当万达广场、吾悦广场在不断拓店、下沉州市时，当昆明宜家升级“荟聚购物中心”增加业态时，彼时寄托了昆明人太多商业期待的大悦城，却选择远走经开区，选择住宅开发方向。

大悦城在昆明的发展，没有继续在螺蛳湾片区拿后续用地，反而另辟蹊径选择去经开区。

昆明大悦城

有人问：

大悦城到底什么路数？

经开区真有那么火吗？

01

延续“逢拍必抢”的节奏，4月初经开区的2宗土地出让被多家房企争抢。这其中就有大悦城，7位竞买人、竞价28轮，溢价35%，大悦城以6亿竞得经开区90亩住宅用地。

这是大悦城落地昆明的第二个项目。

开发住宅项目，这也不是大悦城在昆明的首次计划。除了昆明人熟知的大悦城购物中心，大悦城的首个住宅项目，也就是螺蛳湾片区的隆盛府，与碧桂园合作开发。

大悦城经开区的地块在旭辉项目公元锦悦和美辰旁，周边还有新城、碧桂园、富康城等多家开发商的项目。

以目前经开区的开发热度来看，大悦城选择这个区域，虽说意外，但肯定是经过考量的。

经开区今年以来热度上来了，其最集中的表现就是房价。之前经开区以发展潜力和房价性价比吸引着刚需。这个昆明主城唯一没有破万的区域，在今年2月份实现了破万。

那么经开区目前发展能够匹配上这波热度吗？虽说公共交通、道路、地铁等交通路网规划全面，但目前还处于建设中，有待完善。商业方面，有已开业的富康城购物中心，在建的果林广场，以及其他楼盘配套的商业。

总体来说，经开区虽然站到了高光下，但真正兑现价值尚需时日。

大悦城在此时切入，也充分说明其看中的是“洼地”效应。

02

说回大悦城本身，大悦城去年的年报发了，数据不是很好看。

大悦城2020年净利润亏3.87亿，这是大悦城自2005年并入中粮后首次亏损。

年报中给出的原因是受疫情影响，购物中心客流量、销售额、租金、酒店入住率下降，持有型运营收入减少9.6亿元。8座大悦城购物中心中有5座全年租金收入降幅达两位数。

大悦城进入昆明的第一个购物中心，一定程度上树立了标杆效应。但这两三年运营下来，也没好到哪里去。

昆明大悦城，以50万方的体量称霸西南商业MALL，从老螺蛳湾中心蜕变到“大悦城”，2018年才实现开业。

昆明大悦城

明明占据着不错的地段，但两三年下来实际运营远没有达到昆明人的期待值。

当年声名在外的骑鹅公社、神兽寺街，有着标杆效应的上海、天津、成都大悦城，昆明并没有学到精髓。

甚至被人吐槽是“像纸老虎，看着凶悍，其实没有真功夫 。”

品牌和业态称得上丰富、思路新颖，但不可否认空间设计、商业动线是硬伤。身边很多人的反馈都是“难逛”。但作为轻资产项目，昆明大悦城并非自建，这也不能完全怪在大悦城身上。

03

与中粮合并之后，大悦城的模式就是以地产为驱动，购物中心+住宅的开发模式。在昆明，万达广场、吾悦广场也都是这么干的。而万达、吾悦更以这样的模式布局了呈贡、晋宁、安宁、玉溪等地，走下沉路线。

但大悦城在昆明，并没有学习万达、吾悦。第一个大悦城购物中心落地之后， 并没有继续拓展。直到3年后，才在昆明有个第二个举动。出乎意料地在经开区拿地。

昆明大悦城

甚至在此之前市场预测大悦城会继续参与螺蛳湾棚改后续地块竞拍，它也没有走这步棋。反而是金茂出手在隆盛府旁边拿地88亩。

这可能与隆盛府过去卖得不好有关，去年才卖了4万方。

经开区作为价值洼地，大悦城选择它，自然有它的道理。

购物中心缺失的，或许能在地产方面找补回来。