昆明首座中海“里系”12栋住宅含8栋板楼 计容建面仅摊平土地成本

去年12月，溢价率107.43%，以相比交易起价两倍有余的最终成交价顺利出让的原西南林学院地块，成为昆明盘龙区楼面单价最贵的住宅地块。

昆明中海汇德里位置示意图

鉴于地块的“高端”价格及地处二环的区位优势，土地竞得方中海地产以其全国仅6座的TOP级“汇德里系”产品与之匹配。

作为凭借产品、配套、地段等综合优势实力，2017年首发上海便收获“内环无敌”赞誉的中海高端产品线，昆明汇德里不仅被视作中海入昆9年重返中心城区的标杆作品，同时也是中海对抗今年来昆明主城二环沿线高端产品竞争的优势胜券。

上海汇德里项目区位优势示意图

不过，由于项目翻倍的土地成本，昆明汇德里仅能摊平土地成本的可开发计容建面体量，似乎多少会让中海的定价策略产生掣肘。

按照盘龙区自然资源局今日（7月12日）发布的“汇德里花园用地控规”批后公示，中海汇德里在完成2宗零星用地整合后，合计用地面积54890.36平方米、约合82.33亩，规划总建筑面积269105平方米，包括193394平方米地上建筑面积（计容部分192116平方米），75711平方米地下建筑面积。

中海汇德里鸟瞰图

中海汇德里整体共分为两期，将布局建设12栋高层住宅，并在北侧临昙华路一线配建部分临街裙楼商业。其中，地块西端及东侧的4栋为点板式高层，均高33层；地块中央8栋为板式高层，高度分别28-33层。

如果以去年约22.01亿元的拿地总价，楼面单价约11912.56元/㎡的成本价格计算，汇德里按照控规指标，可开发的地上计容面积体量货值约为22.86亿元，刚好能够摊平项目的土地成本，即便是此前吹风约21500元/㎡的首期开盘价，整个项目约41亿元左右的货包总值，对于这样一个定位TOP级的高端项目而言，似乎也并不能为企业带来理想的开发业绩收益。

不过，结合今年以来相继面市的俊尚峰、京江隐翠、北京路9號、春城书院、人民路1979等各个片区的二环沿线楼盘，普遍2.5万元/㎡以上，部分达到2.8万元/㎡的定价情况来看，中海汇德里2.15万元/㎡的吹风价，极有可能只是项目开盘的起价标准，所对应的多半也只是地块外围4栋点板高层的局部产品，8栋真正体现TOP级产品实力的板式住宅，实际定价估计将与先前面市的几个项目持平，甚至依托临近地铁，且背靠昆明世博园、金殿森林公园的地段及生态资源优势，实现产品溢价。

中海汇德里建筑立面效果图

显然，这种推断并非没有可能。且不说汇德里位于昆明主城二环的大面上区位优势，仅地块出让时引来10家企业争抢，就足以体现过去5年都没有土地供应的白龙路沿线，无论是成熟程度还是价值潜力都无需多言。

同时，汇德里所处的世博板块，依托昆明世博园及金殿森林公园的优越自然生态，一直是昆明主城的传统高端居住聚集区，这也为中海高端产品的落地打造创造了条件，而长于产品品质呈现“汇德里系”，通过生态资源的加持，将实现中海对板块的溢价。

而且，世博片区成熟的居住氛围及配套，以及即将于明年通车的地铁5号线龙庆路站，都将是汇德里的加分项，在满足“汇德里系”优选城市不可复制地段择址观的同时，也为中海擅长的产品品质打造提供了充分发挥空间。

中海汇德里效果图

至于外界可能存在高价是否影响去化的担忧，项目所处的昆明传统高端居住板块，多年没有土地新增供应，中海汇德里的出现，将成为满足地缘性置业和换房需求的出口，只要项目实际呈现的产品力符合“汇德里系”作为中海TOP级的定位，曾经上海汇德里的“内环无敌”表现，也将在昆明再次复制。