俊发缘何从救世主变成冤大头?新螺蛳湾的”二房东”究竟有多狠?

当几乎所有人都习惯性地站在道德制高点,一边倒地将俊发即将享有的新螺蛳湾收租权,指责为对市场成熟后的资本家收割行为,那请先思考一个问题:

商业的本质是什么?

行使慈善家义务的”资本家”

2017年,螺蛳湾旧主中豪集团濒临破产,俊发集团携手奥斯迪实业成立昆明俊奥商业有限公司,接过了螺蛳湾的烂摊子,中豪螺蛳湾也随之更名俊发新螺蛳湾。

相应的,俊发也承担了中豪的债务。

截止到2017年12月31日,云南中豪集团拖欠金融机构及银行委贷本息合计239亿元,俊发自2017年11月接手新螺蛳湾以来,累计投入自有资金146亿元,承接银行贷款本息204亿元,委贷32亿元。

截止2020年9月,俊发已归还金融机构本息108亿元,缴纳欠税5亿元,补缴原欠规费4.18亿元。

优活城实现交房

优活城实现交房

资金投入的同时,俊发并未收取过新螺蛳湾一期市场租金,更何况针对新螺蛳湾,俊发明年尚有71亿元市场抵押贷款本息需要偿还,且租金用于归还贷款也是与金融机构签署重组协议的约定。

也就是说,俊发在接手新螺蛳湾未获利的情况下,就已投入数百亿。同时,即将行使的新一轮租金收取权,俊发也无法获得任何利益,且还将继续为新螺蛳的后续运营、维护,以及持续升级完善,继续投入资金。

显然,那些站在道德制高点的圣贤沦丧者,选择性屏蔽了应给予俊发前期投入付出的点赞,只是将俊发有权利收取的租金数字,断章取义的捏造为俊发理论上可实现的收益。

并在网络上给出,137万平方米可租售面积,5年租金可能达到559亿元的强盗计算逻辑。对比俊发声明,免租一个月的租金总额为1.42亿元,一年就是17.04亿元,5年一次性收取最多85.2亿元的官方算法,500多亿现金流量的真实性及可信度值得细品。

而这部分租金,仅够明年到期债务的本息偿还。所谓的收益从何谈起?

再回到开头的问题,商业的本质在于盈利,俊发对于新螺蛳湾的接手,本质上就是一次基于充分市场预判的商业行为,但被某部分群体刻意歪曲为”资本家的收割”。

新螺蛳湾目前持续的良性运营,无疑说明俊发预判的正确,并且在俊发投入资金、完善市场运维的耕耘培育下,有理由、更有权利享有此次商业行为盈利目的应得的收获及受益,绝非”收割”那般的肮脏描述。

善用这般描述抹黑俊发的某些群体,就是盘踞新螺蛳湾多年,想继续侵占这部分属于俊发耕耘收益的二房东。

畸形时代的”怪胎”产物

为什么会有二房东的存在?二房东是怎么产生的?

2009年,在中豪螺蛳湾时代,老市场整体搬迁进新螺蛳湾运营的初期,中豪不仅引进义乌模式,还带来了外地投资商,也就是大家说的”浙商”。还有一部分,是老螺蛳湾做生意迁过来的温州商团。这些来自义乌、温州等地的客商和货产占了市场很大规模。

也就是从新螺蛳湾的初期,就存在转租、炒铺行为。这些客商轰轰烈烈进场以后,并没有全部用于实际自营,而是将商铺转租给真正做生意的商户。再加上后来经营中的问题,甚至还有多重转租关系。

俊发·新螺蛳湾片区全景

俊发·新螺蛳湾片区全景

不仅有”二房东”,甚至还有”三、四、五房东”……

说白了,二房东不是商铺实际经营者,只是螺蛳湾市场的参与者,目的自然是为了赚取利益而来的。

随着螺蛳湾市场的繁荣,这些客商赚到了钱。他们发现,高价转让商铺,比自己经营赚得还要多。如果手上多有几套商铺,那每年的收入更多了,赚个几十万甚至百万都不是问题。

“少则一二倍,多则三四倍。”二房东把一期商铺租金抬高几倍租给实际经营者,从中获取高额利润差。

也就是说,收取转让费、赚取租金差价,构成这些二房东的经济利益链。如果要说租金上涨,操作者和受益者,就是这些二房东。

在此前俊发司声明中就罗列过有关租金差额实际案例:

