项目区位图

昆明人民西路的壹号广场，是人民路西颇有年头的烂尾楼项目。

追溯壹号广场地块历史，它曾经的名字叫赵李家堆村，上个世纪90年代初老昆明人爱逛的红联超市就落脚于此。

推到了密密匝匝的城中村，壹号广场于2012年“横空出世”。它最初的理想很是远大，立志要成为人民西路城市综合体的NO.1。项目开发商以安宁金成集团为主打，当年还吸引一大波圈内地产人纷纷入股。

时隔10余年之久，壹号广场的一举一动依旧备受关注。

这包括2023年10月19日昆明市自然资源局发布《五华区虹山片区WH-HS1-C3-03-02、04-01（壹号广场烂尾楼项目）控制性详细规划修改方案》公示，立马引起@云南楼事的关注。

一个商业建成半拉子工程、住宅项目已经入住的项目究竟如何调规？为什么调规？系列问题涌上心头。

商业降容积率、住宅地块升容积率

根据最新的调规公示，此次壹号广场调规地块涉及两个地块，分别是五华区虹山片区WH-HS1-C3-03-02地块和WH-HS1-C3-04-01地块，调规地块位于五华主城区，人民西路以北，西园北路以东，萎角塘路以南。本次调规地块占地面积约156.9亩。

红线范围内，为调规地块区位图

WH-HS1-C3-03-02地块，靠近西园北路，即与云投中心大厦隔人民西路相望的地块，该地块占地面积77.82亩，用地性质为商业商务住宅用地，原来的规划参数是：容积率5.1，建筑密度50%，绿化率20%。实际建有独立式商业、商业街区、写字楼和2栋住宅楼，除了2栋住宅楼已经入住外，其余均烂尾了。

WH-HS1-C3-04-01地块靠近原昆明大学一侧，与原昆明大学地块隔红锦路东西相望，与保利六合大厦隔人民西路南北相望。该地块占地79.12亩，住宅用地性质，原规划参数为：容积率5.5，建筑密度42%，绿化率33%。现实中的WH-HS1-C3-04-01地块，建有10栋高层住宅，这10栋高层住宅曾于2016年烂尾，后经救活，勉强达到居住初步居住条件后，业主于217-2018年入住。不过，直到2018年年中，住宅楼使用的临时用电，现在已有一定程度改善。

2023年10月19日的调规公示，让这两宗已建成或是接近收尾的地块项目重新浮出水面。

调规后的项目规划图

WH-HS1-C3-03-02地块容积率在原核发建设工程规划许可证（指标为4.1） 基础上增加0.22，即容积率调整为4.32，商业建筑面积增加11086平米；建筑密度由≤50%调整为≤60%；

WH-HS1-C3-04-01地块容积率指标按建设工程规划许可证实际情况予以修正，即容积率由原来的5.5调整为6.48。

这意味着，当年的开发商昆都国际（已破产重整）建设这两宗地块项目时，没有严格按照当年的报规图纸来建设。

不过，这已经不重要了。

烂尾多年的壹号广场缘何调规？

重要的是，烂尾多年的壹号广场为什么突然调规？

这与壹号广场的重整有关。

人民西路、红菱路、西园北路、菱角塘路合围的壹号广场地块，虽然12栋高层住宅已经入住，但仅具备最基础的入住条件，水电、消防等都需要完善，项目至今尚未通过竣工验收；地下室仍是叙利亚风格的防空洞；独立式商业、商业街区、商务楼等仍是半拉子工程。

经过多方努力，有关部门引进了十四冶进驻。

去年4月，十四冶公司以垫付工程款方式，参与壹号广场的A1地下部分、A2、A3一期、A4、 A5未完工程复工续建，并保证按项目工程的复工续建计划时间完成竣工验收。

也就是说，十四冶公司除了垫资外，还需要负责壹号广场复工续建范围的工程建设工作。

此外，通过管理人与十四冶公司、造价咨询机构等单位一同对工程总量进行确认、编制概算经造价咨询机构审核，项目概算总额约2.18亿元。其中暂估金额约6285万元，另有不可预见工程费用1000万元，即本次复工续建工程款不超过约2.28亿元。

十四冶垫资进入壹号广场项目复工续建得到的回报是，等值数量的壹号广场存货货包。尽管壹号广场绝大部分住宅和商铺已经出售，但项目仍有一定数量的存货，包括：剩余未售住宅72套，商铺94套，办公3套，公寓19套，车位1665个（包含无产权车位），美术馆5套。

按照估算，这批存货清算变现值约2.93亿元的货包，建成后销售估值约7.65亿元。

一直摩拳擦掌的十四冶不会放过这个机会。

2023年4月7日，昆明市房产信息网公示了壹号广场2张预售证信息，一张是早于2015年颁发过预售证的A5地块，包含2栋高层住宅及地下室在内的A5地块重新更新了预售证信息，预售面积2.54万平米；另一张预售证是早于2013年颁发过预售证的A2地块一期项目，包含10栋高层住宅及地下室在内的A2地块一期项目重新更新了预售证，预售面积为25.21万平米。而这一切都是为壹号广场项目重新入市创造条件。

2023年10月19日壹号广场项目2宗地块的调规，大致是为壹号广场项目的不动产权证办理做铺垫。毕竟，十四冶真金白银地投入，有关部门及时跟进项目服务是必须的。

对于已经入住烂尾楼项目多年的业主而言，无疑是个好消息。

但在楼市进入深度调整的当下，欲通过现房实景变现资金的十四冶而言，可能面临严峻的市场考验。