楼市进入深度调整的当下，多地楼市几近进入“冰冻期”。

而在昆明，“冒头”没几年的空港新区楼市俨然遭遇上最冷寒潮，不知能否用“霜打的茄子”来形容这里的楼市？

于2023年10月10日公示的云南滇中新区存量住宅用地项目清单显示，包含大板桥街道、空港街道、小哨街道在内的空港新区，总共有44宗、面积计4777.44亩的已供住宅用地，约有近半数住宅地处于未动工状态；而在已动工未竣工的2733.36亩住宅土地中，未销售房屋的土地面积高达2430.19亩。

2023年10月空港新区主要项目已供地存量住宅面积统计

这也意味着，以昆明长水机场为中心、半径5公里左右的空港新区，约半数已供住宅土地处于未动工状态，其中，有的地块拿地时间已超过12年；而在已开工未竣工的住宅土地中，约9成的已动工建设用地处于未销售状态。

如此严峻的存量住宅用地信息，无疑剧透出空港新区楼市当下的无比“荒凉”。

近半数土地仍未动工

昆明长水机场早于2012年6月就正式投入运营，而围绕着以长水机场为中心的周边区域，早于2011年就开始。

最早在此扎根的房企，有龙宇地产、长水航城和本土国企昆明公租房公司和昆明空港投资及旗下企业等，而龙宇地产和长水航城均属同一家，即现今润城集团控股的子公司。

根据云南滇中新区自然资源规划局日前发布的《云南滇中新区关于2023年第三季度存量住宅用地信息的公告》显示，包括小哨街道办、大板桥街道办、空港片区等在内的空港新区存量住宅土地数量为44宗，土地面积4777.44亩，此批土地供地时间集中在2011年-2021年间。

2013年10月昆明空港新区未开工主要住宅项目面积统计

龙宇地产是最早进入空港新区的本土房企。早在2011年，龙宇地产就在空港新区拿下了520.6亩住宅土地，至今，龙宇地产旗下有416.52亩住宅用地处于未动工状态，时间长达10余年之久。

本土国企昆明公租房公司则于2012年进入空港新区，本土国企昆明空港投资于2013年开始大量“圈地”。

空港新区的爆发期，始于2019年。此时，正值楼市最火热之时，亦是滇中新区土地“出货”最迅猛之季。彼时，央企、品牌房企、外来房企纷纷裹挟资金而来，他们豪掷数亿、数十亿拿地。这其中，最豪气的，当属中合联宇联合滇中产业集团、平安不动产、招商等，他们豪掷23.34亿拿下了滇中新区的1690亩土地。而后，此千亩大盘以央企招商为主导开发，以招商依云国际案名面世。

昆明空港新区，招商依云国际项目区位图（空港投资项目亦有分布）

此次公示的存量住宅用地公示信息中，招商依云国际社区存量住宅土地面积合计为818.37亩，截至2023年10月10日，有超过452.34亩的住宅土地处于未动工状态，有366.03亩的住宅土地处于已动工未竣工状态。

除了龙宇、招商，在空港新区持有大宗土地的房企，还有北京来的首创、昆明本土国企空港投资。这其中，首创联合本土国企空港投资联合开发的“首创誉华洲”项目，目前尚有317亩住宅用地处于未动工状态；空港投资自个持有的424.25亩住宅土地，目前仍处于未动工状态。

近九成已动工住宅地处未售状态

此次公示信息显示，滇中新区已供应的4777.44亩住宅用地中，尽管已有约2733.36亩住宅土地处于动工建设阶段，但高达2430.19亩的住宅项目处于未销售房屋状态，未销售面积占已动工未竣工项目的88.9%。

“显眼包”出在长水航城开发商、昆明公租房公司和昆明空港投资等3家企业。这3家房企早于2011年、2012年、2013年就开始在空港新区开发项目，但时隔10年之久，不少地块项目仍处于未竣工状态。

其中，长水航城开发商在长水街道办所开发的一宗面积约104.08亩的住宅土地，供地时间为2011年11月10日，约定开工时间为2012年11月10日，约定竣工时间为2014年11月10日，距约定竣工时间已经过去9年时间，该项目仍处于未竣工状态，其未销售房屋的土地面积高达53.37亩。

长水航城项目区位图

昆明公租房公司于2012年在长水街道办拿下2宗、面积约349.31亩的住宅土地，这2宗住宅土地的约定开工时间为2013年11月、约定竣工时间为2015年11月，截至2023年10月10日，这个名为“翔惠园”的公租房住宅项目，仍处已动工未竣工状态，且项目所有土地悉数处未销售房屋状态。

本土国企昆明空港投资于2013年3月拿下的547.57亩住宅土地，这个名为“云天苑”的住宅项目，约定竣工时间为2016年3月，距约定竣工时间长达7年半的时间里，这个项目仍处于已动工未竣工状态，且面积高达547.47亩的土地面积处于未销售房屋状态。

外来房企东原地产在大板桥街道拿下了275.46亩住宅土地，截至2023年10月10日，这个名为“东原启城”、约定竣工时间为2024年1月30日的项目，尚有160.14亩住宅用地项目处于未销售房屋状态。

东原启城项目及公租房项目区位图

外来房企首创开发的首创誉华洲项目，已开工建设面积约276.87亩的住宅项目，截至2023年10月10日，仍有231.64亩住宅项目处未销售房屋状态。

众多大鳄联合开发的招商依云国际社区，其已开工建设的366.033亩住宅项目中，截至2023年10月10日，尚有274.11亩住宅项目处于未销售房屋状态。

未动工住宅项目数量不菲，已动工的项目中，要么处于停滞状态，要么处于未销售状态，已经去化的住宅项目数量少之又少，空港新区住宅市场相当严峻。