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如果要问当前昆明哪个区域还有低于1万单价的房子？大多数人的答案里一定会有经开区。
毕竟随着城市边界快速向外延伸，经开区脱掉了“偏远”的帽子，正逐渐成为一块靠近主城的房价洼地。而近年来，随着经开区土地市场上多家房企抢地、溢价成交现象频现，在配套方面暂未发生质的飞跃的经开区，人气也上来了。
三周前，位于经开区石龙路旁的旭辉新希望公元锦悦项目和美辰项目，同时迎来了营销中心开放和周末系列活动，活动现场人来人往的场面，算是经开区难得一见的场景，而通过笔者走访得知，活动当天成交量也十分可观，“自来客”也不少。
撇开其他不说，作为经开区的两大新盘，笔者也很好奇项目受到热捧的原因所在，为此，笔者对两大项目做了实探。
由于这两大项目距离较近，也更容易让置业者们产生对比，所以本文重点将主要将两大项目作简要分析，以供参考。
01
去年7月，昆明经开区新推一宗住宅地块时，吸引了8家房企争抢，最终旭辉以5.54亿元拿下，由于该地块位于经开区的中心，周边规划配套也较为集中，故而对于旭辉的这个作品，大众或多或少都有期待。
从目前公开的信息来看，项目为元悦小区，推广名为旭辉新希望公元锦悦，开发商为昆明和广房地产开发有限公司，是旭辉集团和新希望置业共同成立的。
该项目位于经开区呈黄路一侧，总占地面积约70.06亩，项目规划有14栋住宅，1栋6班幼儿园，外围楼栋有1层底商，地下室共2层。其中有8栋9-11层，剩下楼栋为18-20层。容积率为2.5，建筑密度为27.4%，绿地率40%。
旭辉新希望公元锦悦项目售楼部实景图
据置业顾问介绍，旭辉新希望公元锦悦是以旭小熊IP主题的亲子社区，亦如打造七大场景空间、37℃社区、主题式全龄欢乐空间、坡地设计等都还算是项目的亮点。
而在产品方面，旭辉公元锦悦项目当前在售户型为88-114㎡小高层和119㎡的4室洋房，高层为两梯六户，均价9500元/㎡，洋房均价则为1.2万/㎡。
仅价格来看，相比昆明市主城区14000-15000元/㎡的价格，旭辉公元锦悦项目的价格优势就比较突出，尤其是在户型面积的规划设计上也基本符合刚需特质。
以88平米的三室两厅一卫为例，除了有6.6米阳台的亮点，该户型为端头房，双阳台的设计提高使用率，小面积还是三房的设计也算是市面上少有的。且据置业顾问表述，该户型为项目热销户型，刚需人群购入率较高。
项目周边的配套也极为丰富，一直以来被诟以配套缺乏的经开区，但在该项目周边就规划了15班完中，36班完小，24班小学，12班中学。
另外还有在建的经开新人民医院，果林广场商业中心、社区内部自带的5万方商业街区，能满足社区人群的基本生活需求，不过项目整体交房在2023年，针对于商业街的招商情况仍是未知。
总结来说，尽管目前项目周边依旧属于经开区的空白区域，一眼望去，也很难分辨出项目所在地的价值，但从近两年经开区的规划里我们可以预见，随着地铁7号线和地铁9号线的开通，将极大缓解交通不便的问题，同时片区热度也将提升，项目距离地铁站的优势也将显现出来。
具体到项目本身的话，相比主城区卖出高价的部分项目，作为旭辉独立操盘的项目，项目的可期待性会高一些，而且确实是适合刚需的产品，只是距离和未来呈现的问题，需要考虑。
02
和旭辉新希望公元锦悦项目仅有一街之隔的就是美辰花园项目，其推广名为美辰，开发商昆明梁辉置业有限公司，是旭辉集团、中梁置业、金科股份共同成立的。
我们从地图里可以看到，两个地块相邻，只不过美辰更靠近主干道（石龙路）。项目占地面积约76.5亩，规划有13栋住宅，1栋6班幼儿园，2栋办公楼，1栋独立商业及部分底商，地下室共2层。项目容积率为2.8，建筑密度为26.90%，绿地率30.02%。
据了解，美辰项目的园林景观结合昆明得天独厚的气候优势，打造24℃轻奢花园，通过多维度景观互动打造，一环、两轴、四园、多节点，营造最美归家体验。
在产品方面，和旭辉新希望公元锦悦相似，项目规划建面约88-117㎡小高层，小区整体规划约800余户，还规划近约4万方商业街区。另有129㎡的1T2户11层洋房产品，价格方面和旭辉新希望公元锦悦相差不大，目前项目98㎡、117㎡和129㎡户型均有样板间。
值得一提的是，相比旭辉公元锦悦项目推售的产品，美辰项目推售的面积更大，同样是三房，美辰项目还推售了98平米的三室两厅两卫，在户型设计上也考虑了当下市场刚需的需求，譬如次卧连接阳台，双阳台等。
总的来看，美辰项目的定调也基本为刚需，由于交通条件的制约，使得美辰项目和旭辉新希望公元锦悦项目面临同样的问题，各项配套都还处在建设完善状态中，需要补强的部分还比较多。
美辰项目售楼部已售房源
不过旭辉新希望公元锦悦项目有所不同，两个项目虽然都有旭辉入股，但相对于美辰项目，旭辉新希望公元锦悦项目才主要是旭辉操盘，故而在产品设计上会有所不同。
但同时作为经开区较有开发经验的开发商，大众对于产品的期待值还是比较高的，两大项目的去化也不低。
美辰项目售楼部实景图
通过走访两大新盘，分享了以下几点：
- 针对经开区，一纸规划赋予了它光鲜亮丽的未来，但以现在这个现状来看，恐怕得等等再等等。
- 但随着昆明的城市格局不断优化，许多原先远离主城的区域已经逐渐进入城市范围，从而形成多个副中心并进的发展布局形态。我们确实无法预见，经开区是否会如当年的呈贡一般让人刮目相看，又是否会如同西北新城一般，在大型商业配套入驻后焕发新的生命力。
- 毕竟相较于既有区域，经开区有更为广阔的发展空间，而更为低廉的地价房价，也成为不少新进入昆明的品牌房企的第一选择。未来随着企业的进驻以及城市交通等各方面基础设施的加速完善，这些片区在成为房价洼地，吸引大波刚需购房者的同时，或将彰显价值。
- 而就当前的产品而言，从品牌到设计，从品质到价格，各方面的高性价比，确实是适合刚需的产品。不过当前如果你的生活轨迹无法覆盖这个片区，那可谓聊胜于无。
- 因为就连笔者站在荒无人烟的石龙路旁想打车回市区时，脑海里能想到的不是置业顾问口中那些浓厚生活氛围感以及居住舒适感，而是手机什么时候才能有信号，以及这路还能不能再修修……
那么问题来了，如果作为刚需，你会选择这两个项目的其中之一吗？
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