以C区某商铺为例,面积17.85 ㎡ ,中豪定价53550元/年,转租价为206000元/年;以G某商铺为例,面积10.95㎡ ,中豪定价16819元/年,转租价为38500元/年;以D某商铺为例,面积18㎡,中豪定价38880元/年,转租价为145000元/年。

而根据俊发的摸排,二房东的数据非常庞大。签订商铺承租合同商户有10172户,自营商户3264户,占比 32%;非自营商户(将商铺转让或转租给他人经营者)有6908户,占比68%。也就是,二房东的比例超一半,实际经营者少林甚微。

这不是健康的商业市场该呈现的结构,这种现象一定程度上扰乱了市场运营秩序。

俊发重组螺蛳湾之后,这次租金到期,会有新的租金方案出来。市场有这样的声音”赶走中间商赚差价”,实则俊发意在解决历史遗留问题,重建市场秩序,为实际经营户创造良好的营商环境。

你信吗,躺赚的时代已经过去了

俊发接手对新螺蛳湾的改变,同时也意味着时代变了,市场环境变了,靠着高额转让费就能”钱生钱”的游戏不可能无限制地赚下去。

过去一直存在的转租、炒铺行为,似乎已经渐渐让”二房东”站到了自营商户和运营方的对立面。

俊发·新螺蛳湾全景

俊发·新螺蛳湾全景

这些二房东并不需要付出太多,转租所获得的收益就能轻轻松松比过实体经营户的血汗钱,十年间靠着商铺的高额溢价创造了一个又一个的”躺赚”神话。

自营户辛苦赚来的钱,实际上却进了二房东的腰包,辛苦吆喝的叫卖声,最后却让二房东的荷包越来越鼓,苦心经营为了养家糊口的自营户究竟是在为谁打工?

客观来说,我们当然不能否定二房东在市场运营初期的推动作用。还要肯定的是,这些具有投资眼光的拓荒者,率先为当时还没有繁荣起来的新螺蛳湾买单,某种程度上推动了市场循环,这也为成就西南最大商贸城做出了铺垫。

在新螺蛳湾运营初期,二房东的确缓解了商铺出租的压力。但2017年后,新螺蛳湾的实际运营方就变成了俊发,商贸城的运营管理由分散粗放逐渐规范化、集约化。

就是在这样的利益冲突下,二房东的”蛋糕”被动了。

需要提醒的是,在二房东租金翻3倍5倍背后,还涉及到税务风险的问题。他们所赚取的几倍租金差价部分,是没有计入税收的。如果按照中豪原定租金标准,与二房东参与经营之后产生的实际租金,那么这部分租金差价涉及到的税务问题,就是一个很大的”炸弹”。

显然,二房东作为一个时代的产物,已经不适合当下市场经济,退出历史舞台是必然的。毕竟,二房东只是市场经营的参与者,而非主导方,更不具备左右市场租金水平的权利。

去掉中间商赚差价,保证第一经营人的权益,为螺蛳湾创造良好的营销环境,也才符合市场经济的必然选择。

昆明作为面向南亚东南亚的门户,新螺蛳湾的前景不可能只限于一个规模化批发市场那么浅显,以后新螺蛳湾将发展数字化网络交易平台,让”国货”出国,开展跨境电商等服务。

这些让云南发挥国家战略优势的规划,只顾眼前利益的”二房东”可以实现吗?这些同时也能让自营户面临更大机遇的措施,哄抬租金的”二房东”又做得到吗?

未经允许不得转载,本站保留追诉权:看看云南 » 俊发缘何从救世主变成冤大头?新螺蛳湾的”二房东”究竟有多狠?

免注册评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 手机