当万达广场、吾悦广场在不断拓店、下沉州市时,当昆明宜家升级“荟聚购物中心”增加业态时,彼时寄托了昆明人太多商业期待的大悦城,却选择远走经开区,选择住宅开发方向。
大悦城在昆明的发展,没有继续在螺蛳湾片区拿后续用地,反而另辟蹊径选择去经开区。
大悦城到底什么路数?
经开区真有那么火吗?
01
延续“逢拍必抢”的节奏,4月初经开区的2宗土地出让被多家房企争抢。这其中就有大悦城,7位竞买人、竞价28轮,溢价35%,大悦城以6亿竞得经开区90亩住宅用地。
这是大悦城落地昆明的第二个项目。
开发住宅项目,这也不是大悦城在昆明的首次计划。除了昆明人熟知的大悦城购物中心,大悦城的首个住宅项目,也就是螺蛳湾片区的隆盛府,与碧桂园合作开发。
大悦城经开区的地块在旭辉项目公元锦悦和美辰旁,周边还有新城、碧桂园、富康城等多家开发商的项目。
以目前经开区的开发热度来看,大悦城选择这个区域,虽说意外,但肯定是经过考量的。
经开区今年以来热度上来了,其最集中的表现就是房价。之前经开区以发展潜力和房价性价比吸引着刚需。这个昆明主城唯一没有破万的区域,在今年2月份实现了破万。
那么经开区目前发展能够匹配上这波热度吗?虽说公共交通、道路、地铁等交通路网规划全面,但目前还处于建设中,有待完善。商业方面,有已开业的富康城购物中心,在建的果林广场,以及其他楼盘配套的商业。
总体来说,经开区虽然站到了高光下,但真正兑现价值尚需时日。
大悦城在此时切入,也充分说明其看中的是“洼地”效应。
02
说回大悦城本身,大悦城去年的年报发了,数据不是很好看。
大悦城2020年净利润亏3.87亿,这是大悦城自2005年并入中粮后首次亏损。
年报中给出的原因是受疫情影响,购物中心客流量、销售额、租金、酒店入住率下降,持有型运营收入减少9.6亿元。8座大悦城购物中心中有5座全年租金收入降幅达两位数。
大悦城进入昆明的第一个购物中心,一定程度上树立了标杆效应。但这两三年运营下来,也没好到哪里去。
昆明大悦城,以50万方的体量称霸西南商业MALL,从老螺蛳湾中心蜕变到“大悦城”,2018年才实现开业。
当年声名在外的骑鹅公社、神兽寺街,有着标杆效应的上海、天津、成都大悦城,昆明并没有学到精髓。
甚至被人吐槽是“像纸老虎,看着凶悍,其实没有真功夫 。”
品牌和业态称得上丰富、思路新颖,但不可否认空间设计、商业动线是硬伤。身边很多人的反馈都是“难逛”。但作为轻资产项目,昆明大悦城并非自建,这也不能完全怪在大悦城身上。
03
与中粮合并之后,大悦城的模式就是以地产为驱动,购物中心+住宅的开发模式。在昆明,万达广场、吾悦广场也都是这么干的。而万达、吾悦更以这样的模式布局了呈贡、晋宁、安宁、玉溪等地,走下沉路线。
但大悦城在昆明,并没有学习万达、吾悦。第一个大悦城购物中心落地之后, 并没有继续拓展。直到3年后,才在昆明有个第二个举动。出乎意料地在经开区拿地。
这可能与隆盛府过去卖得不好有关,去年才卖了4万方。
经开区作为价值洼地,大悦城选择它,自然有它的道理。
购物中心缺失的,或许能在地产方面找补回来。
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