开发主导权从实力集团手上移到融创手上以后，面积约43亩的梁家河车场改造项目，即实力观邸迎来快速推进。

实力观邸在建A1地块区位图

3月3日上午11点左右，从昆明地铁3号线梁家河站A出口出来，笔者就听到出站口后方的围挡内部传出热闹的施工声。

站在施工地块外围的项目相关人员及施工人员介绍，实力观邸施工进度处于地基阶段，在建建筑还未出地面。整个项目合计8栋建筑，目前在建地块含4栋住宅，有底商。目前在建楼栋总高34层，四梯6、7户设计。

有意思的是，实力观邸在建地块地下层将有无缝接驳地铁设置，住宅预计售价在2.5万/平米以上。

项目售楼部临近地铁3号线梁家河站D出口，原为大明星KTV量贩所在位置，目前售楼部正在装修，顺利的话，项目预估在今年5月底启动预售。

现场实拍：实力观邸售楼部正在装修

项目其余信息暂未释放。

不过，根据2019年9月下旬发布的地块过规信息，实力观邸目前在建为A1地块，土地面积约19亩，地上建面约9.54万方，地下建面约3.15万方，容积率7.52，建筑密度23%，绿地率30%。

该地块分二期建设，整体规划建设4栋高层住宅，配建三层地下车库，地下机动车泊位785个。其中，一期规划建设2栋34层住宅，2号楼首层设置配套，地下机动车泊位612个；二期规划建设1栋34层住宅，1栋32层住宅，1号楼、4号楼首层设置配套，地下机动车泊位173个。

实话实说，实力观邸2.5万/㎡以上的预估售价让笔者吃惊。

实力观邸A1地块重要景观效果示意图

目前项目所在区域没有其他在售新住宅竞争，独此一家的优势让项目住宅价格弹性较大。但是，对比云投中心二手住宅2万/㎡的均价就能发现，每平米5000+的溢价空间导致实力观邸预估售价说服力减弱。

仅从产品来说，云投中心毕竟是189亩占地的大项目，涵盖商业、写字楼及住宅，一期及二期合计11栋住宅体量，让项目住宅社区更显丰富。

以此类推，海伦堡中央广场二手住宅虽然鲜少入市，但2019年8月释放的尾盘住宅，以1.6万-1.8万/㎡均价收获不少市场青睐，即使目前二手房价格冲破2万/㎡，其性价比也具有优势。高达363亩的占地，使海伦堡中央广场即使为次新房，也赢在了丰富的项目内容上。

这也就是说，在地段优势、区域配套不相上下的前提下，实力观邸以接驳地铁的优势来冲破2.5万/㎡的预估售价，不免显得牵强。

还有一个疑问，在售价拔高的前提下，首发A1地块7.52的容积率也吓了笔者一跳。且不论居住体验度打折，7.52的容积率放在昆明敢卖2.5万/㎡的高端住宅市场已算十分少见，哪怕对比刚需或者回迁房，7以上的住宅地块容积率同样少见。

当然了，毕竟用地有限，实力观邸首发的A1地块土地面积仅19亩左右，想要效益最大化，以高容积率来增加总户数似乎是一个出口。不过，土地面积限制下，横向铺排增加楼栋数，从而增加总户数的路子已经不可能走，纵向拔高现有栋数的建筑高度或者以中小户型作为产品定位似乎更有可能致胜。

实力观邸A1地块规划总平面图

延伸阅读：

去年8月，融创正式成为实力观邸项目公司大股东，以绝对的主导优势，唤醒项目生机。实力观邸地处二环内次中心，周边丰宁小区、春苑小区等成熟居民区环伺，人气不低；云投中心、保利六合配套商业，满足采购需求；往西有省肿瘤医院，往东有云大医院；书林二小西苑分校、春苑小学、红联小学环伺项目周边区域。

实力观邸此次首发的A1地块于2019年4月下旬出让，成交价格3.42亿元，土地单价约1799万元/亩，成交楼面价约3589元/㎡，为城镇住宅用地。

根据早前规划，梁家河车场改造项目除了目前在建的A1地块，还包括A2地块。A2地块为商业兼居住用地，面积约23.8亩，容积率为6.2，要求商业建面比例不得超过61%，住宅比例不超过39%。