之一，照此建设进度计算，巫家坝片区整体建设完成至少需要25年，再结合片区过去五年的土地供应情况推测，巫家坝片区全面按照控规要求高标准建设完成的周期可能需要更长。

我们有理由相信，对于这样一个定位城市新核心，承载昆明主城未来发展的区域，用25年的时间精致打磨巫家坝的建设品质并不算长，但站在城市整体发展的层面，昆明或许等不了那么久。

在昆明主城向南发展的思路指导下，环湖东路三个半岛片区及东南板块的开发建设渐入佳境，并逐渐向南辐射带动呈贡新区发展，但夹在昆明主城与环湖半岛和东南板块交汇地带的巫家坝片区，其开发进程的迟滞，势必将阻碍主城发展向南融合，影响城市整体建设。

同时，地处昆明南市区核心区域，巫家坝片区大量土地空而不建，某种程度上挤压了昆明传统南市区的开发空间，尤其随着昆明市“降低二环内中心城区开发强度”相关城建规定的出台，大部分区域范围处在二环至三环之间的传统南市区，势必因巫家坝片区大规模土地的空置占位，失去大量优化片区功能结构，提升区域面貌品质的机会。

正如建成后可由会展中心直线抵达环湖半岛板块的飞虎大道，受限于巫家坝片区的改造进度，飞虎大道目前仅南段建成通车。当然，巫家坝并不是影响昆明建设发展的梗阻，目前欠佳的发展现状也并不有碍片区的潜力价值，或许随着飞虎大道的全线建成，昆明的整体发展也将因巫家坝片区的开发建设驶上快车道。

可以说，整个昆明主城发展的驱动，都在等着一个巫家坝的正式归队。

只为22万人打造的城市特区

按照三年前的控规方案，总用地面积约9.87平方公里的巫家坝片区被定位为“具有高原特色的城市新中心，昆明建设世界级旅游城市的重要前沿阵地和载体，以及复合生态、产业、宜居等多元功能的‘智慧城市’示范区”，预计总建筑体量将达1750万平方米，区域居住人口控制在22万人。

考虑到片区定位“未来昆明昆明主城核心”高标准建设起点所需要的承载容量，片区整体控规编制在去年有过一次调整，巫家坝整体用地规模扩容6平方公里，由原来的9.87平方米公里增加至15.87平方公里，片区编制范围整体呈东西“长胖”。

今年9月，昆明市再次对巫家坝片区整体控规方案进行优化，重新确定片区用地面积为10.91平方公里，并明确片区内将建设一个约5000亩的城市中央公园，主要建筑的高度控制在400米以上。

虽然巫家坝控规过去五年的多次调整，影响了片区的开发进程，但可以看到的是，除了区域编制和建设内容的调整优化，有关片区打造未来昆明主城新核心的高标准定位并未发生改变，尤其今年最新公布的优化方案，更是进一步强调了巫家坝片区的城市中心价值。

由此不难看出，在整体定位和发展方向确定的前提下，加快土地供应节奏无疑将为巫家坝片区扭转打开局面，而片区这样的发展转变，目前正在发生。

10月25日巫家坝片区将在限定拿地企业开发实力的前提下，集中出让14宗共489亩的商住混合用地，而其有关拿地企业或拿地企业控股股东总资产不低于1000亿元，且主营业务至少在全国10个以上省份开展等昆明土地交易史上最严拿地条件的限定，也将最大限度保证巫家坝片区的高品质开发标准。

或许，我们有感于巫家坝片区过去五年的“空城计”，是由于老机场曾经的拥挤忙碌，但被掏空的巫家坝会有怎样更加繁华的未来，其实我们才更应该期待。