是房地产改变了昆明草海，还是昆明草海改变了开发商？

昆明，草海片区布局图

昆明草海片区因为房地产，数度上热榜。

各种声音皆有。

是房地产带热昆明草海？还是昆明草海成就房地产？

因草海片区开发尚在进行，现下定论为时过早。

本文仅以万达自2017年6月掷金74.77亿先期拿下草海西岸1389.88亩土地，草海陆续进驻了华夏、金地、中铁诺德、宝能等诸多房企以来，用数字解读曾经荒芜一片的草海片区所发生的变化。

万达文旅城于2018年易主融创至今，草海西岸、草海东北岸相继有融创、华夏、金地、中铁诺德、宝能等5家企业在此“劳作”，通过“招拍挂”5家企业累计获得草海片区2904.75亩土地，分别落下融创文旅城、华夏四季、华夏澜台府、金地云海一号、中铁诺德山海春风、宝能滇池九玺等6个楼盘，为市场输送合院、洋房、叠墅、小高层、高层等不同类型的品质新房。

昆明为此收获了什么？

昆明共获得199.21亿元的土地收入，并在草海片区额外新增1402亩湿地公园、1210亩公园绿地、285亩市政道路及25条市政道路、1所幼儿园、3所小学、1所中学以及1所拟建高中，以及6.9万平米的回迁房（诸如商业街、酒店之类的，属开发商商业开发范畴的，暂不入列）

华夏：建了10万余平米湿地、绿地3.5万平米

本土企业华夏地产，在滇池路板块开发时间最久、项目也最多。

华夏在滇池路及草海片区开发项目分布图

华夏对草海片区的偏爱，自在情理之中。

华夏分别于2018年4月、11月累计掷金29.93亿元拿下草海片区7宗土地、面积计498.88亩。

昆明为此新增了华夏四季、华夏澜台府2个高端楼盘，全部为洋房、合院。

截至2021年11月5日，土地面积226.97亩的华夏四季，累计向市场供应42.49万平米的新房。华夏四季则为草海片区贡献了69932.5平米的湿地、5204.55平米的绿地、29399.97平米的市政道路且包含隧道、一所6459.4平米的小学以及68973.18平米的回迁安置房。

 而占地面积271.91亩的华夏澜台府，分5次入市10.31万平米新房，皆为合院、洋房。

华夏澜台府项目将为草海片区30770.85平米绿地、11640.75平米道路和7360.2平米的幼儿园。

在华夏项目所在区域，西福路改观最多，湿地和绿地公园面积大面积增加，当然，西福路附近的回迁安置房全部是7层电梯洋房，建筑体量近7万平米。

目前，受今年5月滇池沿线开发进入“整治”时间，2楼盘在长达半年时间里处于停滞状态。2021年11月，华夏四季解封，华夏澜台府后续开发暂处于搁置状态。

金地：草海片区跑得最快，1宗商业地暂搁置

相比华夏的豪放，首次进入草海片区的金地，相对内敛。

金地进入草海片区时间为2018年11月，它以14.13亿元取得草海片区6宗计170.53亩土地，其中，住宅用地4宗，商业用地2宗。

金地云海项目A-4地块区位图

除了在草海片区付出14.13亿元的拿地成本，金地需额外在草海片区修建面积约7.06万平方米的湿地、建设5条总面积约4.89万平方米的市政道路、修建9块面积约4.22万平方米的绿地，以及建设一所21班的初中，这些公共配套建设完成后，金地需无偿向政府移交。

截至2021年11月5日，金地高价拿下6宗草海土地，其中4宗住宅地、14.49万平米的新房已全部入市，且已清盘；一宗土地面积7877.05平米的商业用地，于今年4月向市场释放出6220.44平米的商业。

另一宗土地面积5798.34平米的商业，则受今年5月开始整治滇池沿线开发影响，目前尚无任何进展动态。

金地云海一号商业地块效果图

不过，尽管金地在昆明的项目虽为数不多，却在草海片区见证了华夏在洋房、合院产品系的用心。

一方“郎有情”，一方“妾有意”，两家房企于是“暗生情愫”，联手在世博片区共同开发另一个楼盘，也就是后来的华夏金地世博一号。

中铁诺德：先期建成10万平米湿地

央企中铁诺德和金地同期进入草海片区。

中铁诺德在草海片区揽下的土地，面积不算大，4宗土地也就250亩而已，拿地成本24.93亿元。

昆明草海片区，中铁诺德山海春风区位图

其中，2宗住宅地、面积231亩，2宗商业地、面积18.93亩。

截至2021年11月5日，中铁诺德草海项目——中铁诺德山海春风累计向市场推售了29.36万新房，包含住宅、合院和商业别墅。

 除了近25亿元的拿地成本，中铁诺德需在草海片区完成6万㎡的城市绿地、10万㎡的沿湖湿地、2万㎡的市政道路和一所18班高中的建设，建设完成后无偿移交政府。

目前，除10万㎡沿湖湿地已交付使用，其他项目建设尚在进行中。

中铁诺德山海春风10万平米湿地公园实景

宝能：代价最高却陷草海最深

相较而言，宝能进入草海片区最晚，比金地、中铁诺德晚了整整一年，拿地成本也最高。

宝能于2019年11月进入昆明草海片区，以55.45亿元溢价拿下草海五号地块8宗计596亩土地，平均楼面价13676.92元/㎡，楼面价已逼近当时昆明平均房价。

8宗草海土地中，包含了2宗纯住宅用地约148亩、3宗商住混合用地约181.7亩、2宗商业用地约205.6亩，另有约59.8亩的教育用地。

除了在付出55.45亿元的拿地成本，宝能需在草海片区建设24.32万平米的湿地公园、10.5万平米绿地、1.495万平米中医馆以及3.69万平方米的市政道路的建设和移交。

宝能草海项目效果图（仅部分）

宝能草海项目效果图（部分）

来得晚、赶集更晚的宝能，截至2020年12月完成5宗土地的报规建设，仅有3宗土地释放出8.4万平米新房，其中，最晚一批新房释放时间为2021年4月。

若以宝能滇池九玺均价3.5万元/㎡来计，这批新房货包价值约29亿元。

受滇池沿线开发整治影响，宝能滇池九玺项目目前暂处于“搁置”状态。

如无解封令，宝能在草海项目上算是亏惨了。

当然，宝能需在项目上配建的湿地、绿地、中医馆和市政道路，暂时了无生息。

昆明草海，融创文旅城区位图

在昆明草海片区，融创在该片区的业绩，已有目共睹，在此不过多赘述。

接了万达班的融创，进入草海西岸最早，开发堪称神速。

融创文旅城2019年开城，到2020年年底，整个项目基本开发完毕。

当然，融创在草海西岸也完成了33.4万平米的湿地、49.4万平米的绿地、20条市政道路、1所36班小学、1所24班中学的建设。

也就2年多时间，曾经荒芜一片的草海西岸，变成了一个繁华大城。

而草海东北岸，有的项目已建设完成，有的尚处搁置，有的还在等待。