新希望成功截胡！623地块24.98亿成交创造昆明土拍历史

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直播回顾：新希望地产24.98亿元竞得昆明泛亚新区195亩用地

疯狂的土地！疯狂的拍卖！

“卖了又卖”的623地块，刚刚以24.98亿元，溢价208%的价格，被新希望地产竞得！

疯狂的土地溢价必将刺激昆明西北片区房价再次上涨。

6月30日，昆明“史上最疯狂”土拍落幕，新希望地产以24.98亿元的价格将该批地块最终收入囊中，而这也意味着新希望地产在昆三号（此前两个项目分别为大商汇、希望汇）项目将正式落地昆明泛亚新区。

据现场了解，今日交易现场中海地产率先举牌，随后，新希望地产紧跟其后应价，现场共经过7轮举牌，最终以24.98亿元成交。

根据现场成交情况，地块最终成交价格相比起拍价溢价16.88亿元，溢价率高达208%，成为昆明土拍历史上溢价率最高的地块。按照3的平均容积率计算，地块最终成交单价约为1281万元/亩，楼面单价约为6542元/㎡。

「看看云南」现场了解，今日的拍卖交易是在6月23日最高出价的基础上继续举牌竞价，即地块起拍价为中海地产23日最后出具的24.42亿元，也就是说，地块今日二次交易的起价已高出最初起拍价201%。

据6月23日的现场消息，当日参与网拍竞价的房企分别为新希望、招商蛇口、中海地产、万科、龙湖、碧桂园、俊发地产、平安不动产、华润置地、金辉地产、绿地、美的地产、旭辉、海伦堡、中梁地产共15家已经落地昆明，或计划登陆昆明市场的品牌房企。

而今日举行现场竞价的拍卖现场仅有中海、美的、平安、新希望4家竞买单位到场，截止今天已有10位自愿放弃参与竞买，另有一位未领取号牌，视为自愿放弃，据现场了解，未领取号牌房企竞买的企业为绿地。

作为昆明西北片区的开发热点区域，昆明泛亚新区5宗地块6月23日首次拍卖，便引发15家品牌房企的龙争虎斗，在经历了51轮激烈举牌出价后，中海地产以24.42亿元，溢价201%的价格成为当日交易最高出价方。

但就在外界普遍认为地块被中海竞得该地块的数小时后，国土资源发布声明称，由于拍卖过程中出现交易系统异常，中止了该批地块交易。随后又在6月28日发布的公告表示，“地块竞价尚未完全结束”，并定于6月30日15时，以现场竞价的方式继续拍卖出让。

参考紧邻地块的绿地·香树花城此前约7500元/㎡的住宅销售价格，该地块约6542元/㎡的楼面价，几乎达到香树花城项目商品房的售价。而结合片区内融创、恒大等项目9500—11500元/㎡的新房均价水平，新希望地产今日获得的该批地块未来建成后价格有可能将在此之上。

以“面粉”价格预测“面包”价，昆明房价上涨的趋势就愈加明显了。对比俊发逸天峰平均2708元/㎡的楼面价，17000元/㎡的起始售价。不低于15000元/㎡的售价才能为新希望带来利润。

俊发逸天峰位于一环内，泛亚新区地处三环边。无论是区位、交通、配套，俊发逸天峰都更具优势，但二者的起始售价却相差无几，这也就意味着新希望项目的落地不仅将带动泛亚新区的房价看涨，昆明主城房价的整体上扬同样可期。

在昆明土地市场上，无论是挂牌还是网拍，地块多以底价成交，溢价成交的局面并不多见。2014年昆明主城仅有4笔土地交易出现溢价情况，且溢价并不算高。其中溢价最高的为华润置地盘龙区93.37亩城镇住宅用地，成交总价5.67亿，溢价1.8亿，土地单价607.196万/亩，楼面价约3643.174元/㎡。

到了2015年，昆明土地交易市场的竞争整体较为平淡，两次激烈的竞价发生在1月和6月。2015年1月29日，盘龙区穿金路715号3宗地块面积为101.03亩的建设用地经38轮报价后溢价1.48亿元成交，拿地企业为昆明产业开发投资有限责任公司，土地单价约901.73万/亩，楼面价约3581.94元/㎡。

提到2016年火爆的土地交易当属蓝光林肯公园土拍。2016年2月4日，蓝光地产经过28轮竞价，溢价3.1亿，成交总价14.5亿拿下羊肠片区181亩宅地用于开发蓝光林肯公园项目，土地单价804.6万元/亩，楼面价3771.4元/㎡。

今日成交的地块一举成为了昆明土拍史上溢价最大、溢价率最高的土地，创造历史的同时也开来昆明楼市的新纪元。

当然这场史无前例的昆明土地拍卖对昆明的意义不仅是一次资本的狂欢。梳理种种市场迹象，我们不难发现，一方面是品牌房企积极的在昆储备土地；另一方面却是品牌房企求需求远远大于招拍挂市场的供应。这也是导致此次土拍如此火爆的更深层次的原因。

近两三年，中海、绿地、华润、蓝光、绿城、恒大、碧桂园等大批一线房企纷纷落子昆明，特别是在行业分化加剧的2016年，这些品牌房企在昆明的脚步越加显得局促、憋屈，深陷一地难求，无米下炊的尴尬。

从数据上来看，2014年、2015年昆明的土地供应及成交持续走低，并在2015年降至冰点。2016虽然同比供销翻倍，但供应量仍然不高，与供地量较高的年份2011年、2012年、2013年相比，整体表现平淡。

也正是在2016年下半年，恒大、碧桂园等全国性龙头房企集中拿地，新城控股首次入昆，蓝光再下一城，本地房企俊发、云南城投持续深耕，房企高涨的拿地情绪带动了整个土地市场的热闹程度。在这种情况下，昆明的土地供应明显不足，拿地竞争进一步加剧。

另外不能忽视的一点是，昆明土地资源得不到最合理配置，流动性奇差的问题，凸显无疑。

昆明城中村改造地块、土地市场现货流动缺乏必要的推动机制，谁整理谁开发的市场潜规则，致使大量的优质地块无法进入一线房企手中，因为大部分品牌房企并不会参与土地的一级开发。而因开发商实力不足停滞或烂尾的项目也并没有被退出被接手，优质地块亦未能进入开发程序，白白闲置。

虽说吃成了胖子才能活下来，但高溢价地块却会大大挤压开发商的利润空间，对开发商的‘消化’能力将是一个巨大考验。在外来开发商居多的泛亚新区，地价高涨或进一步刺激投资需求。面对量价齐涨的昆明楼市，消费者难免会担忧，房价继续上涨到难以高攀，购买力释放存难，后期变现风险也是不得不考虑的问题。