“翠湖”二字能溢价多少？昆明一环新盘均价估到3.5万/㎡

笔者无意间在网上某二手房买卖平台看见翠湖俊园的二手房价，最高一套单价在3.4万/平米左右。而笔者近期实踩的翠湖一品住宅预估均价冲到了3.5万/㎡。这样的价格不禁让人陷入思考，以“翠湖”二字作为噱头，究竟能带来多少溢价？

当然了，即使价格坚挺，目前仍有一部分购买力强的客人正默默等待翠湖一品开盘。

翠湖一品营销中心实景

据悉，翠湖一品去年4月就已过规，拟建设4栋住宅、1栋商业。项目用地面积约26.7亩，容积率3，地处昆明一二一大街与建设路交叉口西南方向，开发商为本地注册企业云南远腾地产。

项目位置在一环内，周边建筑虽显老旧但教育、医疗、商业确实有，还不少。不过项目施工进度仍显缓慢，目前还处在地基阶段。根据施工人员预测，今年5、6月份能拿下预售证已经算比较顺利。

翠湖一品施工区域实景

置业顾问介绍，项目分为两期建设，一期入住的两栋建筑为回迁房，此次建设为二期。项目二期住宅建筑总楼层区间为17-20层，车位比为1:1.5。3号楼分单元来看为2梯3户设计；2号楼为4梯9户设计， 5、6号楼主打大户型，分别是3梯2户、2梯2户设计。

项目整体户型面积区间为37至259㎡，其中37㎡户型合计有19套，目前剩余10套左右，其余均被客户锁定（以总价百分比交付定金），锁房客户涵盖周边区域的医生、教师、银行等高管。

据置业顾问透露，若按学区，翠湖一品对口小学为文林小学，如果文林小区入学名额不够，部分业主子女大概率也能分流到龙翔小学。

文林小学实景

比较有意思的就是项目半地下室设计。从沙盘来看，项目自身设计为“地下三层”，按周边区域的地上水平面来看，项目实际为地下两层设计。其中，翠湖一品临靠一二一大街一侧的临街部分设计有两层商业。

翠湖一品沙盘实景

整体来说，翠湖一品并不是笔者心中的“高端楼盘”，从二期户型来说，最小37㎡、最大259㎡，让人摸不透这个楼盘究竟是倾向于“投资型”还是“纯享型”。落差如此之大的户型面积段，不禁令人怀疑，在没有偏好的情况下，项目产品是否想对市场客群需求“一网打尽”？那3.5万/㎡的预估均价也不会答应啊。

再说项目3的容积率，虽然诠释了一环内寸土寸金的属性，但却与真正意义上的高端住宅不相匹配。另外，项目二期2号楼形似“异形”，这在今日崇尚板楼的房地产市场上，着实压到了部分人的审美底线。

当然了，目前翠湖一品无样板间，对外发布的户型图也不包括所有户型，带不带装修还未知……也就是说，项目诸多细节信息仍处于待定中。在没有更多细节参考的情况下，笔者的大胆猜测不免显得轻浮。按照置业顾问的说法，如果7、8月能顺利拿下预售，那今年5月份就能发布详细信息。

不吹不黑，“翠湖”两个字，已被各式商业宣传捧上了天。很多人也认可翠湖极具高度的价值，地图之上，翠湖犹如昆明市中心跳动的心脏，吸引人们纷沓至来。

然而，如今市中心临翠湖的诸多区域人气却大不如前。

曾经东风西路（一二一大街至百汇商业广场段）上逛街购物的活泼年轻人大幅减少，驻扎文化巷的诸多潮人也失了踪迹，夜晚的文林街味道变得寡淡，一二一大街与建设路交汇处的空气里夹杂着因周边建筑施工而释放的黄尘。

常住居民、偶然过路的路人、放学回家的孩子似乎成为了东风西路、文林街、龙翔街这个十字中轴区域商业的消费主力。

曾经心心念念的逛街胜地早已被顺城、恒隆、同德比下去，这个十字中轴究竟在什么时候变得滞后，让人顿觉凄凉。

不过欣慰的是，翠湖还是人气高涨之地，从碧桂园新盘“翠湖映象”以及笔者实踩的新盘“翠湖一品”，两项目的名字都用上了“翠湖”二字，这也能看出，翠湖仍是昆明的宝贝之地。