草海项目大瘦身！宝能3宗面积178亩项目，砍掉46栋建筑，仅建71亩

宝能3宗占地面积176亩的草海项目，现仅能建设71亩；原规划建设76栋低层或多层建筑项目，现直接砍掉46栋建筑，仅能建30栋；为草海足足释放出100多亩的绿地和公园。

随着昆明对滇池保护力度的加大，原滇池沿岸和草海沿岸的诸多建设项目，因去年“一纸限令”陷入停滞状态，时间长达一年之久。

这包含宝能斥55亿元巨资在草海东岸拿下面积596亩的项目。

诸多滇池和草海沿岸的建设项目，将何去何从？

项目公示

2022年4月15日，昆明市自然资源和规划局的又一纸“解禁令”，解开了这个谜团。

此纸事关宝能的“解禁令”，与宝能滇池九玺花园3宗地块（KCXS2017-24-A-17地块、KCXS2017-24-A-18地块 、KCXS2017-24-A-23地块）项目的规划公示。

公示内容显示，这3宗地块通过昆明市自然资源和规划局《关于明确滇池周边项目审批有关事项的通知》及整改方案，在对已审批的规划方案优化调整后，重新获批《建设工程规划许可证》，现正进行公示。

我们知道，刚解禁的宝能滇池九玺项目这3宗地块建设工程规划许可证，其实早在2020年即获批，在进行了长时间的整改后，3宗地块由原来占地面积178.23亩、总建筑面积26.68万㎡，通过此次重新规划和调整，变更至现在的占地面积71.95亩、总建筑面积9.06万㎡。

原来可以建设76栋低层和多层建筑的3宗地块，直接砍掉46栋建筑，仅能建30栋。

这其中，3宗地块的建筑面积缩减率高达67%。

17号、18号地块项目现状图

23号地块现状图

这意味着，原本陷入停滞阶段的宝能草海项目，经历“大刀阔斧”的新一轮整改，在大幅增加绿地面积基础上，宝能草海项目得以“复活重生”。

2019年11月，宝能斥55.45亿元巨资溢价拿下草海东岸五号地块8宗计596亩土地。这8宗编号KCXS2017-24-A-17（简称17号地块）、KCXS2017-24-A-18（简称18号地块）、KCXS2017-24-A-20（简称20号地块）、KCXS2017-24-A-21、KCXS2017-24-A-19、KCXS2017-24-A-22（简称22号地块）、KCXS2017-24-A-23（简称23号地块）、KCXS2017-24-A-27等土地中，包含2宗纯住宅用地约148亩、3宗商住混合用地约181.7亩、2宗商业用地约205.6亩，另有约59.8亩的教育用地。

昆明草海东岸，原宝能8宗地块区位图

其中，17号、18号、20号、22号、23号地块等5宗土地曾于2020年4月至12月分批报规，并获批规划许可证。

2020年7月23日，宝能首个布局昆明的项目——宝能滇池九玺，其20号地块项目获批首张预售证，并于当月入市。截至2021年4月29日，20号地块、18号地块、23号地块项目累计获批5张预售证，预售面积8.4万㎡。

受长腰山事件影响，包括宝能在内的所有滇池和草海沿线项目，于2021年4月进入停工停滞阶段，后根据相应zhengce进行全面整改。

亦因此，在草海东岸拿地面积非常大、总金额相当高的宝能，其项目陷入何去何从的困境。

经过一年多停滞停工整改，而今，深陷草海的宝能项目终于获得“解禁令”：大批增加绿地，大幅缩减建筑项目，原获批建筑工程规划许可证的3宗地块在进行大幅“瘦身”后，终于合规了。

原占地面积82亩的23号地块效果图

现23号地块项目效果图，建设面积缩减至16亩

当然，宝能代价惨重。

我们来看看宝能付出的代价有多少？

首先是工期、销售周期延长，资金回笼周期延长；

其二建设绿地和公园的资金大幅增加，意味着资金回笼和利润率的建设项目被大幅缩减，缩减率高达67%。

此次草海宝能项目调规项目中，3宗地块由原来占地面积178.23亩、总建筑面积26.68万㎡，通过规划调整，变更至现在的占地面积71.95亩、总建筑面积9.06万㎡。

其中，占地面积78.8亩、总建面10.56万㎡的18号地块，原规划参数为容积率1.07，现在调整为占地面积51.55亩、总建面6.34万㎡，规划参数由原来1.07容积率调整为现在的1.0003。

原17号、18号地块项目效果图

占地面积16.58亩、总建面16.59万㎡的17号地块，调整为现在占地面积4.19亩、总建筑面积0.2万㎡，容积率由原来的0.8调整至现在的0.757。

现在17号、18号项目地块效果图

占地面积82.84亩、总建筑面积13.69万㎡的23号地块，调整至现在面积16.21亩、总建筑面积2.5万㎡，容积率由原来1.4调整至现在1.3999。

原占地面积82亩的23号地块效果图

3宗地块的大幅缩减，占地面积由原来178.23亩缩减至现在的71.95亩，总建筑面积由原来26.68万㎡缩减至现在的9.06万㎡。

现23号地块项目效果图，建设面积缩减至16亩

这也意味着，宝能项目此次大幅调规，至少为草海东岸释放出100多亩的绿地、湿地和公园。