昆明二环外商业可改建为租赁住房，首个长租住宅项目接着就批售了

君不见，原来配套办公楼的各大项目，纷纷将办公楼改成公寓在售，小户型、精装修、低首付、不限购不限贷，成了诸多“办公改公寓”项目的营销噱头。

放眼整个昆明市，从市中心区域、巫家坝、西北新城、南市区、滇池畔，到呈贡新区，各大项目配建的办公楼都“中招”办公改公寓。

像地处白塔路的俊发逸天峰，其配套的办公楼，变成了现行装修标准3000元/㎡、均价1.5万元/㎡的公寓项目；地处白龙路中段的阳光俊园，也从最早规划定位的办公楼项目升级为现今的精装公寓。

万科、中海、中铁建、绿地等各路品牌房企，其分布在各大区域的办公楼项目，几乎都升级成公寓项目。

办公楼变公寓，正是近几年来昆明楼市最显著的变化。

明面上，官方并未明文禁止；睁一只眼闭一只眼的通融做法，相当明显。

不过，从2020年12月17日起，商业、办公楼可以变更为租赁住宅，全然享受住宅用电用水的各种优惠。

新规

昆明市ZF明确发文《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，允许昆明市二环以外国有建设用地上已取得规划许可或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房。申请并获得同意商业和办公用房改建为租赁住房的项目，将全面执行住宅用电用水价格的优惠政策。

在昆明，住宅用电用水和商业用电用水存在着不小的价格差。

比如，一般居民用水单价3.5元/㎥(不含梯度价)，商业用水单价5.75元/㎥。仅就用水而言，住宅和商业用水价差达2.25元/㎥。在居家生活中，倘若能将商业用水转为居住用水计价，长期以往，省下的数字那可不小。

值得注意的是，就在昆明市ZF出台商业办公改住宅新规次日，昆明首个长租项目、地处呈贡新区的春融锦苑即获批首张预售证。

预售证信息

春融锦苑项目，地处呈贡新区洛龙街道洛龙社区，项目地块北侧临和春巷，东侧临春融东路，西侧临石龙湖派出所，南侧临春融公园。项目系昆明市国资委旗下控股企业昆明新融投资有限责任公司投资开发建设，净用地面积20821.31㎡（约31.23亩），地上建筑面积41621㎡，地下建筑面积20006㎡ 。

项目区位图

项目规划建设有4栋住宅，5栋公建、商业建筑。其中，B1栋住宅总层高为13层，B2栋住宅总层高为10层，B3栋住宅总层高为10层，A4栋住宅总层高为8层。

项目实景鸟瞰效果图

此次春融锦苑首批获售项目，系住宅B1栋、B2栋、B3栋和地下室获批预售证，预售面积25432.33㎡。如果仅从现行很多在售住宅项目类比，春融锦苑项目10-13层的住宅，已属于电梯洋房范畴。

B2栋、B3栋住宅单体效果图

昆明新融投资有限责任公司于2018年8月通过出让方式获得春融锦苑项目地块，该地块是昆明首个自持住宅用地。据当时土地出让条件，要求竞买者长期自持物业，不能直接销售，项目开发建设完成后，开发企业自持比例不低于50%，其中住宅的自持比例不低于20%。

在昆明试点长租住宅项目供应机制，正是近几年国内土地管理和房地产开发规则中的新态势。作为昆明首个长租住宅项目，春融锦苑项目可对外销售的住宅项目体量，占项目住宅体量的80%。

也就是说，刚刚批售的春融锦苑项目，至少有80%的住宅体量，可以对外销售。

值得关注的是，毗邻呈贡吾悦广场的春融锦苑项目，还配套了5栋公建和商业建筑。

融锦苑项目其中一栋公用建筑效果图

按现行昆明商业运行规律，紧邻大型商业体的社区商业，很难找到生存出路。很明显，紧邻吾悦广场的春融锦苑项目，其商业亦需寻找到新的出路。

正所谓“瞌睡遇上枕头”，这一次春融锦苑项目倘若想把商业项目改为租赁住宅，那可是有章可循、有法可依了。该项目本身就是长租住宅项目，商业顺势再改为长租住宅，那是顺理成章之事。

按照相关规定，改造为租赁住房的项目，在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。土地调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改造为租赁住房的权属人凭批准改造文件办理不动产登记，登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁。